人民法院案例库丨以租代迁交付拍卖房产的适用
- 2026-06-30 19:59:40
徐某辉与陈某恢复执行案
——以租代迁交付拍卖房产的适用
2024-17-5-102-002/执行实施/恢复执行案件/天长市人民法院/2022.11.07/（2022）皖1181执恢305号/执行/入库日期：2024.04.25
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金钱债权执行中，执行标的房产系被执行人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，用于保障被执行人及所扶养家属的基本居住权。被执行人或所扶养家属与买受人达成租赁协议承租涉案房产的，则无需进行搬迁，自租赁协议生效时完成房产交接。
2016年11月9日，徐某辉与陈某签订了《借款协议》一份，约定徐某辉借款48万元给陈某，借期36个月，年利率14％，陈某以其所有的位于安徽省天长市某小区北区X栋X室房地产（下称涉案房产）为此债务提供保证，并办理了抵押登记。2016年11月9日，双方到安徽省天长市公证处就前述协议进行公证，该公证处作出（2016）皖天公证字第3324号公证书。2019年3月13日，经徐某辉申请，安徽省天长市公证处作出（2019）皖天公证字第546号执行证书。
2021年7月1日，徐某辉依据前述公证债权文书及执行证书向安徽省天长市人民法院申请执行，该院依法查封被执行人所有的涉案房产（系首封、抵押房产）。2022年7月7日，经申请执行人申请，天长市人民法院恢复强制执行，并对涉案房产依法询价后，于2022年7月12日作出（2022）皖1181执恢305号执行裁定：拍卖涉案房产。买受人薛某于2022年9月14日以361344元的最高价竞买成交。天长市人民法院于2022年9月28日作出（2022）皖1181执恢305号之一执行裁定：将涉案房产过户给买受人薛某。
房产成功处置后，天长市人民法院于2022年9月28日到涉案房产处张贴强制搬迁公告，并责令涉案房产的所有权人及占有人限期搬离。此时，涉案房产居住人即被执行人的父母才首次正面与承办法官沟通。经与被执行人父母谈话得知（后经查证属实），被执行人因债务众多，早已外出躲债、常年未归，留有未成年子女两名与被执行人父母一起生活。被执行人的其他房产，一处是他人购房登记在被执行人名下（经案外人提起的执行异议之诉确认），另外几处房产确为被执行人所有，但因被执行人债务众多，这些房产早已被其他债权人实际占有使用，被执行人所抚养家属除涉案房产外确无其他房产可供居住。另被执行人父母提出“全家收入微薄，生活艰辛”“被执行人对父母及未成年子女不闻不问”“小孩需要在附近的学校就读”“附近无法找到合适的租赁房屋”“家中物件太多，难以收拾”“自己年老体衰，经不起折腾”等困难，请求法院对他们予以照顾，并表示如若不予解决则拒不迁出。
该案执行至此，法院一方面要兑现申请执行人的债权，确保买受人取得对标的物的占有使用权，另一方面又要保障被执行人家属的基本居住权及必要生活费用。
经研究，天长市人民法院决定在涉案房产变价款中扣除4万元租金给被执行人所抚养家属用于租房，保留2万元作为被执行人所扶养家属必需的生活费用。同时，法院组织买受人到涉案房产了解实际情况，经实地查看，买受人充分体验并了解涉案房产居住人的难处，最终与被执行人父母达成一致，同意将涉案房产租赁给被执行人父母继续居住，并当场签订了5年期租赁协议。至此，在未搬动房内一件物品，未对原占有人采取任何强制措施的情况下，涉案房产的交接顺利完成。涉案房产交付完成后，因被执行人确无其他可供执行财产，申请执行人未完全受偿，经申请执行人同意，天长市人民法院于2022年11月7日作出（2022）皖1181执恢305号之二执行裁定，裁定终结本次执行程序。
法院生效裁判认为，本案中，法院本应对涉案房产进行强制搬迁，但该房产居住人为两位老人和两名未成年儿童，除此房屋外确无其他房产可供居住，生活拮据。如果生硬地采取强制搬迁措施，势必会造成老人和孩子居无定所、影响未成年人学业、家庭生活更加困难等问题。考虑到上述情况，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十条第三项“参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金”的规定给被执行人所抚养家属保留了必要租金，并依据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第三条第二款的规定保留被执行人所扶养家属必需的生活费用。通过邀请买受人身临其境、体验被执行人所抚养家属的生活之苦，促成买受人自愿与被执行人所扶养家属达成5年期租赁协议，将涉案房产租赁给被执行人所扶养家属继续居住。这一灵活变通的以租代迁方式，使买受人转变为出租人，让占有人变成承租人，各方身份转换的同时也破解了涉案房产的交付之难，实现了涉案房产从执行标的物到物权收益物的衔接。如此，法院既让债权人变现了部分债权，又使得买受人得到物权收益，同时也保障了被执行人所抚养家属基本居住权及必要生活费用，充分体现了善意、文明执行理念，实现了政治效果、法律效果与社会效果统一。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第20条，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第3条，合理选择执行财产。被执行人有多项财产可供执行的，人民法院应选择对被执行人生产生活影响较小且方便执行的财产执行。在不影响执行效率和效果的前提下，被执行人请求人民法院先执行某项财产的，应当准许；未准许的，应当有合理正当理由。执行过程中，人民法院应当为被执行人及其扶养家属保留必需的生活费用。要严格按照中央有关产权保护的精神，严格区分企业法人财产与股东个人财产，严禁违法查封案外人财产，严禁对不得查封的财产采取执行措施，切实保护民营企业等企业法人、企业家和各类市场主体合法权益。要注意到，信托财产在信托存续期间独立于委托人、受托人各自的固有财产，并且受益人对信托财产享有的权利表现为信托受益权，信托财产并非受益人的责任财产。因此，当事人因其与委托人、受托人或者受益人之间的纠纷申请对存管银行或信托公司专门账户中的信托资金采取保全或执行措施的，除符合《中华人民共和国信托法》第十七条规定的情形外，人民法院不应准许。
执行：安徽省天长市人民法院（2022）皖1181执恢305号之二执行裁定（2022年11月7日）
最高人民法院于2024年5月7日发布的《人民法院案例库建设运行工作规程》【法（2024）92号】要求，各级法院审理案件时，应当检索人民法院案例库，严格依照法律和司法解释、规范性文件，并参考入库类似案例作出裁判。
