我在房产投资中的阶段性经验总结
从事中国的房地产投资行业年逾20年， 见证了这个行业的起伏。工作之余，自己也在个人房产投资领域中摸爬滚打了20余年，到今天积累了一些个人观察和感悟。经历的越多越感觉自己认知有限，就越不敢妄言断定自己的判断都是正确。我的房产投资经验开始于2003年，目前为止经手买卖过的住宅房屋有14套，都属于中小户型，所以本金不算大（前3套房子当时都是10万出头的首付款），总之都是赚。这个战绩完全不代表我多厉害，任何人在这个大的红利周期出手买房都是一样，运气成分很大。22年我投资了一些美国的房产私募基金，该基金持有长租公寓项目，项目运营得很好，但我亏得一塌糊涂。妥妥的靠运气赚的钱又靠实力输了回去。所以我发现自己对房产投资的认识其实还差得远，永远不敢说自己看得准。1. 老生常谈，买房最重要的考虑因素就是位置，这点如何强调都不过分。位置好的房子决定了流动性不会差，即便是市场很差的情况，通过降价总是有人接盘。实在舍不得卖，出租肯定也有市场。总之这个房子总是能产生现金流。我当年在上海的自住房就是差一点砸手里卖不出去。位置在普陀区靠近嘉定，房屋楼层也不佳位于二层。15年买房时我看中它价格折让多，性价比高。但后来卖房时也一样要大幅打折出售，买房时觉得占的便宜卖房时都还了回去。房子卖了一年多终于23年侥幸卖出去，放在今天亏钱也卖不掉。这里还要强调一点，即便是自住物业，居住舒适固然重要，但也必须要兼顾投资属性。不具备增值潜力的自住物业不要买。2. 如果买房时就明确是投资用途，就绝对不要带有个人感情色彩。记得我17年同时在北京和成都比较买房，明显成都的投资收益高，但当时感觉自己在家乡没个落脚的地方，内心很失落，于是决定在两边都买。等2021年卖掉的时候比较收益，发现成都的本金收益2.5倍，北京那个本金收益1.3倍，两者相差甚远。当初北京的房子本金投入是成都的5倍，如果都投资在成都，那真是赚得睡觉都要笑醒。所以后来再考虑投资房产时，就不再关注个人喜好了。房屋的设计装饰装修是否合我心意，都不重要，自己不住操心这些干什么呢。重要的是最后收益能有多少，对应多少风险。3. 投资房产的管理半径要尽量近。我在马来西亚新山有一个小公寓，项目位置还行，位于第一关口，与新加坡临海相望，租赁市场热门项目。但一旦房屋有维修，我只能听从管理人的报价方案，明知有水分也没得选。租户虽然稳定，但租赁合同只能一年一签，每年续约要给管理人一个月中介费。这些都是远距离没法亲自管理的成本。国内友人投资在欧美的房子更是如此，距离远，人工成本更高，费用更是离谱。折腾半天，一年的租金最后没剩多少。除非未来增值空间巨大，否则不要尝试。4. 我还曾经与人一起在成都投资过民宿，疫情前运营稳定，收益也不错。但由于疫情爆发中断了运营，投资也是亏损离场。这个案例中失败的原因有市场方面也有人为。民宿生意要做好需要专业团队的营销和运营。几个人租几十套位置不错的公寓提供无明显特色和差别的住宿服务注定只是个解决温饱的小生意，非常脆弱也无成长性可言。人为方面的因素就是另一个话题了，这里不展开。但总结经验就是合作伙伴的诚信相对其能力和其它品格更为重要，一定要认清。诚信也是我结交朋友时最关注的品质，诚信有问题的人立刻断交。5. 相比于投资在一个房地产基金，大家持有份额，我现在更倾向于直接持有具体房产。我在美国投资的房产私募基金就是这样的案例。项目是个出租公寓小区，入住率稳定，但由于贷款到期重新续期，被要求归还部分贷款本金。持有基金的个人投资人很多，大家想法不一致，无法按要求完成出资，项目被银行强行收回。本金全部亏损，令人心痛，睡觉都要哭醒。如果是个人投资的房产，即便需要再投入一些本金，我至少可以拥有一套位于美国阳光地区，可以持续产生租金收益的住宅房产，还有机会等待降息。现在死翘翘啥也没有了。6.房产投资有着明显的周期性，明显受vintage投资年份的影响。这个在成熟市场或者国内的商业地产领域表现非常明显。在同一时间段购置的房产项目大概表现都会大差不差，要不都赚要不都亏，不太可能出现一个赚另一个亏。如果别人都亏而唯独你赚，那说明你眼光真的独到，赚的是阿尔法钱不是贝塔钱，你真是值得拥有。回头看，我美国的房产基金投资的时间就不是一个投资的好批次时段，这个必须要承认。22年加息之前，那个时间段购买的商业地产，价格临近顶点。加息后资产价值都大幅缩水，银行都要求贷款人增加自有资金减少贷款额度，很多项目被迫被银行没收。我相信那个时间段在美国投资的很多商业资产现在都是亏损的。如果一定要买，就买那类能产生非常强劲现金流的物业，例如8%以上租售比，可以对抗经济周期。生活在当今经济环境下，我个人对房产投资愈发谨慎了。这个类别的资产再次成为大众热衷的投资标的不知将是多久以后的事情。我对投资这件事本来就是相对悲观，做对所有事才能赢，而做错一件事就会输。这也是我现在不断学习投资知识的动力，希望自己能早日成为做每一次投资决定时，内心都是笃定心安的，更好的人。
