咨询贷款关注微信公众号：沪金圈
作者：上海贷款ALIEN 个人微信：15000298706
很多人在上海有房，但真到用钱的时候，反而不知道该怎么贷。有人房子还在按揭，想知道能不能二押；有人没有营业执照，担心做不了经营贷；还有人一听“房子抵押”，就怕房子是不是不归自己了。
今天就用大白话把这些常见问题说清楚，别讲太虚的，就按实际办理里经常碰到的情况来聊。
先说第一个问题：房子已经有贷款了，还有余值，能不能直接做二押？
答案是，有机会，但要分情况。
如果你特别着急用钱，比如公司周转、短期垫款、马上要还一笔急账，那确实可以考虑二押，甚至找机构或民间资金做短期周转。这种方式快，有的当天就能出钱，但利息肯定比银行高，适合短期救急，不适合长期背着用。
如果你不着急，那就不要急着找高息资金。可以先让银行评估房子价值，再看尾款还有多少。比如你上海一套房评估价500万，还欠银行150万，如果银行按7成算，那可用空间大概就是500万×70%-150万，也就是200万。这个200万，就是大家常说的“余值”。
但这里还有个细节，很多人不知道：一押和二押是不是同一家银行，额度可能不一样。
比如你原来的按揭就在农行，现在二押也找农行，银行对自己的一押债权更清楚，可能按7成来算。但如果你原来按揭在农行，二押想去建行，建行是第二顺位债权人，风险更高，可能只按6成以内来算。不是建行一定不给你高额度，而是第二债权本来就要更谨慎。
如果你现在的一押不是普通按揭，而是之前已经做过一笔抵押经营贷，那很多时候就不是直接二押那么简单了。银行出了批贷函以后，可能需要先把原来的150万还掉，注销他项权证，解押完成，再重新抵押到新银行放款。这个过程要么你自己筹钱过桥，要么找垫资方帮忙，但这里一定要算清楚成本和时间，不要只盯着“利率低”。
第二个问题：是不是所有房子都能做抵押贷款？
不是。
能做抵押贷款的前提，是这个房子能在不动产登记中心正常办理抵押登记。一般上海常见的商品房、别墅、公寓、商铺、写字楼，大多数都有机会做。但像小产权房、自建房、产权不清楚的房子、不满条件的经济适用房，或者产权人不能全部到场配合的房子，基本就很难。
还有一些房子看着是“房”，但银行不一定都认。比如土地性质是划拨还是出让，房产性质是住宅还是商办，房龄老不老，面积小不小，都会影响能进哪家银行、能贷几成、利率多少。
第三个问题：做完抵押经营贷，营业执照能不能注销？
这个千万别乱来。
经营贷的逻辑是，你有真实经营，银行把钱批给你用于经营周转。你刚放款没多久就把营业执照注销了，银行会怎么想？它会觉得你公司都关了，经营用途不存在了，风险明显上升。严重一点，可能直接触发贷后检查，甚至要求提前还款。
所以如果你做的是抵押经营贷，营业执照、真实经营、资金用途这些都要保持合理，不要为了贷款临时包装，更不要放款后马上注销。
第四个问题：房子抵押出去以后，是不是就不是自己的了？
不是。
房子抵押给银行以后，产权还是你的。银行拿到的是抵押权，不是房子的所有权。你正常还款，不逾期，房子还是可以住、可以出租，也还是你的资产。
银行真正想要的是你按时还本付息，不是想收你的房子。只有长期不还款、严重逾期，走到司法处置那一步，房子才可能被拍卖。所以只要方案做之前就算好月供，按时还款，抵押本身并不等于房子没了。
第五个问题：只能抵押自己名下的房子吗？
不一定。
现实里有一种情况叫“抵贷不一”。简单说，你是借款人，房子产权人是抵押人。比如父母名下的房子，愿意给你做抵押担保，只要产权人同意、签字配合，部分银行是可以接受的。
但这个不是随便拿谁的房子都能做。产权人必须知情、自愿、配合签署材料，而且银行也会看关系、年龄、房产情况和借款用途。有些银行只接受直系亲属，有些对非直系亲属很谨慎。所以这类操作一定要提前问清楚，别自己想当然。
第六个问题：做房产抵押，流水不够怎么办？
银行为什么看流水？其实就是想确认你有没有还款能力。你说自己能还，银行不可能只听你说，它要看工资流水、经营流水、对公流水、纳税、社保公积金这些真实记录。
如果流水暂时不够，不是让你去做假流水，而是要提前做真实规划。比如把分散收入尽量走正常账户，把经营收款和个人消费分开，提前整理对公流水和合同发票，减少账目混乱。流水这东西，越早规划越好，临到进件才补，往往来不及。
第七个问题：上海房产抵押贷款，到底哪家银行好办？
这个没有固定答案，要看你追求什么。
如果你最看重利率低，通常会优先看四大行和部分优质商业银行。四大行利率一般比较有优势，但对征信、经营、用途、材料的要求也会更细。
如果你更看重额度高，那可能要看部分股份行、城商行或外资银行的产品。有些银行成数给得高，适合房产价值高、想尽量释放额度的客户。
如果你征信没那么漂亮，比如查询多、负债高、有过轻微瑕疵，那就不能硬冲最严的银行。部分商业银行、农商行、股份行可能有沟通空间，但通常要看具体问题，不是所有“征信差”都能做。
如果你没有营业执照，那就别硬套经营贷，可以考虑消费类抵押贷款。消费抵押不一定需要公司，但额度通常低一些，利率可能比经营贷高，选择也少一些。
如果你的房子不是住宅，比如公寓、商铺、写字楼，也不是没机会，只是可选银行会少一些，成数和利率也会跟住宅不一样。
如果房子还在按揭，想做二押，那就看余值、原贷款银行、还款时间和二押银行政策。有空间才有得谈，没余值的话，房子再好也很难放出钱来。
如果房子比较老、比较小，也不是完全不能做。上海有些老破小位置不错，流通性还可以，部分银行也会看。只是房龄、面积、楼层、区域都会影响评估和成数。
如果你想期限长，那一般等额本息类产品会更适合，部分银行可以做很长的还款周期。期限拉长以后，月供会低一些，但总利息也要算进去，不能只看每月还得少。
说到底，房产抵押贷款不是“哪家银行最好”，而是“哪家银行最适合你”。同样一套房，有人适合做一押，有人适合二押，有人适合经营贷，有人只能做消费贷；有人要低利率，有人要高额度，有人要快放款，有人要长期限。
上海房子价值高，但银行也不是闭眼批。房子、征信、收入、流水、公司、用途，每一项都会影响结果。真正靠谱的做法，是先把自己的情况摸清楚，再去匹配银行，而不是听别人说哪家好，就一窝蜂去申请。
最后，我是上海ALIEN,更多融资贷款问题欢迎联系小编ALIEN⬇️⬇️⬇️
公众号：沪金圈
手机号：15000298706
微信号：15000298706
