抵押房产执行中,如何审查租赁合同的真实性?——最高院入库案例

为保护处于弱势的房屋承租人，《民法典》设置了“买卖不破租赁”规则。但实践中，被执行人可能与案外人恶意串通，虚构租赁关系，利用“买卖不破租赁”原则恶意阻碍执行。此时，法院与申请执行人应如何审查判断该租赁关系的真实性？本案为人民法院案例库参考案例，释明了抵押房产拍卖实务中对租赁关系真实性的审查规则。

1. 针对抵押房产进行拍卖时，案外人以租赁合同主张房屋应当附租约拍卖并提供了相应证据的，人民法院应当首先审查租赁行为的真伪。对于以虚假租赁合同主张房屋附租约拍卖的，人民法院不予支持。

2.对于租赁行为真伪的审查，具体可以从以下几方面进行：一是查明租赁合同签订的时间。对于在查封或者设置抵押权之前签订的合同，应结合其他证据判定其是否属于“倒签”行为。重点审查是否存在一次性签订超长租赁期限的情形。二是查明房屋的实际占有使用状况。占有是租赁权公示的一般表现形态，可以结合物业费、水电煤、装修协议等证据综合判定案外人是否实际占有使用房屋。三是查明租金支付情况。实际支付租金是判断租赁关系具有真实性的重要依据。对于大额租金的支付，应以银行转账凭证为据。对声称以现金结算，并一次性支付全部租金的主张，由于明显不符合日常交易习惯，一般不予采信。

陈某如、孙某敏共同向某银行上海市静安支行（以下简称某银行静安支行）贷款7000000元，提供其名下某处房屋作为担保，并于2013年2月18日办理房产抵押登记证明。该项债权除抵押物担保以外，还设有保证担保。届期，陈某如、孙某敏未履行还款义务，担保人亦未履行相应的担保责任。后某银行静安支行诉至上海市静安区人民法院（以下简称静安法院），静安法院判决陈某如等履行还款义务。因各被告未按期履行生效判决书确定的付款义务，某银行静安支行向静安法院申请强制执行。

2018年3月，静安法院依法裁定拍卖陈某如名下某处房屋以清偿债务。案外人李某提起执行异议之诉，主张其与陈某如于2011年1月1日签订房屋租赁合同，期限为2011年1月1日至2026年12月31日，合同签订后，该处房屋一直由其占有使用，并提供《房屋租赁合同》、租金《收据》、物业费、电费、燃气费缴纳凭证等证明所述内容，请求法院对该处房屋附租约拍卖。

上海市静安区人民法院于2021年2月3日作出（2020）沪0106民初15730号民事判决：驳回原告李某的诉讼请求。

宣判后，李某提起上诉，上海市第二中级人民法院于2021年6月28日作出（2021）沪02民终5769号民事判决：驳回上诉，维持原判。

本案争议焦点在于原告李某是否自2011年1月1日起享有涉案房屋承租权。

根据法律规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。法律之所以作此规定，主要基于以下考虑：第一，执行异议之诉因案外人不服执行异议裁定而提起，审理对象是案外人对执行标的是否享有足以排除人民法院的强制执行的权利，应由对执行标的主张权利的案外人对其主张承担举证证明责任。这也是“谁主张，谁举证”的举证证明责任分配原则的要求。第二，人民法院在执行程序中对执行标的采取查封、扣押、冻结等执行措施的依据为判断权属的一般标准或者常态，如不动产登记、动产占有、银行账户名称等。即人民法院对执行标的采取强制执行措施一般意味着从执行标的的权利外观看，被执行人享有权利。案外人主张其享有阻止执行的权利，理应承担举证证明责任。第三，从与证据的接近程度来看。执行异议之诉的标的是案外人是否有权请求排除对执行标的采取的强制执行措施，而这一诉讼标的的基础是案外人与被执行人谁对该执行标的享有实体权利，二者的权利是否相互排斥，谁的权利具有优先性。由于申请执行人并不掌握案外人和被执行人之间对该执行标的权属法律关系的证据，相对于申请执行人而言，案外人距离权利相关证据更近，举证更易。第四，当事人原则上不应对消极事实承担举证证明责任。在案外人执行异议之诉中，申请执行人主张应当继续执行，均以否定案外人对执行标的的权利主张为前提。而对于案外人对执行标的的权利主张不成立这一消极事实，不应由申请执行人承担举证证明责任。即使申请执行人举出相关证据，目的也是对抗案外人的权利主张，性质为抗辩。故由案外人承担举证证明责任符合举证证明责任分配的一般原理。

本案中，根据原告李某提供的现有证据，案涉房屋租赁合同约定承租方一次性支付15年租金720000元，且全部以现金形式在签订合同当日支付完毕，既不合常理，也不符合交易习惯。另物业费回单凭证仅反映2018年和2019年物业费，电费、燃气费缴纳凭证截屏照片亦不能充分反映出缴款人及账户信息。以上证据均不足以证明李某与被执行人之间自2011年1月1日起建立起了真实的房屋租赁合同关系，且原告李某未能提供相关证据证明其已于2011年1月开始实际占有系争房屋的其他证据，故原告李某对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。

本案中，法院指出，对于租赁行为真实性的审查，具体可从三个方面进行：一是查明租赁合同签订的时间。二是查明房屋的实际占有使用状况。三是查明租金支付情况。

我们建议，申请执行人为证明租赁关系为虚构，可注意参照法院的审查角度调查并收集相关证据：

一、针对签订时间。对于签订于抵押权设立前的租赁合同，申请执行人可申请对租赁合同的形成时间进行笔迹、墨迹鉴定，以查明是否存在“倒签”情形。而对于一次性签订20年及以上超长租赁期限的情形，可向法院主张该情形属于反常交易，并要求案外人作出合理解释；

二、针对实际占有使用情况。申请执行人可向物业、电力、水务公司调取查封前后连续几个月的水、电、燃气、物业费缴纳记录。虚假租赁往往无连续的缴费记录，或由作为出租人的被执行人缴纳。

三、针对租金支付情况。申请执行人应要求案外人提供银行、微信、支付宝等转账凭证，查明是否符合对应的时间、金额。对声称以现金结算，并一次性支付全部租金的主张，应注意以不符合日常交易习惯为由请求法院不予采信。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022修正）

第三百零九条　案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

第三百一十条　对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。