丁某;昆明市某资源和规划局;黄某某;威海某某公司房屋所有权登记二审行政判决书
云南省昆明市中级人民法院
行政判决书
(2026)云01行终24号
上诉人(原审原告)：丁某。
委托诉讼代理人：谢建程，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：文怀海，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人(原审被告)：昆明市自然资源和规划局，住所地：云南省昆明市呈贡新区锦绣大街1号市级行政中心4号楼5楼(南楼)。
负责人：周文杰，局长。
出庭应诉负责人：车俊宇，副局长。
委托诉讼代理人：夏敏，云南格元律师事务所律师，一般授权代理。
原审第三人：黄某某。
原审第三人：威海某某公司，住所地：山东省威海市火炬高技术产业开发区。
法定代表人：宋某某，董事长。
委托诉讼代理人：张某某。
上诉人丁某诉被上诉人昆明市自然资源和规划局(以下简称“昆明自规局”)及原审第三人黄某某、威海某某公司(以下简称“威海某某公司”)房屋所有权登记一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院(2025)云0111行初110号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人丁某及其委托诉讼代理人谢建程、文怀海，被上诉人昆明自规局的出庭应诉负责人车俊宇及其委托诉讼代理人夏敏到庭参加诉讼，原审第三人黄某某、原审第三人威海某某公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。
上诉人丁某向一审法院起诉，请求：1.判令撤销被告昆明自规局2022年10月25日对昆明市南市区某某湾×栋×单元×号房屋(登记的坐落为：官南路与广福路交叉口某某小区×期×幢×号)的变更登记行为；2.判令被告昆明自规局将昆明市南市区某某湾×栋×单元×号房屋(登记的坐落为：官南路与广福路交叉口某某小区×期×幢×号)变更登记为丁某、黄某某共同共有；3.判令被告昆明自规局赔偿原告直接经济损失6550元；4.本案的诉讼费用、变更登记产生费用、公告费由被告昆明自规局承担。
一审法院认定以下案件事实：原告丁某与第三人黄某某于1993年1月15日登记结婚。2008年7月9日，昆明市房产管理局向丁某和黄某某颁发2000833319号《房屋所有权证》，载房屋所有权人为黄某某，房屋坐落为官南路与广福路交叉口某某小区×期×幢；房屋状况为3幢3-802，钢混结构，建筑面积136.27平方米，设计用途为住宅；共有人为丁某，共有权证号为×。2022年7月26日，丁某与黄某某协议离婚，并签订《离婚协议》，约定昆明市南市区某某湾×栋×单元×房屋使用权归男方所有，但该房屋的产权归属暂不作变更，最终该房屋的产权由二人之子继承。该离婚协议并在昆明市呈贡区民政局办理了备案手续。庭审中，原告及第三人均明确该《离婚协议》所载昆明市南市区某某湾×栋×单元×房屋即为案涉登记坐落为官南路与广福路交叉口某某小区×期×幢×号房屋。
2022年10月24日，黄某某至昆明市不动产登记中心申请办理不动产转移登记。昆明市不动产登记中心存档资料显示，黄某某填写的《昆明市不动产登记申请表》上权利人/抵押权人姓名处为黄某某，共有情况为单独所有，申请人承诺处左侧“权利人”落款处有黄某某的签字及捺印，右侧“义务人”落款处有黄某某、“丁某”的签字及捺印。黄某某在办理转移登记时提交了《中华人民共和国税收完税证明》《离婚协议》《离婚补充协议》、黄某某离婚证、黄某某与显示为“丁某”的身份证。其中，“丁某”的身份证信息与本案原告丁某的身份证信息一致，该身份证上的照片并非本案原告丁某。转移登记手续办理留影的照片显示黄某某与一名并非丁某的女子留存了影像，原告丁某在庭审中否认其系该女子。黄某某提交的《离婚补充协议》载黄某某与丁某于2022年7月26日离婚，现双方约定坐落于官南路与广福路交叉口某某小区×期×幢3单元802号面积136.27平方米，产权证号200833319、×，上述房屋归男方单独所有。该协议上有黄某某、“丁某”的签字及捺印，未列明签署日期。2022年10月25日，黄某某取得被告昆明自规局颁发的云(2022)官渡区不动产权第×号不动产权证书，载明前述案涉房屋权利人为黄某某，共有情况为单独所有。原告丁某主张以上办理房屋转移登记过程中“丁某”的签字及捺印均非其本人所签及捺印。第三人黄某某在庭审中陈述与其配合办理前述房屋转移登记手续的人员并非原告，而是其为了获得贷款，遂找到一家中介机构，由该中介机构带领前述人员冒用原告身份与其共同前往办理前述房屋转移登记手续，以便其后续抵押贷款。
被告昆明自规局档存的业务编号为×的《昆明市不动产登记申请书》显示，第三人黄某某与第三人威海某某公司于2022年11月9日向昆明市不动产登记中心申请在前述案涉房屋上设立抵押权，抵押情况为被担保债权数额(最高债权数额)152.20万元；债务履行期限(债权确定期间)为2022.11.8-2027.11.8。后该案涉房屋2025年6月25日的《昆明市不动产登记结果信息查询表》显示该房屋抵押权人为第三人威海某某公司，抵押方式为最高额抵押，抵押权证明号为云(2022)官渡区不动产证明第×号。
原告在庭审中陈述其曾于2024年8月7日至昆明市不动产登记中心查询案涉房屋的情况，当时被告知该房屋已经转移登记至第三人黄某某个人名下。之后原告就其与黄某某离婚后财产纠纷一案于2024年8月21日向昆明市呈贡区人民法院起诉，请求确认2022年10月24日被告黄某某向昆明市不动产信息档案管理中心提交的用于办理昆明市官南路与广福路交叉口某某小区×期×幢×号房屋更名、过户的上述《离婚补充协议》无效。昆明市呈贡区人民法院经当事人同意在诉前阶段委托昆明锦康司法鉴定中心对该《离婚补充协议》中女方签字处的“丁某”的签名及指印进行鉴定。鉴定结果为，上述《离婚补充协议》上女方签字处丁某的签名及指印均不是丁某本人的签字和指印。2025年3月10日，昆明市呈贡区人民法院作出(2025)云0114民初×号《民事判决书》，判决昆明市呈贡区人民法院于2024年12月30日从昆明市不动产登记中心调取的女方签字为丁某和男方签字为黄某某的《离婚补充协议》无效。之后，丁某于2025年3月28日向昆明市不动产登记中心提交《不动产更正登记申请书》，申请“将昆明市南市区某某湾×栋×单元×号房屋(登记的坐落为：官南路与广福路交叉口某某小区×期×幢×号)所有权人变更、更正(恢复)为丁某、黄某某共同共有。”被告昆明自规局对该申请未予同意及办理。
另，一审法院于2025年11月13日向昆明市公安局盘龙分局金沙派出所发函查询原告丁某的身份证及黄某某在办理案涉转移登记时提交的“丁某”的身份证登记信息及照片与公安机关备案信息是否一致，昆明市公安局盘龙分局金沙派出所复函：经查询云南省人口信息管理系统、全国治安信息管理门户系统，丁某，身份证号码×，户籍地址云南省昆明市盘龙区，2006年6月30日办理的居民身份证信息与户籍信息一致，截止目前仅有一次身份证办理记录，并附两张丁某的照片。
一审法院认为：本案系原房屋登记所有权人对其名下房屋的转移登记行为以及被告不予更正登记的行政行为不服提起的行政诉讼，原告系适格主体。根据《不动产登记暂行条例》第七条第一款“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”之规定，本案被告昆明自规局有权办理本案所涉房屋转移登记，原告对被告昆明自规局作出案涉行政行为的执法主体无异议，经审查，一审法院对被告的执法权源予以确认。本案所涉不动产位于官渡区辖区范围，本案系因被诉具体行政行为导致不动产物权变动而提起的诉讼，故应由一审法院管辖。
本案争议焦点是：1.本案起诉期限是否经过；2.昆明自规局于2022年10月25日对案涉房屋作出的转移登记的行政行为是否违法；3.原告主张的直接经济损失6550元的赔偿请求是否应当支持。
针对第一个争议焦点，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”庭审中，原告陈述其系于2024年8月7日至昆明市不动产登记中心查询案涉房屋信息时方知晓案涉房屋已转移登记为第三人黄某某个人，被告虽对于原告具体何时知晓案涉转移登记行为未作明确主张，但在庭审中认可原告的起诉未超过行政诉讼起诉期限，则一审法院据此认定原告于2024年8月7日知道案涉转移登记行为，因被告当时未告知其起诉期限，故依据上述规定，原告的起诉期限应当自其知道或者应当起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年，也即从原告知道案涉转移登记行为的2024年8月7日起最长不得超过一年。现原告于2025年5月向一审法院起诉，未超过一年，故一审法院确认原告丁某起诉时未超过法定行政诉讼起诉期限。
针对第二个争议焦点，因案涉转移登记行为于2022年10月25日作出，被告作出该行为时应适用当时生效的规定。根据《不动产登记暂行条例》(2019年第一次修订)第十四条第一款规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”第十六条第一款规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：(一)登记申请书；(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；(四)不动产界址、空间界限、面积等材料；(五)与他人利害关系的说明材料；(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”第十八条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。”第二十条规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”第二十一条规定：“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。”第二十二条规定：“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：(一)违反法律、行政法规规定的；(二)存在尚未解决的权属争议的；(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的；(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”《不动产登记暂行条例实施细则》(2019年修订)第九条规定：“申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。”第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：(一)申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；(二)权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；(三)不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；(四)法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”上述行政法规及部门规章明确了不动产登记部门在办理不动产转移登记时所需审查的内容及业务流程、具体事项。被告作为本行政区域内行使不动产登记职权的行政机关，应按照上述规定履行执法程序。本案中，申请人黄某某在申请办理转移登记时，提供了申请人及“共有人”签名捺印的登记申请书、案涉房屋原不动产权证书及所附房产分户图、宗地图、《中华人民共和国税收完税证明》、申请人及共有人身份证、离婚协议书、协议书、离婚证等材料，同时被告留存申请人及“共有人”办证现场的照片，故被告在办理转移登记过程中已按上述规定履行审核职责。但，庭审中原告丁某主张黄某某申请办理转移登记时带到现场的女子并非其本人，第三人黄某某对此也表述与其共同办理案涉转移登记手续的女子并非原告，同时，昆明市公安局盘龙分局金沙派出所在一审法院函询后回复的函件所附的丁某的照片也表明黄某某申请办理案涉转移登记时带到现场的女子并非原告本人。因此，黄某某在办理转移登记时所提供的“丁某”身份证并非原告丁某的身份证，该人员并非案涉房屋的原共有权人，无权申请转移登记，故被告在当事人提供虚假信息的情况下所作出的转移登记行为违法。进而，针对被告是否应当为原告办理更正登记的问题，根据原告于2025年申请更正登记时适用的《不动产登记暂行条例实施细则》(2024年第二次修订)第八十条“不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿。不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人”之规定，经前述认定被告为案涉房屋所有权于2022年10月25日办理的转移登记系错误、违法，权利人申请更正登记的，被告应当及时予以更正，但本案原告系在被告为第三人威海某某公司办理了案涉房屋上的抵押权登记之后申请更正登记，则被告不予办理更正登记符合前述规定。据此，一审法院对案涉错误登记行为确认违法，但该登记行为现不具有可撤销内容，不作撤销处理；同时对原告要求更正登记的诉讼请求不予支持。
针对第三个争议焦点，《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：(一)登记申请书；(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；(四)不动产界址、空间界限、面积等材料；(五)与他人利害关系的说明材料；(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”第二十九条规定：“不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国民法典》的规定承担赔偿责任。”《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零四条规定：“当事人违反本实施细则规定，有下列行为之一，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：(一)采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记；(二)采用欺骗手段申请查询、复制登记资料；(三)违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息；(四)查询人遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料的；(五)擅自将不动产登记资料带离查询场所、损坏查询设备的。”本案中，第三人黄某某持“丁某”身份证(非共有人丁某的身份信息)并带一名女子冒用原告丁某身份向被告申请办理转移登记业务，隐瞒真相，恶意签订相关材料，而被告已经就相应身份信息查验并留存身份证复印件，并对办理人员拍照留存记录，被告已按登记流程规定审核申请人提供的材料，已尽到合理审慎的审查义务。第三人黄某某及其他参与人员应按上述规定对提供虚假材料等欺骗手段申请登记承担相应后果。依据《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十三条“由于第三人提供虚假材料，导致行政机关作出的行政行为违法，造成公民、法人或者其他组织损害的，人民法院应当根据违法行政行为在损害发生和结果中的作用大小，确定行政机关承担相应的行政赔偿责任；行政机关已经尽到审慎审查义务的，不承担行政赔偿责任。”之规定，本案被告已尽到审慎审查义务，不应承担赔偿责任，原告的第三项诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。
一审法院遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第一项、第一百零二条，《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十三条之规定，判决：一、确认被告昆明市自然资源和规划局于2022年10月25日对坐落于官南路与广福路交叉口某某小区×期×幢×号房屋转移登记至第三人黄某某名下[不动产权证号(证明)：云(2022)官渡区不动产权第×号]的行政行为违法；二、驳回原告丁某的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告昆明市自然资源和规划局承担。
上诉人丁某不服一审判决向本院提起上诉，请求：1.判令撤销一审行政判决第二项，即“驳回原告丁某的其他诉讼请求”，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一审法院虽然认定及判决确认了被上诉人于2022年10月25日对坐落于官南路与广福路交叉口某某小区×期×幢×号的房屋转移登记至原审第三人黄某某名下的行政行为违法，但没有判令撤销该违法行为及更正(变更)回原状和赔偿损失(即上诉人的一审诉请)，是错误的。理由如下：一、既然认定了被上诉人于2022年10月25日将上诉人和黄某某共有的涉案房产转移登记为黄某某单独所有的行政行为是违法的，且该行为持续存在着、也持续侵犯上诉人的物权，并非一审法院认为的“该登记行为现不具有可撤销内容，不作撤销处理”。二、一审庭审过程中，被上诉人作为办理涉案房屋登记的行政部门，确实秉承有错及时纠正和及时止损的态度，同意撤销该行政行为及更正该行政行为，即在上诉人和被上诉人及黄某某均认可的情况下，一审法院执意判决不撤销该错误的行政行为及纠正该行政行为，实属不当。三、一审法院认为上诉人系在被上诉人为原审第三人威海某某公司办理了案涉房屋抵押权登记之后申请更正登记，则被上诉人不予办理更正登记是正当的，该认定有违法律规定。其一，一审法院依法追加威海某某公司为本案当事人，依法赋予其行使抗辩权，若威海某某公司认为上诉人的诉请影响或侵犯其自身权益，则会自行行使权利，但威海某某公司自己放弃该权利，“权利是可以放弃”，法律也应予以保护和尊重。其二，该违法行政行为侵犯上诉人物权，威海某某公司办理的案涉房屋抵押权属于担保物权，若物权与担保物权相冲突，优先保护物权。另，担保物权具有从属性，威海某某公司房屋抵押权的存在和效力以黄某某的主债权的存在为前提，从一审庭审来看，黄某某与威海某某公司的主债权可能涉及无效。四、被上诉人的违法行政行为确已造成上诉人损失，且是目前的直接损失，应依法予以赔偿。综上，一审法院只确定被上诉人违法行政行为，但没有判令撤销该违法行政行为及更正该行政行为是错误的，望二审法院予以纠正，即支持上诉人诉讼请求。
被上诉人昆明自规局答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判，驳回上诉人的全部诉讼请求，事实和理由如下：一、案涉转移登记行为不具有可撤销内容，一审法院不作撤销处理符合法律规定。案涉转移登记行为违法的核心原因是原审第三人黄某某提供虚假材料、冒用上诉人身份导致，被上诉人已尽到合理审慎的审查义务。在办理案涉房屋转移登记时，被上诉人严格按照《不动产登记暂行条例》(2019年第一次修订)及《不动产登记暂行条例实施细则》(2019年修订)的相关规定，对申请人黄某某提交的登记申请书、身份证明、离婚协议、税收完税证明等材料进行了查验，核对了材料的形式要件，留存了申请人及现场人员的照片和身份证复印件，完全遵循法定登记流程履行审核职责，不存在过错。案涉房屋在2022年10月25日转移登记至黄某某名下后，于2022年11月9日办理了最高额抵押权登记，抵押权人为原审第三人威海某某公司，截至目前，该抵押权登记合法有效且已公示。根据《不动产登记暂行条例实施细则》(2024年第二次修订)第八十条规定，不动产权利人申请更正登记时，若错误登记之后已办理涉及不动产权利处分的登记，不动产登记机构可不予更正。本案中，抵押权登记属于涉及不动产权利处分的登记，且该抵押权设立于上诉人申请更正登记之前，若撤销案涉转移登记或办理更正登记，将直接侵害抵押权人威海某某公司的合法权益，破坏物权公示公信力和交易安全。在抵押权未消灭且抵押权人合法权益未得到妥善保障的情况下，被上诉人无权擅自撤销或更正登记。一审法院基于案件客观事实和法律规定，作出不撤销案涉登记行为及不支持更正登记请求的判决，是对法律规定的严格遵循和对各方合法权益的平衡保护，符合法律规定和立法精神。二、一审法院关于上诉人申请更正登记不符合法定条件的认定合法正确，上诉人的相关主张不能成立。1.威海某某公司未行使抗辩权不等于其放弃实体权利，更不能成为突破法律规定办理更正登记的理由。物权公示原则是物权法的基本原则，抵押权登记一经作出即产生公示效力，威海某某公司作为合法抵押权人，其权益受法律保护，不因未行使抗辩权而丧失。上诉人以“权利可以放弃”为由主张突破法律规定办理更正登记，忽视了抵押权登记的公示公信力和对交易安全的保护，于法无据。2.上诉人主张“物权优先于担保物权”“主债权可能无效”均不能成立。首先，担保物权本身属于物权的一种，合法设立的担保物权受法律保护；其次，黄某某与威海某某公司之间的主债权是否有效，属于另一法律关系，在该主债权未经法定程序确认无效且抵押权未被撤销的情况下，不能仅凭上诉人的主观推测就否定抵押权的合法性和有效性。因此，一审法院认定被上诉人不予办理更正登记的行为符合法律规定，并无不当。三、上诉人主张的直接经济损失不应由被上诉人承担，一审法院驳回其赔偿请求合法有据。根据《不动产登记暂行条例》第十六条、第二十九条及《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零四条的规定，申请人应对申请材料的真实性负责，采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记给他人造成损害的，应由申请人承担赔偿责任；不动产登记机构已尽到审慎审查义务的，不承担赔偿责任。本案中，黄某某为获取贷款，通过中介机构找人冒用上诉人身份，提供虚假身份证和《离婚补充协议》申请登记，其行为是导致案涉登记行为违法及上诉人可能产生损失的直接原因。被上诉人在登记过程中已按规定查验相关材料，尽到了合理审慎的审查义务，对登记行为违法及上诉人所称损失不存在任何过错。《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十三条规定，行政机关已尽到审慎审查义务的，不承担行政赔偿责任。因此，上诉人要求被上诉人赔偿直接经济损失6550元，无事实和法律依据，一审法院驳回其该项诉讼请求合法正确。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，依法不能成立。
原审第三人威海某某公司提交书面意见述称，一、威海某某公司系基于对不动产登记簿记载的权利状况的善意信赖，依法设立抵押权，其合法权益应受法律保护。根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条关于善意取得制度的规定，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第三十七条，债权人善意取得担保物权的，参照适用善意取得的规定。本案中，威海某某公司于2022年11月与黄某某签订《个人循环授信额度合同》《个人借款合同》等，并依法在前述房屋上设立最高额抵押权。威海某某公司在办理抵押登记时，审查了由被上诉人核发的、明确记载权利人为黄某某“单独所有”的《不动产权证书》[云(2022)官渡区不动产权第×号]。该证书是国家法定登记机关颁发的权属凭证，具有公示公信效力。威海某某公司基于对该国家机关权威公示信息的合理信赖，接受黄某某以该房屋提供抵押担保，已尽到审慎注意义务，属于善意相对人。威海某某公司已依法办理了抵押权登记，取得了《不动产登记证明》[云(2022)官渡区不动产证明第×号]。该抵押权自登记时设立，合法有效。威海某某公司对案涉房屋享有的担保物权，是合法、有效的民事权利，应受到法律保护。二、一审判决关于“登记行为现不具有可撤销内容，不作撤销处理”的认定，符合法律规定，有利于维护交易安全与稳定，威海某某公司完全赞同。《不动产登记暂行条例实施细则》(2024年第二次修订)第八十条明确规定，“不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”本案中，在2022年10月25日被认定为错误的转移登记之后，威海某某公司已于2022年11月依法取得了案涉房屋的抵押权登记。该抵押权登记即属于“涉及不动产权利处分的登记”。在此情况下，不动产登记机构依法不能直接办理更正登记。一审法院据此认定被诉转移登记行为“不具有可撤销内容”，是准确适用法律的结果。不动产登记制度的核心价值在于保障交易安全。如果允许在善意第三人已依法取得抵押权后，随意撤销在先的权属登记，将严重破坏不动产登记的公信力，损害市场交易秩序，使大量合法交易处于不确定状态。一审判决未支持撤销登记及直接更正，正是为了避免对善意抵押权人(即威海某某公司)的合法权益造成不可预测的损害，符合立法本意和公共利益。三、针对上诉人上诉理由的逐一反驳。关于“行政行为持续违法、具有可撤销内容”的主张，该主张忽略了法律对已设立他项权利(本案为抵押权)的特殊保护规定。行政行为违法性的确认，与基于保护善意第三人、维护既定法律秩序而“不予撤销”或“不具有可撤销内容”的司法处理，是两个层面的问题。一审判决在确认违法的同时，基于抵押权已合法设立的事实，认定不具有可撤销内容，处理方式恰当。关于“各方同意撤销和更正，法院应支持”的主张，首先，行政诉讼审查的是行政行为的合法性，当事人的和解意愿不能替代法院依法裁判。其次，即使被上诉人曾表示过同意更正的意向，该意向也因其后发现存在合法设立的抵押权这一法律障碍而无法实现。更重要的是，该处理涉及威海某某公司作为原审第三人的重大财产权利，未经威海某某公司同意且违反法律强制性规定，任何“同意”均属无效。一审法院坚持依法独立审判，正是司法公正的体现。关于“物权优先于担保物权”及“主债权可能无效”的主张，首先，关于物权与担保物权的关系：上诉人所称“物权优先于担保物权”的理解有误。在抵押权合法有效设立后，抵押权人(威海某某公司)对抵押物(案涉房屋)享有的是法定的担保物权，其优先受偿权针对的是抵押物的交换价值。在抵押物权属存在争议时，法律优先保护的是善意抵押权人的权利，以维护交易安全，这已是司法实践的共识。其次，关于抵押权的善意取得与主债权关系：威海某某公司善意取得抵押权，该权利具有相对的独立性。即使黄某某与威海某某公司之间的主债权合同日后被认定存在瑕疵或无效，亦属于另一法律关系，需要通过其他诉讼程序解决，且不能必然导致善意取得的抵押权无效。最后，上诉人在上诉状中仅猜测“主债权可能涉及无效”，并无任何证据支持，不应作为影响本案审理的理由。上诉人声称威海某某公司“放弃权利”。威海某某公司在一审中经法院合法传唤未到庭，是行使诉讼权利的体现，但绝非放弃实体权利。威海某某公司依法取得的抵押权不因未到庭应诉而自动丧失。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。威海某某公司作为善意抵押权人，其合法权益应当得到法律的确认和保护。上诉人丁某的上诉理由不能成立，其上诉请求缺乏法律依据。
原审第三人黄某某未到庭陈述意见也未提交书面意见。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系原房屋所有权人对行政机关作出房屋所有权变更登记行为不服提起的行政诉讼，一审判决对案涉法律关系和各诉讼主体资格的认定符合法律规定。根据双方当事人的诉辩意见和庭审陈述，双方的争议焦点为：1.案涉变更登记行为应否予以撤销并将案涉房屋变更登记为丁某、黄某某共同共有；2.行政机关应否就错误登记的行为承担行政赔偿责任。
一、案涉房屋的权属登记情况与房屋的实际权属状态不一致是认定该登记错误的核心原因，但撤销该错误登记存在法律障碍。一审已查明，原审第三人黄某某在申请办理转移登记时故意提供虚假材料、隐瞒事实真相，其办理转移登记时带到现场、拟称共有权人身份配合转移登记的女子并非上诉人丁某本人即并非案涉房屋的原共有权人，办理登记时提交的姓名为“丁某”的身份证亦非丁某本人的身份证件。因处分共有权和办理转移登记并非丁某的真实意思，被上诉人在黄某某及相关人员提供虚假信息的情况下作出的转移登记与权利人的真实意思表示和真实的物权权利状态不一致，故，一审法院认定该登记行为违法。但根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条第一款“不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外”之规定，原审第三人威海某某公司在该错误登记后办理了涉及案涉房屋物权处分的抵押权登记，且无证据证明该抵押权被依法认定为无效或被撤销，也无证据显示威海某某公司显然不具备抵押权的善意取得条件，则上诉人在威海某某公司办理抵押权登记后申请撤销原权属登记并作权属更正登记，若允许，不仅会损害经登记的担保物权，也会影响物权公示公信制度及市场交易安全，故本院对上诉人要求撤销现有权属登记并作权属更正登记的诉讼请求不予支持。
二、登记行政机关承担错误登记行政赔偿责任的归责原则为过错推定原则，在被上诉人证明其尽到合理审慎审查义务的前提下，则不承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十三条关于“由于第三人提供虚假材料，导致行政机关作出的行政行为违法，造成公民、法人或者其他组织损害的，人民法院应当根据违法行政行为在损害发生和结果中的作用大小，确定行政机关承担相应的行政赔偿责任；行政机关已经尽到审慎审查义务的，不承担行政赔偿责任”的规定，明确了因第三人提供虚假材料导致的错误登记中，行政赔偿责任的归责原则、因果关系等责任构成要件。本案中，被上诉人办理案涉转移登记时，依据《不动产登记暂行条例》(2019年第一次修订)第十四条第一款、第十六条第一款、第十八条、第二十条、第二十一条以及《不动产登记暂行条例实施细则》(2019年修订)第九条、第十五条之规定，履行了相应的审核和登记程序。一审判决已查明，黄某某在申请办理转移登记时，提供了申请人及“共有人”签名捺印的登记申请书、案涉房屋原不动产权证书及所附房产分户图、宗地图、《中华人民共和国税收完税证明》、申请人及“共有人”身份证、离婚协议书、协议书、离婚证等材料，根据申请人提交的登记材料及其现场陈述，已经足以使被上诉人在形式上认定申请人申请登记事项的真实性，被上诉人亦留存了申请人及现场人员的照片和身份证复印件，其在办理转移登记的过程中已履行法定审核职责。根据《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十三条之规定，上诉人要求被上诉人承担行政赔偿责任的诉讼请求不符合行政赔偿责任的构成要件，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项、第一百零二条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人丁某负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 男
审判员 黄 红
审判员 雷斯祺
二〇二六年一月二十六日
书记员 蒋佩津
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