为什么说买丰台二手房的先等等？
这个月首经贸的新房--嘉棠雅序上市，因为拿地价很便宜，只有4.2万，所以定价不高，刚需、刚改户型都有，会吸走一大部分二手房客户，可能也会对区域二手市场带来一定波动。而且还会对之前丰台拿地的新房影响很大。
嘉棠雅序，距离10号线首经贸站900米。这是10号线上班的，六七百万的预算，唯一可选的新房。丽泽、科技园上班的也都能考虑，一站到16号线，两站到19号线，三站到4号线。
地铁：10号线首经贸站900米左右，房山线花乡东桥站1km左右；商业：有两个大商场，万达广场+花乡奥莱，小商场有天坛生活广场；我分别对比新房和二手房，看一下它的价格合适不合适？
1、对比二手房
万年花城三期和嘉棠雅序一路之隔，我查了万年花城的成交价，我们对比一下。
万年花城三期，4月最新成交，125平米三居，套内100平米，高楼层，618万成交的。
这个户型呢，是双面朝南的（客厅+主卧朝南），厨房带拐角，采光也不好，但这个户型，已经是万年花城很不错的户型了。
万年花城大部分的三居户型，都是双面朝南的，或者说，零几年的二手房基本都是双面朝南的。
再说嘉棠雅序，109平米做的是四居，是三面朝南（一个客厅+两个卧室，都是朝南的），套内面积也是100平米，总价大概750万左右。
新房和二手房，总价差距 100 多万。楼龄差距20年，户型有明显升级，小区的品质也有明显升级，比如增加了人车分流、增加了会所、架空层、水系，门卫也更严格。
新房还是精装修，装修还挺费钱的，我家套内也是100多平米，装修得花50万左右，也得把这个算进去。
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对比其他新房，首经贸的嘉棠雅序简直是“搅局者”，“鲶鱼”一样的存在，西三环的嘉棠璟樾单价8万，四环外的观宸和西颂单价7.8万，嘉棠雅序在四环内，卖6.8万的价格，直接把桌子掀了！
1、嘉棠璟樾
岳各庄的嘉棠璟樾，定位改善，单价8万左右，主力户型是138平米四居，小面积的数量很少，99平米只有89套，118平米有77套。
首经贸的嘉棠雅序，定位刚改+改善，单价7万左右，小面积占比多，99平米有285套，109平米有146套。
首经贸的嘉棠雅序在99平米的三居是更有优势的，是三面宽的（一个客厅+两个卧室都是朝南的），而岳各庄的嘉棠璟樾的99平三居是两面宽的（客厅+主卧朝南）。
价格上，首经贸的嘉棠雅序的单价在7万以内，6.8万左右，总价大概是680万左右（具体以开盘价格为准）。
而岳各庄的嘉棠璟樾，中间楼层单价是7.7万左右，总价大概770万，低楼层价格更便宜些。
对比岳各庄的嘉棠璟樾，首经贸的嘉棠雅序，单价预计要低8000-10000元/平米，而且小面积充足。
2、北京隅西颂
北京隅西颂是25年4月开盘的，当时楼面价是5万，由于拿地的时候，市场还不错，拿地价高，所以楼房定价也更高一些。
西颂的网签均价是7.79万。开盘一年多了，总共439户，目前网签了151户，去化34%，卖的一般。
西颂在四环外，比嘉棠雅序的位置更远，算下来单价还贵8000元/平米。
3、建发观宸
建发观宸在四环外，产品做的很好，中式风格的园林，又是19号线能直达金融街，受到众多金融街金领的喜爱，单价一直比较高。
一期是25年3月开盘的，网签均价是7.8万。一期总共479户，网签了386户，开盘一年去化80%。
二期开盘晚，是25年9月开盘的，网签均价是7.4万。二期总共395万，网签了115户，去化29%。
建发观宸的位置也是靠外一些，在南四环以外，单价也是比嘉棠雅序高。大家想看新房，可以联系我：ban2020yy，北京的新房都有合作，车接车送，还有返现！
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