一、三种过户方式怎么选（父母→子女）
1）继承（父母过世后）
• 费用：几乎免费。免契税、增值税、个税；仅 登记费80元+少量印花税。
• 时间：父母去世后才能办；2026年起不用强制公证，签《继承权承诺书》即可。
• 产权归属：继承所得，默认子女个人财产（离婚不分割）。
• 最大坑：以后卖房个税重
◦ 满足满五唯一：免个税
◦ 不满足：差额20%个税，且不能按1%核定（2026年5月6日后新规）
◦ “满五”按父母最初买房时间算，不是继承过户时间
适合：自住、长期持有、不打算卖房；独生子女家庭。
2）赠与（父母在世）
• 费用：契税 3%（不享受首套优惠）+ 印花税0.1% + 登记费80。
• 产权归属：一定要书面写明“只赠与子女个人”，否则婚后算夫妻共同财产。
• 最大坑：以后卖房和继承一样，差额20%个税。
适合：父母在世、想提前过户、子女长期自住不卖。
3）买卖（父母在世，最推荐）
• 费用（满五唯一）：仅契税1%-1.5%（首套90㎡以下1%，以上1.5%）。
• 产权归属：婚内购买默认夫妻共同财产；想给子女个人，需签单独所有协议并在合同/产证注明。
• 优势：以后卖房最省心
◦ 满五唯一：免个税
◦ 不满五：可差额20%或核定1%（看地方）
◦ 年限按父母原始购房时间算
适合：绝大多数家庭，尤其是未来可能卖房、多子女、已婚子女。
一句话对比（500万房子举例）
• 继承：≈1000元，以后卖非满五唯一个税很重
• 赠与：≈15.5万，以后卖同继承
• 买卖（满五唯一）：≈5-7.5万，以后卖最灵活
二、产权归属：如何做到“只给子女个人，不给配偶”
1）买卖过户
• 合同写明：“买受人：XXX（子女），单独所有，与配偶无关”。
• 不动产登记：单独所有，配偶不签字、不上产证。
2）赠与过户（最稳妥）
• 赠与合同必须写：“该房产只赠与XXX个人，不作为夫妻共同财产”。
• 最好公证+登记，法律效力最强。
3）继承
• 法定继承：默认子女个人财产（离婚配偶分不到）。
• 遗嘱继承：可在遗嘱中明确只给子女个人。
三、继承纠纷避坑（多子女/家族复杂必看）
1）独生子女≠全部继承（最大误区）
• 例：父亲先去世，爷爷后去世 → 爷爷的份额会转给姑姑/叔叔，房子变成子女+姑姑/叔叔共有。
• 对策：提前立遗嘱+做亲属关系梳理，必要时让其他继承人书面放弃并公证。
2）父母一方去世，另一方不能单独卖房/过户
• 房子是夫妻共同财产，一方去世后，子女和在世父母都是继承人。
• 在世父母私自过户给某子女 → 其他子女可起诉撤销，合同无效。
3）遗嘱要合法有效
• 自书遗嘱：亲笔写、签名、日期，不用公证也有效。
• 内容：写清房产地址、只给哪个子女、单独所有。
• 多子女：明确份额、谁放弃、谁补偿。
4）居住权（防子女不孝）
• 父母在世过户给子女时，同步登记“居住权”：父母在世期间有权居住，子女不能赶人、不能抵押、不能出售（除非经居住权人同意）。
四、过户后出售：2026年个税新规（必看）
继承/赠与所得再出售
• 满五唯一：免个税
• 不满五/不唯一：差额20%个税，取消1%核定（2026.5.6起）
• 满五计算：按父母原始购房时间
买卖所得再出售
• 满五唯一：免个税
• 不满五：差额20%或核定1%（杭州通常可选）
避税实操
• 继承/赠与房：持有到满五且唯一再卖，可省几十万个税。
• 做不到满五唯一：优先走买卖过户，以后可按1%核定。
五、实操建议（直接照做）
1. 父母在世、未来可能卖房：选买卖过户，合同写明子女单独所有。
2. 父母在世、长期自住：选赠与+单独所有+居住权登记。
3. 父母已去世、多子女：先析产、立遗嘱/放弃声明、再继承过户。
4. 继承房要卖：先算是否满五唯一，不满则尽量走买卖过户路径。
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