如今的上海房价到底怎么样了？用一个词来总结的话就是——割裂。
二手房价已经连续三个月出现环比上涨，而一手房虽然表面房价没有下跌，但开发商为了走量，早已开始分销模式，变相给出优惠。过去几年一二手房价格不断拉开的局面正在收窄，这也符合经济学规律。
先来看二手房价情况。
前几天，国家统计公布了4月份的最新房价指数数据，上海二手住宅价格指数环比上涨0.7%，要知道这已经是连续第三个月上涨。
自去年5月份以来，二手房价经历了一波连续九个月的连环下跌，在今年2月份止住下跌趋势。
2-4月份房价环比涨幅分别是0.2%、0.4%、0.7%，涨幅正在不断扩大。之所以会出现这种情况，可以从成交量角度来解释。
今年3月份，上海二手房网签达到3.12万套，刷新五年最高纪录，4月份网签继续保持高位，达到了2.87万套，在历年同期都属于高位。
在成交量爆发的同时，市场上挂牌量并未增加，价格较低的房源被一扫而空，后续房源接续不上，价格自然被抬升。
进入5月份后这种情况还在延续，从目前成交来看，整个5月网签量预计在2.7-2.8万套区间，房价继续反弹是大概率事件。
还有点变化值得关注，在4月份二手住宅价格指数中，涨幅最大的是90-144m²的中等户型，环比上涨0.9%，这代表着这一轮反弹已经从老破小传递至次新房，是一个积极信号。
相比于二手房，上海一手房境地比较尴尬，由于过去几年房价始终处于上升趋势，与二手房拉开差距过大，导致如今想要降价也阻力重重。
一方面，新房降价会引发老业主不满，导致纠纷不断，4月份浦开项目便是最好的证明。
另一方面，从政策角度来看，目前只允许开发商在一房一价的基础上降价5%，也就是95折，这点幅度无法撬动购房者。
因此，开发商如果想通过调价来推动销量，通过中介分销方式是普遍做法，完全规避上述两大问题。至于中介返佣多少比例给购房者，那就是中介与购房者之间的博弈。
从开发商财报角度来说，分销之后楼盘销售毛利率不会变化，而唯一改变的是三费之一的营销费用激增。
这也是为何如今上海多数新盘认筹比较少的核心原因，购房者为了拿到返佣，想要买房时第一选择并不是去售楼处，一旦去了就被认定为自访客户，如果后续楼盘开分销，就无法再去中介商讨返佣。
这种情况犹如恶性循环，困扰着开发商营销团队，一时半会无法解决。
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