滨江二手房,接下去更难了!丨胡言君

最近有个购房群里的网友一直在说，

今年滨江区中年房，好像一直在“跌跌不休”。

群里也有人疑惑：滨江区不是应该比较稳吗？

但如果打开今年滨江区的新房供应格局，

这件事就会变得明朗。

滨江区可能正在重走

此前萧山、上城已经走过的故事：

——新房开始集中上桌，二手次新的桌子要被掀了。

最直接的例子，是锦川源。

锦川源效果图

锦川源价格，160、170方主流首改产品，单价约5.5万。

当年西兴新房限价差不多是51500元/㎡。现在几年过去，锦川源以5.5万左右的价格入市，本质上是在重新挑战滨江二手房的定价逻辑。

尤其对正在看江晖府、平晖府这一类滨江二手、次新的客户来说，锦川源很可能会让他们重新算一笔账。

成交房源位置示意

最近平晖府也迎来了首套二手交付成交。

这套房源，是一套对着十字路口的中低区198方。新房IPO大概830万，折合4万出头买入，而且当时还没买车位。

但据经纪人反馈，实际成交下来，最后也没赚到什么钱。

——新房竞争已经传递到了二手次新市场。

再看江斓映象，价格已经放得比较低了，但成交量依然有限。最近不少业主选择下架，转去托管出租。

更麻烦的是，滨江区今年不是只有锦川源。

平晖府隔壁的华润地块，这几天也要公示了。按目前信息看，未来大概率是纯高层设计，面积段据说主力在160多到180多方，看来也要主打千万总价了。

这个面积段其实也符合我去年时，对今年新房的一个趋势判断：今年很多非顶流位置的新房，很难再像前两年那样把套均做到200方以上。开发商会主动把面积控制在160-180方这个更好成交的区间。

过去滨江二手房为什么稳？

核心还是供需失衡。但今年开始变复杂了。

浦沿那边，首改板块四子陆续上市；沿江方向，玖序和望天际继续争辉；腹地这里，锦川源和华润陆续问世；再加上今年滨江区还有多个次新盘集中交付，比如平晖府、潮起、御湖境、滨望、揽晖美寓、滨月云府、璞云等。

当然， 滨江区的底层价值还在。

产业、人口、购买力、教育、地铁、商业、城市界面，仍然是杭州最强的一批。

尤其你看滨江区控规图会发现，真正能做住宅的黄色用地其实屈指可数，大量土地都被产业占据。滨江住宅长期稀缺的大逻辑，没有变。

所以真正优质的二手，业主诚心卖的房子，

依然会有客户接。

但那些产品代际一般、装修还要重来的二手房，

会越来越难。

平晖府、锦川源、华润，只是开始。

滨江二手房最舒服的时代，可能已经过去了。

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