税15【特殊1】卖二手房、卖旧车,增值税怎么交?——别再按销售全价傻傻交税了
卖房卖车，不是按“卖价”全额交税。算对扣除项，房子增值少、税也交得少。今天聊两个老板在经营中可能会遇到的“特殊买卖”：卖二手房和卖旧车。老张的公司前几年买了一层写字楼，花了500万。去年因为业务收缩，他把这层楼卖了，卖了800万。他问会计：“我这赚了300万，要交多少税？”会计说：“增值税按卖价的9%算，800万的9%就是72万，要交72万。”老张懵了：“我赚300万，光增值税就要交72万？这还不算其他的？”还有一位老板，公司换车，把用了三年的旧车卖掉。车当初买的时候30万，卖了15万。会计说：“卖价15万，一般纳税人按13%交税，要交1.95万。”老板心想：“我卖个二手车还交这么多税？这合理吗？”这两个老板犯的错误是一样的：把特殊业务当成了普通业务，按销售全价算了税。很多人以为，卖房子跟卖货一样，卖价多少就按多少交税。应缴增值税 =（卖价 - 买价）÷（1+5%）×5%也就是说，你只对房子增值的部分交税。如果没增值，就不交税。如果亏了，当然也不用交税。适用简易计税的常见情况包括：个人转让住房、小规模纳税人转让不动产、一般纳税人转让营改增前取得的不动产（2016年4月30日前）且选择简易计税方法计税。一般计税方法下则是按9%税率计算，但可以抵扣进项，这里先不展开讲。公司卖一套房，当初买入价500万（含税），现在卖800万（含税）。差价：800万 - 500万 = 300万。这300万是含税的，需要换算成不含税价：300万 ÷ 1.05 = 285.7万。然后按5%交税：285.7万 × 5% ≈ 14.3万。- 必须能提供当初的购房发票或者其他能证明买入价的材料。如果提供不了发票，税务局可能会按卖价全额征税——那就亏大了。
- 如果当初是租来的房子，自己装修了再卖，装修费能不能算进“买价”里？不能。抵扣的只有你当初取得这个不动产时支付的价款。装修费如果取得了专票，可以作为进项税额抵扣，但不能作为差额扣除的基数。
公司卖旧车，很多老板直接套用13%税率，觉得“我是一般纳税人，卖货就是13%”。如果是一般纳税人销售自己使用过的、不得抵扣且未抵扣过进项税额的固定资产，可以按简易办法3%征收率减按2%征收增值税。也就是企业可以少交的税比直接按13%交优惠了将近90%。如果当初买车时，企业是小规模纳税人（那时不能抵扣），后来转成了一般纳税人，现在把车卖掉——这台车当初没有抵扣过进项，就可以适用这个优惠政策。根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十五条，纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额不得从销项税额中抵扣。这是老规定。根据《财政部 国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税〔2013〕37号），从2013年8月1日起，自用汽车、摩托车、游艇的进项税额可以抵扣了。所以，在2013年8月1日之后购进的车辆，通常是可以抵扣的。如果你当时已经抵扣了，现在卖车，就不能享受这个优惠了，要按13%交税。- 公司2015年买了一辆商务车30万，当时是一般纳税人，抵扣了进项3.9万。现在卖15万 → 进项已抵扣 → 按13%交税 = 15万 ÷ 1.13 × 13% ≈ 1.73万。
- 公司2015年买了一辆商务车30万，当时是小规模纳税人，没抵扣过进项。后来公司转成了一般纳税人，现在卖15万 → 进项未抵扣 → 可以适用3%减按2%的优惠政策 = 15万 ÷ 1.03 × 2% ≈ 0.29万。同样卖15万，交的税差了大几千元。如果公司有好几辆车要处置，这个差距会更大。这笔钱省下来不香吗？关键在于：你要能向税务局证明“当初确实没有抵扣过”。操作流程：
注意：这种情况下只能开增值税普通发票。如果客户非要专票，你就不能享受这个优惠了。和一般纳税人一样：按差额的5%交税（卖价-买价）。如果提供不了买入发票，税务局可能会按全额征收。所以购房发票一定要保留好！小规模纳税人销售自己使用过的固定资产，同样可以按照简易计税办法适用3%征收率减按2%征收增值税。文章开头老张的例子有一个隐藏的坑：当初买房子的发票还在吗？如果卖房时提供不了购房发票，税务局会按全额征收。800万全额交，5%就是40万——比有发票多交近30万。可以到当地不动产登记中心、税务部门或者档案馆查询契税完税证明和当时的购房档案。如果这些都没有，也可以找税务机关申请核定扣除，但流程会比较复杂。要交，而且有不少。比如土地增值税（增值额越大税率越高）、企业所得税（卖房赚的钱算利润）、印花税等。这里先讲增值税，其他税种以后会专门讲。只能放弃优惠，按13%或3%开专票。算一下：你多交的税和客户的满意度，哪个更重要？如果客户是大公司，不要专票他抵扣不了，那他可能会压价。你要通盘考虑。Q3：公司名下有多套房，卖的时候能享受“满二唯一”“满五唯一”免税吗？不能。个人卖住房有“满二唯一”“满五唯一”免税政策，但公司卖房子不适用。公司卖房基本都要交增值税和土地增值税，除非是特殊情况。卖旧车如果赚了钱（卖价高于账面净值），赚的部分要并入公司利润交企业所得税。但通常情况下旧车是折价卖的，所以一般不会产生额外的企业所得税负担。另外，二手车交易还要按交易金额的0.5‰缴纳印花税。- 卖二手房：差额计税，只对增值部分按5%交税。卖价减买价，才是计税基础。
- 卖旧车：如果之前没抵扣过进项，可以按3%减按2%交税，省一大半。
- 关键凭据：购房发票、购车发票要留好，丢了去查档案。
- 身份影响：一般纳税人和小规模都能享受差额或优惠，但条件和税率略有不同。
- 开票限制：享受优惠只能开普票，开专票就不能享受了。
明天我们来聊另一项“特殊买卖”：出租房子、卖地，增值税怎么处理？ 这里面的坑更大。你公司有没有卖过房或卖过车？当时是按什么税率交的税？有没有遇到过发票丢了的情况？欢迎在评论区分享你的经历。👍 如果觉得有用，点个在看，帮更多老板在卖房卖车时省下该省的钱。
