澳洲大砍房产投资!房价要大幅下跌!墨尔本便宜房产已绝迹!

2004年，法鲁贾和未婚妻丹妮尔买了第一套房，他们为Rowville的三卧房子支付了33.5万元，而最初预算大约是26.5万元。

现年44岁的法鲁贾说，那已经是很大的跨越了，他们从35万元开始谈判压价，120天后终于交割，当时他才22岁，刚完成工程学位一年。

去年10月，这对已婚并有十几岁孩子的夫妇在Endeavour Hills买了新房，在等卖掉第一套期间一直处于过桥贷款状态，而Rowville的房子最近估价至少是当初买入价的三倍。

2006年墨尔本中位房价略低于35.6万元，而到了2021年，根据Cotality数据，没有一套房子能以这个价格买到。

Cotality研究主管劳利斯表示，极低利率使得低于2006年中位价的房产比例不到20年内降到零。更令人担忧的是房价和工资的偏离：过去20年工资上涨79%，住房价值上涨167%。

这意味着到2026年，偿还抵押贷款的成本给可负担选项设了上限。

2006年处于房屋前25%的家庭住宅价格为487,189元，现在只有0.1%的房子低于这个标价，只有1.8%的公寓低于2006年房屋中位价。

PRD房地产首席经济学家马尔迪亚斯莫表示，「可负担性」概念已变化，十年前说「可负担」意思是便宜人人买得起，而现在更像是在谈论对谁可负担，在什么价格区间内。

法鲁贾的经纪、Loan Market Rowville的威克斯表示，很多首次购房者拼尽全力进市场，即使最大借贷能力也已经不够，「父母银行」正在发挥更大作用。

这也让法鲁贾很担心自己的孩子的购房未来。

他说，他觉得自己很幸运，有足够的净值在16岁女儿和12岁儿子长大需要更多空间时升级，但他知道轮到孩子买房时不会这么容易，等他们把自己的房子安排好，尽量能够支持孩子会是他们的下一步计划，孩子依靠自己可能已经很难买房。

马尔迪亚斯莫表示，年轻的准房主已经在看替代方案，从微型住宅、祖母套房、共享居住到干脆放弃买房，他们也已经越来越不喜欢可能被30年债务束缚的预期。

劳利斯认为市场不太可能再经历过去20年那样的房价飙升，现在房价与收入比率已高得多，贷款机构和监管机构在可负担性上会更谨慎，另外他也不认为市场还能受益于长期利率下降趋势。

2026年联邦预算案在长达一年的改革预期积蓄后正式出台。

这份预期的形成，部分源于去年的经济改革圆桌会议。会议突显了Productivity Commission梳理的一系列“监管乱象”，以及通过扶持新兴产业和技术来提振低迷生产率的契机。

加之政府坐拥稳定的多数席位，外界普遍预期其有能力作出前几届政府一直回避的税收与支出抉择。

这进一步抬高了改革预期。

这也为税制改革打开了大门——现行系统在效率、公平性和可持续性上均存在明显短板。

昨晚，政府递交了一份覆盖面广、雄心勃勃的预算案。

它在切实推进既定议程，旨在激活澳洲经济、增强韧性，同时直面最严峻的支出压力，并堵上税制漏洞。

预算之夜前，多项措施已陆续披露，包括增加国防开支、约束National Disability Insurance Scheme（NDIS），以及针对中东战争引发的全球供应冲击应对燃油安全问题。

剩下的悬念集中在税制改革，以及这些措施合力将如何重塑澳洲长期的预算走向。

预算案将焦点对准了澳洲失衡的个人所得税系统。

这一系统让工资税承担了大头，却对财富所得给予慷慨优惠。

这种失衡不仅冲击了税制的“横向公平”——收入相近的纳税人往往面临截然不同的税单——也波及住房市场。

多年来，事实已十分清楚：资本利得税折扣加上房产持有者可将租赁亏损从工资中扣除的“负扣税”机制，让高杠杆投资客在房市中占尽优势。

昨晚，财政部又拿出了更多佐证。

税务数据分析显示，收入最高的1%人群（年收入约80万澳元）自2000年以来，在其工作生涯中平均获益超过70万澳元。

而年收入约6.2万澳元的普通工薪族，所获收益仅为12,400澳元。

政府此次改革直指这些代价高昂的优惠。

值得关注的是，未来的资本利得和信托分配（农民等少数情况除外）将适用30%的最低税率，封堵了许多富裕纳税人惯用的避税通道。

对年轻澳洲人而言，这意味着预算之夜后，拍卖会上的投资客身影或将减少。

值得注意的是，资本利得税改革虽要到2027年才落地，但届时将覆盖所有收益，意味着现有投资并未完全受“祖父条款”保护。

这一安排既能增加财政收入，也避免了不公平地锁定现有投资者的税收利益。

至于现有负扣税投资虽然完全受“祖父条款”保护，但资本利得折扣的改革仍可能削弱持有亏损房产的吸引力。

这些政策初期带来的收入有限，但据估计，十年内每年将减少赤字超过200亿澳元。

相比之下，对房价的冲击则较为温和。

财政部估计房价将比不改革情形低2%。

原因在于，投资客需求的回落将被自住买家的入市所抵消——本质上是房产所有权结构的重塑。

不过，这份预算案在住房领域的真正遗产，将取决于它能否切实提振住房供应。

财政部预计，上述税改将导致未来十年少建35,000套住房。

但这一缺口有望被新设立的20亿澳元地方基础设施基金（Local Infrastructure Fund）所抵消。

该基金将拨付各州，用于松绑限制性规划法律、提升建筑业生产率。

这一点至关重要。

Grattan Institute此前的研究表明，通过规划改革释放更多区位优越的住宅地块，有望每年新增超过60,000套住房，同时让城市更有活力，支撑更具动能的经济。

与税改的大刀阔斧相比，预算案的支出端则显得格外克制。

鉴于社会服务需求持续攀升，加之燃油价格推高今年通胀预期至5%，控制支出已迫在眉睫。

政府在多个领域削减开支：从改革后的电动汽车税收折扣，到调降私人健康保险（Private health insurance）返还，再到收回清洁产业预留税收抵免中未动用的资金。

预算案中最大的节流举措，是将National Disability Insurance Scheme未来四年的增长率削减至年均2%。

这项措施在此期间将节省超过360亿澳元，足以覆盖并超过预算赤字整体改善的260亿澳元。

预计节省规模还将持续扩大，到2035年将达到GDP的0.5%左右。

财政部预测，仅这一项就足以让预算在2030年代中期重回盈余，较去年12月期中报告所预测的十年赤字大幅改善。

一位被租客拖欠7200澳元租金的墨尔本房东，正要求维州政府对租赁法规作出重大改革。

这位墨尔本房东呼吁，应对连续数月不交租金的租客施以更严厉的处罚。

Vikas Sharma于2026年1月将其唯一的投资房产——位于Sunshine West的一栋住宅——租给了一对夫妇。

然而，租客此后已连续四个月未交租金，也未完成缴纳水费所需的相关文件。

Sharma表示，他依照州法规定，向Victorian Civil and Administrative Tribunal（VCAT）申请举行听证会，希望获准向租客发出搬离通知。

然而，VCAT却以技术原因驳回了他的申请——理由是申请“未提供充分依据，没有列出相关法案条款以确立房东有权向租客发出搬离通知的法律依据”。

事实上，Sharma在申请中已详细说明了租客欠租的时间、金额，并明确援引了《住宅租赁法》中关于未付租金的相关条款。

Vikas Sharma担心，为了收回房产，他最终将花费数千澳元的法律费用。

Sharma随后寻求法律援助，但律师告知他，走完VCAT全部程序、最终成功驱逐租客可能需耗时数月。

身为两个孩子的父亲，他目前需同时偿还两份房贷——自住房和Sunshine West投资房——再加上市政费和其他开销，连支付女儿学费等日常生活支出都已捉襟见肘。

这让他感到“无望且无助，因为我无能为力”。

“我一直处于悲伤和焦虑之中，担心未来会发生什么，”Sharma说。

“我总是半夜惊醒，想着接下来会发生什么，还得付给律师团队多少钱。”

为了寻求帮助，Sharma联系了Consumer Affairs Victoria、住房与建筑厅长Harriet Shing办公室，以及Rental Dispute Resolution Victoria等多个机构，却均无下文。

律师警告Vikas Sharma，等VCAT流程结束，可能需要数月时间才能让租客离开。

他甚至选择报警，但警方表示无法介入，因为拖欠租金属民事纠纷，并非刑事案件。

Sharma希望维州政府能精简VCAT流程、提高办事效率，同时通过立法将拖欠租金两到三个月的行为定为刑事犯罪，加快房东收回房产的速度。

他坦言，在遇到这对租客之前，他和妻子原本还在考虑再购置一处投资房产，但如今的态度只剩一句：“这辈子再也不买了。”

Vikas Sharma表示，连续数月不交房租的行为应该被定为刑事犯罪。

Sharma并非个例，维州还有不少房东因租客欠租损失数千甚至数万澳元。

Dan Yeats就损失了超过6.5万澳元。

他的前租客不仅数月未付房租，还把他位于South Morang的联排别墅糟蹋得“不卫生、不安全、根本无法居住”——屋内堆满生蛆的垃圾袋，墙上甚至抹着猫粪。

护士Mikaela Cowan在Mill Park的房产则被拖欠了8000澳元租金。

此外，一对分别为67岁和84岁的老夫妇，也被曾租住其位于墨尔本内北区祖母房的租客拖欠了1万澳元租金。

悉尼北部一处废弃的双拼住宅工地被闲置、停工长达两年，终于在上周末的拍卖会上成功售出。

这场位于North Ryde区50 Twin Rd的拍卖会吸引了多达23名建筑商和开发商登记参加，且全员下场出价。

此次拍卖由已接管该房产的抵押银行委托进行。房产为一栋仅建成框架的双拼住宅，现场堆满建材，并被破旧的防水布覆盖。

当天有超过250人到场围观拍卖。

“我们不得不封锁两条道路。”Agency 1 Real Estate的代理人Alen Galeb表示。

“到场的人数实在太夸张，附近房主跑来找我抱怨车辆堵住了他们的车道，但同时也希望这处房产快点卖掉，好让工程能继续完成。”

根据Domain 3月的房价报告，该房产最终以329.5万澳元成交，远超275万澳元的底价，也高于当地265万澳元的房屋中位价。

“结果远超我们的预期，”Alen Galeb坦言。

该房产位于公园对面，周边交通、购物及学校设施完善，环境成熟且适合家庭居住，此次拍卖“按现状”出售。

物业最初于2月挂牌，后应银行要求推迟拍卖，并开启了为期四周的新一轮推广。

Alen Galeb表示，延期反而助推了投资者的热情——共发出132份合约，仅有7份提出修改。

“建筑商和开发商们一直在那等着它重新回到市场，该地块已获得市政批准，买家无需再经历需耗时数月的手续，能够立即开工。”

“很多开发商只希望员工有活可干，一旦发现具备现成审批的地块，他们会立刻行动。”

据透露，买家计划在建成后的其中一套住宅内自住，之后再考虑是否出售。

邻居们也在经历两年等待后感到如释重负。

“街上有一个长期未完工的建筑工地，对居民来说确实不太好。”Galeb说。

“不过现在买家可以立即动工，希望很快能完工。”