中国古代的田宅交易，从来就不是买卖双方私下约定那么简单。
一块田地、一处宅院，要完成从卖主到买主的转移，中间需要有人牵线搭桥、评估价格、见证立契、担保真实。
这个人，古代叫牙人，也叫牙侩、牙保、经纪。
围绕牙人的法律规范，从西周到明清，绵延数千年，构成了一个独特的法律传统。
要理解这个传统，得从西周说起。
《周礼·地官》记载了一个叫“质人”的官职。原文是这样的：
“质人掌成市之货贿、人民、牛马、兵器、珍异，凡卖儥者质剂焉，大市以质，小市以剂。掌稽市之书契，同其度量，壹其淳制，巡而考之，犯禁者举而罚之。凡治质剂者，国中一旬，郊二旬，野三旬，都三月，邦国期。期内听，期外不听。”
这段话是什么意思呢？
“质人”这个官职，负责促成市场上货物、奴婢、牛马、兵器、珍异这些物品的交易。
“成”是平定的意思，也就是把价格谈拢。“人民”在这里指奴婢。“卖儥”就是卖和买。“质剂”是契约文书。大宗的交易用长券叫“质”，小宗的交易用短券叫“剂”。
质人不仅要主持订立契约，还要稽查市场上的书契，统一度量衡，巡视检查，有违禁的就处罚。
处理契约纠纷有时效限制：国都内十天，郊外二十天，野外三十天，都邑三个月，诸侯国一年。
过了这个期限，官府就不再受理。
郑玄给这段话作注说：“成，平也。会者平物贾而来，主成其平也。人民，奴婢也。珍异，四时食物。”
意思是质人的职责是把价格谈平，会聚买卖双方就是为了评实物价而来。贾公彦进一步解释说：“此质人若今市平準，故掌成平市之货贿已下之事。”
他把质人比作后世的市平準官，主管评定物价、促成交易。
质人还负责检查度量衡是否一致，“同其度量，壹其淳制”——“淳”通“准”，“淳制”就是标准的制度。
所有这些都是为了确保交易公平。
质人的角色很特殊。
他既是国家官员，又是交易中介。
他评定物价的权力来自官府，但他干的事情恰恰是后世牙人干的活——撮合买卖双方，订立契约文书。
质人手里有印章，契约上加盖官印之后就有了法律效力。
这说明在西周时期，国家已经意识到大宗交易需要第三方介入，而这个第三方最好是由国家直接委派的人。
值得注意的是，《周礼·地官》中还有廛人、胥师、贾师等职官。
廛人负责征收市场税、管理店铺；胥师巡查欺诈行为；贾师评定货物价格。
这些职官和质人一起，组成了一个完整的市场管理体系。
质人只是其中的一环，但因为直接负责订立契约，所以和后世牙人的关联最密切。
《周礼》记载的制度大多是战国时期儒家的理想设计，并非西周实况。
但不管怎样，“质人”这个官职和“质剂”这种契约形式，在后来的出土文物中确实得到了印证——秦汉简牍中多次出现“质”“剂”“别券”等契约文书。
这说明至少在战国秦汉时期，官方主持订立契约的做法是真实存在的。
西周的土地制度是“田里不鬻”，也就是土地不能随便买卖。
所以质人经手的交易里可能不包括田宅，或者很少包括田宅。
但质人制度确立了一个重要原则：大宗交易要有官方见证，要有书面契约，契约有时效限制。
这个原则一直延续到后世，成为田宅交易法律制度的基础。
汉代的情况有些不同。
汉承秦制，土地私有制发展起来，田宅买卖逐渐成为常态。
出土的汉代简牍中有大量田宅买卖契约，说明当时的交易已经相当普遍。
张家山汉简《二年律令·户律》中有一条关于田宅买卖的规定：“受田宅，予人若卖宅，不得更受。”
意思是说，国家分配给你的田宅，如果你转让给别人或者卖掉了，那么你就不能再向国家申请分配新的田宅。
这是为了防止有人反复买卖套取国家土地资源。
同一条律令中还有一句：“不比其宅，勿许。”
意思是说，如果你要买田宅，这块田宅必须和你现有的田宅相邻，否则官府不予批准。
这就是最早的“亲邻优先权”的法律表述。
为什么要求相邻呢？
因为古代田地相邻往往涉及灌溉水源、田间道路、排水沟渠等公共事务。
陌生人买走一块地，中间隔着别人家的地，管理和通行都会出问题。
所以官府要求买卖的田宅必须与买主现有的田宅连成一片。
这一制度虽然没有直接提到牙人，但它要求买卖必须经过官府许可，契约必须经过官府确认。
在这个过程中，里正、乡老、邻人等地方人士往往会到场见证画押，这些人实际上扮演了类似牙保的角色。
汉代称牙人为“驵侩”。
《史记·货殖列传》里提到了“节驵会”这个职业。
裴骃《集解》引《汉书音义》说：“驵，马侩也。会亦是侩。”
驽马和马侩的意思。
说明驵侩最初是指牲畜交易的中介人，后来扩展到田宅、奴婢等大宗交易领域。
但汉代法律文献中没有专门针对驵侩的规定。
驵侩活跃于市井之间，但他们的法律地位并不明确——既没有西周质人的官方身份，也没有后世牙人的法定中介义务。
汉代还有一种契约形式叫“券书”，买卖双方各执一份，称为“别券”。
发生纠纷时，把两份券书合在一起验证，这叫“合券”。
如果券文吻合，就证明契约真实。“合券而信”这个说法就是这么来的。
这种制度需要有人在立券时在场见证。
谁来做见证人呢？
通常是里正、乡老、邻居或者“旁人”。
这个“旁人”往往是熟悉买卖双方情况的人，也可能就是从事中介的驵侩。
虽然没有明文规定必须由牙人见证，但实际交易中牙人参与见证已经比较常见了。
真正把田宅交易纳入国家税收体系的，是东晋。
西晋没有契税制度，东晋渡江之后才设立。
《隋书·食货志》的记载非常关键：
“晋自过江，凡货卖奴婢、马牛、田宅，有文劵，率钱一万，输估四百入官，卖者三百，买者一百。无文劵者，随物所堪，亦百分收四，名为散估。历宋、齐、梁、陈，如此以为常。”
这段话要逐句来看。
“晋自过江”，指东晋建立，定都建康之后。
“凡货卖奴婢、马牛、田宅，有文劵”，
凡是买卖奴婢、牛马、田宅这些大宗财产，如果订立了文券，也就是书面契约，就按交易额征税。
“率钱一万，输估四百入官”，
每交易一万钱，向官府缴纳四百钱。
“卖者三百，买者一百”，
这四百钱里，卖方出三百，买方出一百。
也就是说，契税的法定税率是百分之四，卖方承担其中的百分之三，买方承担百分之一。
“无文劵者，随物所堪，亦百分收四，名为散估”
如果没有订立文券，官府就根据货物的大概价值，同样按百分之四征税，这叫作“散估”。
“历宋、齐、梁、陈，如此以为常”
——从东晋到南朝的宋、齐、梁、陈四个朝代，一直沿袭这个制度，成为常态。
这段话的意思是：凡是订立了契约的交易，按百分之四征税；没有订立契约的，官府也要按百分之四征税。
这说明征税的依据是交易本身，而不是契约。
但“有文劵”和“无文劵”的区别在于，有文劵的交易按明确的成交额征税，无文劵的交易由官府估定价值征税。
估定价值往往比实际成交额低，因为官府不敢估得太高，怕激起民怨。
这就产生了逃税空间
——买卖双方可以故意不立文券，让官府估一个较低的价，少交税。
所以东晋的法律实际上是在鼓励订立文券
——因为只有订立了文券，交易额才是明确的，买卖双方才能控制自己的税负。
这条法律的深层意义在于：
官府通过契税掌握了田宅交易的基本信息。
而牙人的工作：
帮助双方订立文券、计算交易额、区分买卖双方的纳税份额，
就成了支撑这一制度运转的必要环节。
虽然东晋的法律没有明确要求田宅交易必须通过牙人，但牙人的实际参与已经成为普遍现象。
因为普通百姓不熟悉官府的各种规定，不知道契税怎么算、文券怎么写，必须找一个懂行的人来帮忙。这个懂行的人就是牙人。
宋代人王溥在《五代会要》中引用这条晋法时，加了一句评论：“自此始立文券税。”
意思是说，从东晋开始，文券才需要纳税。
这标志着中国契税制度的正式诞生。
此后的宋、元、明、清各代，契税制度虽有变化，但“从价计征”的基本原则始终没有变过。
隋朝统一南北之后，在赋税制度上大体沿袭了东晋以来的输估制。
《隋书·食货志》在记载完南朝制度之后，没有另立新章，说明隋代沿用了这一做法。
史称“历宋、齐、梁、陈，如此以为常”，隋代也不例外。
隋朝虽然短暂，但它为唐代制度的繁荣起到了承上启下的作用。
隋炀帝大业年间曾经一度废止契税，但很快又恢复了。
这说明契税已经成为国家财政不可或缺的一部分，不是轻易能废除的。
唐代是中国古代商品经济发展的一个高峰期。
长安的东西两市，商贾云集，交易繁盛。
牙人在唐代非常活跃，有牙侩、驵侩、牙郎、牙子、牙保等各种称呼。
唐人笔记小说里经常出现牙人的形象。
他们不仅活跃于牲畜、奴婢交易中，也广泛参与田宅买卖。
唐代田宅交易必须订立契约，这是从《唐律疏议》里可以看出来的。
《唐律疏议·户婚》卷十三“妄认盗卖公私田”条，对盗卖田宅的行为规定了严厉的刑罚。疏议说：
“妄认公私之田，称为己地，若私窃贸易，或盗卖与人者，一亩以下笞五十，五亩加一等，二十五亩有余，杖一百。过杖一百，十亩加一等，五十五亩有余，罪止徒二年。”
什么叫“妄认”？
明明不是自己的土地，谎称是自己的，这叫妄认。
“盗贸卖”，偷偷将别人的土地拿来交易或出卖。
对这两种行为，唐律规定了阶梯式的刑罚：
一亩以下笞五十，每增加五亩加一等，达到二十五亩以上杖一百，超过杖一百之后每增加十亩加一等，五十五亩以上最高判处徒刑二年。
这条规定虽然主要针对盗卖者本人，但也间接约束了牙人
——如果牙人明知土地权属有问题而仍然参与说合、见证，就可能被视为共犯。
《唐律疏议·杂律》里还提到了口分田与永业田的买卖限制。
原文说：“口分田，谓计口受之，非永业田及居住园、宅。”
口分田是按人口分配的土地，不属于私人所有，原则上禁止买卖。
永业田则是私人所有的土地，可以买卖。
这一区分是唐代均田制下的基本制度。牙人在参与田宅交易时，必须分清哪些田地可以买卖、哪些不可以买卖。
如果牙人帮人买卖了口分田，那就是违法。
唐代对契约的格式有统一要求。
《唐六典》中记载了田宅买卖契约应当包括哪些内容：
买卖双方的姓名、田宅的四至边界、面积、交易价格、见证人、立契时间等。
这些内容缺一不可。
契约写好后，要到官府纳税并加盖官印，称为“印契”。
印契之后的契约，具有完全的法律效力。
没有印契的契约，称为“白契”，法律上不予承认。
唐代敦煌、吐鲁番文书中保留了大量田宅买卖契约。
这些契约中有不少出现了“牙人”“保人”的署名。
比如一件唐玄宗时期的田契，末尾就有“牙人某甲”“保人某乙”的签名画押。
这说明牙人在唐代田宅交易中已经是一个固定的角色，虽然法律还没有强制要求必须有牙人参与，但实际交易中已经离不开牙人了。
唐穆宗即位时的大赦诏令中专门提到：
“在村乡及坊市店铺经纪者，宜与百姓一例差科，更不得妄有影占。”
这里使用了“经纪者”一词。
“经纪”在唐代语境中就是牙人的另一种称呼。
这道诏令的意思是：
在乡村和市井中做牙人经纪的，应该和普通百姓一样承担差役，不能再用任何手段非法占用田产逃避差役。
“影占”这个词，指的是利用权势或官府关系，虚占一些田产而不交税服役。朝廷专门发文禁止牙人“影占”，说明牙人的势力已经大到需要专门约束的程度。
有些牙人倚仗和官府的关系，侵占了不属于自己的田宅，或者把自己名下的田产瞒报不交税。
穆宗对此下了禁令。
唐代还有一个值得注意的现象：
私牙开始大量涌现。
所谓私牙，就是没有经过官府批准、私自从事中介活动的人。
这些私牙不向官府登记，不遵守官府的规矩，往往欺诈百姓、偷逃税款。到唐末五代时期，私牙泛滥的问题已经非常严重。
南唐时期，私牙甚至渗透到了每一个行业，
“凡是丝绢、斛斗、柴炭，一物已上，皆有牙人”，
几乎到了无孔不入的地步。
这些私牙与商贩勾结，压低买价、抬高卖价，从中牟取暴利，成为导致物价腾贵、百姓困穷的一大祸害。
朝廷对此多次下诏禁止，但收效甚微。
五代时期虽然政权更迭频繁，但法律制度多沿袭唐代。
后唐、后晋时期，对牙人的法律责任作出了更加明确的规定。
《五代会要》记载：
“应有诸色牙人、店主人引致买卖，并须钱物交相分付。或还钱未足，祗仰牙行人、店主明立期限，勒定文字，递相委保。”
这道敕文的意思是：
各类牙人、店主人介绍促成的买卖，必须确保钱和物当面交割清楚。如果买方还钱不足，就只能由牙人、店主人明确写出还款期限，用文字固定下来，并且牙人和店主之间、牙人和牙人之间要相互提供担保。
“递相委保”这四个字非常关键，它意味着牙人之间要互相联保，一个人出了问题，其他人要承担连带责任。
这种制度使得牙人的风险大大增加，但也使得牙人更加谨慎地对待每一笔交易。
《五代会要》还记载了后周时期的一道敕令，要求田宅典当时必须由官牙人和四邻共同签署契约，然后才能加盖官印。
原文说：“当物业，仰官牙人、业主及四邻同署久契，委不是曾将物业印税之时，税务内纳契白一本务司点检。须有官牙人、邻人押署处，及委不是重叠倚当，方得与印。如有故违，关联人押行科断。”
这道敕令的意思是：
典当田宅时，必须有官牙人、业主和四邻共同在契约上签署，确认这处田宅过去没有印过税（也就是没有卖给别人）、没有重复典当过，税务部门才给盖章。
如果有违反的，相关责任人要受到刑罚。这是五代时期牙人制度的一个重要发展
——牙人不仅要参与交易，还要和四邻一起签署担保，确认田宅没有被重复典卖过。
宋代是中国古代房地产经纪法律制度发展的巅峰时期。
宋廷对牙人实行登记管理、考试录用、发给“身牌”的制度，并将牙人细分为多种类型。
有“牙嫂”：专门从事雇佣女使中介的妇女；
有“庄宅牙人”：专门从事田宅买卖中介的专业牙人；
有“牙保”：兼具中介与担保双重职能的牙人。
这些牙人须经官府批准，领取类似营业执照的“身牌”后方可从业。
宋廷专门制定了《牙保法》。
虽然《牙保法》的原文今已散佚，但其主要内容保留在《宋刑统》及各朝编敕之中。
《宋刑统》是宋太祖建隆四年（963年）由窦仪等人编纂的法律汇编，基本沿袭唐律，但增加了大量后唐至后周的敕令，其中有多条涉及田宅交易和牙人的重要规定。
《宋刑统》卷十三“典卖指当论竞物业”门中，有一条极具震撼力的律文：
“田宅交易，须凭牙保，违者准盗论。”
这是中国历史上第一次以国家律令明确规定田宅买卖必须通过牙人中介的法律。
“须凭牙保”意味着必须有牙人和保人参与其中。
“违者准盗论”：不经过牙保私下交易的，按照盗窃罪论处。
用刑事手段来强制推行中介制度，可见宋廷对掌控土地交易消息的决心之大。
盗窃罪在宋代是重罪，“准盗论”意味着私下交易田宅的人，要受到和盗贼差不多的刑罚。
为什么这么严厉？
因为宋代的财政高度依赖契税收入，而契税的征收必须以契约为依据。
如果百姓私下交易、不立牙保、不写契约，官府就收不到契税。
所以宋廷用重刑来强制推行牙保制度，本质上是为契税征收服务的。
同一门中还规定了“亲邻优先权”制度：
“应典卖、倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。如业主、牙人等欺罔邻、亲，契贴内虚抬价钱，及邻、亲妄有遮吝者，并据所欺钱数，与情状轻重，酌量科断。”
这段话需要仔细解释。
“典卖、倚当”是两种不同的交易形式。
“典卖”是典当出卖，“倚当”是抵押。
“物业”指田宅产业。“先问房亲”的意思是，卖主在出售田宅之前，必须先询问本房亲属是否愿意购买。
“房亲不要”，亲属不买的，再问四邻。
“四邻不要”，四邻也不买的，其他人才能交易。
“房亲着价不尽，亦任就得价高处交易”，意思是说，如果亲属出的价钱不能令卖主满意，卖主也可以选择出价更高的人交易。
后面这句更重要：
“如业主、牙人等欺罔邻、亲，契贴内虚抬价钱，及邻、亲妄有遮吝者，并据所欺钱数，与情状轻重，酌量科断。”
如果业主和牙人欺骗亲属和邻居，在契约中故意虚抬价钱，或者亲属邻居无理阻挠交易，都按照欺骗的金额大小和情节轻重，酌情定罪处罚。
这条规定将牙人置于监督者的位置
——牙人有义务确保亲邻优先权得到尊重，不得协助业主欺罔亲邻。
同时，亲邻也不能无理阻挠交易
——如果亲邻明明不打算买，却故意说价钱太低、或者故意拖延不表态，使卖主无法卖给外人，这也是违法，要受处罚。
“先问亲邻”制度并非宋代首创。
宋人郑克在《折狱龟鉴》中说：“卖田问邻，成券会邻，古法也。”
说明宋代以前就已经存在这种做法。
但宋代将其纳入律文，并以国家强制力保障执行，使得亲邻优先购买权成为一项明确的法定制度。
宋太宗雍熙三年（986年）二月又下诏：
“出卖产业，据全业所至之邻皆须一一遍问，候四邻不要，方得与外人交易。”
这道诏令进一步明确了询问的范围——全部四邻都要一一问到，全部都表示不买之后，才能卖给外人。
开宝二年（969年）还规定了四邻之间的先后顺序：
“其邻以东、南为上，西、北次之，上邻不买，递问次邻，四邻俱不售，乃外召钱主。”
东邻和南邻优先于西邻和北邻。
这一规定使得四邻的优先级有了明确的法律标准，避免了四邻之间互相争抢或推诿。
宋代对重叠典卖——也就是已经将田宅典卖给别人，又再次典卖或出卖给第三人——作出了明确的处罚规定。《宋刑统》记载：
“诸以己田宅重叠典卖者，杖一百，牙保知情与同罪。”
重叠典卖是古代田宅交易中最常见的欺诈行为之一。
由于古代没有完善的产权登记制度，一个不法之徒可能将同一处田宅先后卖给多人，然后卷款而逃，留下买受人之间的纠纷。
对于这种行为，宋律规定典卖人杖一百；如果牙保知道内情，仍然参与交易，那么牙保与典卖人同罪——也要处以杖一百的刑罚。
这一规定对牙保施加了严格的审查义务。
牙保在参与田宅交易之前，必须查清该田宅是否已经被典卖过。
如果牙保明知田宅已经被典卖过，仍然充当说合见证，就要承担与典卖人相同的刑事责任。
《宋刑统》中还有一条更详细的表述：
“应有将物业重叠倚当者，本主、牙人、邻人并契上署名人，各计所欺人入己钱数，并准盗论。”
这里明确把“邻人”和“契上署名人”也列入了处罚范围。
凡是参与了重叠典当的业主、牙人、邻居以及契约上签名的所有人，都按照各自所欺骗的金额，依照盗窃罪论处。
注意“各计”二字
——不是只惩罚业主一个人，而是每一个参与者都按照他参与的部分单独计算刑责。
这一规定对牙人的威慑力非常大，因为牙人一旦知情不报、协助欺诈，就要承担和主犯一样的刑事责任。
在契税管理方面，宋代建立了一套周密的法律制度。
宋太祖开宝二年（969年）下诏：
“始收民印契钱，令民典卖田宅，输钱印契，税契限两月。”
规定田宅典卖之后两个月内必须到官府纳税并加盖官印。
逾期不印契的，官府不予保护产权。
这道诏令的“始”字值得注意——契税制度虽然在东晋就已设立，但中间有过中断。
宋太祖重新“始收”，说明宋代是重新确立契税制度，而不是简单延续前朝。
宋徽宗崇宁三年（1104年）又下敕令：
“诸县典卖牛畜契书并税租钞旁等印卖田宅契书，并从官司印卖。”
规定契书必须由官府统一印制和出卖，禁止民间私自书写契约。
这一措施旨在防止伪造契约、虚报交易金额。
牙人作为契约的实际使用者，必须使用官府印卖的契书。
如果牙人使用私刻的契书，那就不仅是违规问题了，而是触犯了伪造印信的罪名。
宋高宗绍兴年间，进一步规定了牙契税钱的缴纳制度。
《宋会要辑稿》中保存了一条绍兴年间的诏令：
“人户典卖田宅合纳牙契税钱，虽有立定所收则例，昨降指挥通限一百二十日投纳契税，可依绍兴十年六月二十七日指挥，限一百八十日。其人户典卖舟船、驴马合纳牙契税钱，各有立定所收钱数，立契并限三十日印契。访闻诸路州军往往并不曾投纳契税。所有人户典卖田宅、船马、驴骡合纳牙契税钱，昨降指挥专委诸路通判印造契纸，以千字文号置簿，送诸县出卖。”
这道诏令内容很丰富。
首先，契税的缴纳期限从之前的一百二十天延长到一百八十天。
船马驴骡的交易期限更短，只有三十天。
其次，诏令提到“访闻诸路州军往往并不曾投纳契税”
——说明当时逃税现象非常普遍，朝廷已经掌握了这个情况。
再次，诏令规定由各路通判专门负责印制契纸，按“千字文”编号登记，然后分送各县出售。
千字文是古代启蒙读物，一千个不重复的字。
“以千字文号置簿”的意思是用千字文的顺序给契纸编号，比如“天字一号”“地字二号”，这样每一张契纸都有一个唯一的编号，不容易伪造。
《宋会要辑稿》还记载了契税的具体征收办法和分配比例：
“每交易一贯，纳正税钱一百文，并头子等钱二十一文二分。”
交易一贯钱缴纳正税一百文，另有附加费二十一文二分，合计一百二十一文二分，税率大约在12%左右。
这比东晋时期4%的税率高出了不少。
附加费中的“头子钱”是宋代特有的一种杂税，用于弥补官府的手续费支出。
《宋会要辑稿》中还记载了对逃税行为的严厉惩罚：
“人户典卖田宅、舟船、骡马，牙税钱若违限不纳，或于契内减落价贯，规免税钱，许牙人并元出产人户陈首，将所典买物业一半给赏，一半没官。犯人依条施行。”
这段话的意思是：
如果买卖双方逾期不交契税，或者在契约里故意压低交易额来逃税，允许牙人或者原业主告发。
一旦告发查实，将所典买的物业一半作为赏钱给告发人，一半没收充公。
逃税的人还要按法律条文另行处罚。
这一规定把牙人变成了官府的税收眼线
——牙人如果发现买卖双方有逃税行为，可以选择告发，告发了就能拿到物业的一半作为赏钱。
这比窝藏包庇划算得多。
所以从经济利益考虑，牙人不太可能帮买卖双方逃税，因为帮他们逃税也得不到多少好处，而告发却能拿到物业的一半。
这种制度设计非常巧妙，它利用了人性中的趋利避害，让牙人自发地协助官府征收契税。
马端临在《文献通考》中解释了宋代契税制度的立法意图：
“民间典卖田产，必使之请官契、输税钱，其意不徒利也，虑高赀之家兼并日增，下户日益朘削，是亦抑之之微意。”
马端临认为，要求百姓请买官契、缴纳契税，不只是为了增加财政收入，更重要的是考虑到富户的土地兼并日益严重，贫户日益被剥削
——这其实是抑制兼并的一种手段。
因为有了官契，官府就能掌握土地交易的规模和流向，知道谁在买地、谁在卖地。
如果发现某家富户在短期内大量买入田宅，官府就可以采取相应的抑制措施。
这是宋代契税制度背后的政策考量
——不只是收税，更是为了监控土地流转。
宋代还规定，牙契税钱的收入要上缴中央：
“牙契税钱，令逐州军通判拘收，每季具收数申户部。”
各县收取的牙契税钱要交给州通判统一管理，每个季度向户部汇报数额。这套财政管理制度相当严密。
宋太宗时期还有一道宽容政策的诏令。
雍熙三年（986年）：“应典卖田宅，若从初交易之时，不曾问邻书契，与限百日陈首免罪，只收抽贯税钱。”
这是对之前不规范交易的宽容处理
——如果过去交易时没有询问亲邻、没有书写正规契约，允许在百日内主动向官府申报，免于处罚，只按规定征收抽贯税钱。
这道诏令反映出宋廷在推行田宅交易规范化过程中，也注意给百姓留出改过自新的空间，而不是一味严惩。
宋代还有一项值得注意的司法实践。
在处理重叠典卖案件时，宋代官员有时会采用一种灵活的方式
——由实际占有田宅的第三人代原业主返还价款，从而终结争议，而不是简单地把田宅判给某一个买主。
比如南宋《名公书判清明集》中记载了一个案例：
某人将田宅先典卖给甲，后又典卖给乙。乙实际占有了田宅，且是善意不知情。
法官判决：田宅归乙所有，但乙要代原业主向甲返还典价款。
这种处理方式兼顾了善意第三人的利益，也体现了宋代司法实践在执行法律条文的同时注重实际占有的稳定性和民事关系的平衡。
金朝是由女真族建立的王朝。
在占领北宋故地之后，金朝在一定程度上继承了宋代的制度，但做了大幅简化。
《金史·食货志》记载：
“民田业各从其便，卖质于人无禁，但令随地输租而已。”
这段话的意思是：
百姓的田产，各自根据方便处理，出卖或典质给人都不禁止，只是要求随田缴纳租税而已。
与宋代相比，金代的土地政策更加自由。
官府不限制田宅买卖，不强制要求牙保参与，只要买家承担相应的赋税即可。
这可能是由于金朝统治者对中原复杂的土地制度尚未完全理解，也可能是出于简化管理的考虑。
金代法律文献中没有像《宋刑统》那样详细的规定。
但这并不意味着金代的房地产交易毫无规范
——实际上，在汉人聚居的地区，牙人参与田宅买卖仍然是普遍现象。
金代田宅契约的格式和内容，与北宋时期相比变化不大。契约上仍然有牙人、保人、四邻的署名画押。
这说明民间交易习惯具有很强的延续性，朝廷虽然不强制要求，百姓自己还是会找牙人。
因为牙人能帮他们解决很多实际问题
——评估价格、写契约、找保人、与四邻沟通，这些都不是普通百姓自己能搞定的。
金代还有一个值得注意的做法：沿用了宋代的“契尾”制度。
所谓契尾，就是纳税后官府在契约后面粘贴的一张凭证，证明这张契约已经完税。
契尾上盖有官印，有编号，与契约正文粘在一起，不可分割。
有了契尾的契约叫“红契”，没有契尾的叫“白契”。
红契受官府保护，白契不受保护。
这一制度在宋代就已经存在，金代继承了下来，元明清三代也都沿用了。
元朝统一全国后，在法律制度上兼采蒙古旧制与汉法。在田宅交易方面，元代继承了宋代的牙保制度，并有所发展。
《元典章·户部五·典卖》记载：
“凡有典卖田宅，依例亲邻、牙保人等立契，画字成交。”
这段话的核心是两个词：“立契”和“画字”。立契就是订立契约。画字就是签字画押。
元代要求田宅典卖时，必须由亲属邻居和牙人保人共同订立契约，每个人都要在契约上画字。
为什么元代特别强调“画字”？
因为元代民族众多，语言文字各异
——有蒙古人、色目人、汉人、南人，有的用蒙古文，有的用汉文，有的用回回文。
再加上很多人不识字，不可能要求所有人都用文字签名。
画字就不存在这个问题
——无论你是什么民族、识字还是不识字，画个十字或者按个手印是所有人都能做到的。
每一处画字，都代表着画字者对契约内容的知情和同意。
这是一种最原始也最可靠的确认方式。
《元典章》中还有一段记载，反映了当时存在的一个突出问题：
“典卖田宅之家，为恐出纳税钱，买主卖主通行捏合，不肯依例写契，止以借钱为名，却将房院质压，如此朦胧书写，往往争讼到官，难便归结，深为未便。”
这段话的意思是：典卖田宅的人家，害怕出纳税钱，买主和卖主就串通一气，不肯按规矩写买卖契约，而是以借钱为名，实际上是把房院抵押给对方。
这种模糊不清的写法，经常引发诉讼，官府难以判决，非常不方便。
元廷发现这个问题后，规定自至元七年（1270年）起：
“凡有典卖田宅，依例令亲邻牙保人等立契，画字成交，赴务投税。”
从法律上堵住了以“借钱”之名行“典卖”之实的空间。
这道命令还要求 “出赁房院，亦须明立房状，不得似前朦胧”
——不仅典卖田宅需要牙保参与、画字成交、赴税务投税，就连出租房院，也必须明确订立“房状”，不能像以前那样模糊处理。
这是中国法律史上第一次将房屋租赁明确纳入契约管理。
在此之前，房屋租赁大多没有正式契约，租客和房东之间靠口头约定，经常发生纠纷。
元代要求“明立房状”之后，租赁关系就有了书面凭证，牙保也在租赁交易中承担起见证和担保的责任。
《元典章》还规定了典卖田宅的过割制度：
“典卖田宅，限十月内，赴田所司陈告，推收税石。违限不推者，杖六十。”
田宅卖出后，要在十个月内到主管田赋的衙门申报，办理税粮的过割手续——把田赋从卖主名下转到买主名下。
逾期不办的，杖六十。
牙保在这个过程中也有监督义务，要确保买卖双方按时办理过割手续。
元代对牙保的法律责任与宋代基本相同。
牙保不仅要参与立契、画字成交，还要对交易的真实性负责。
《元典章》中记载了一则判例：
某人将田宅先典卖给甲，后又被牙保乙介绍典卖给丙。乙明知该田宅已经典卖过，仍然介绍丙买下。最终乙被判处与典卖人同罪。
这一判例说明，元代司法实践中确实执行了“牙保知情与同罪”的原则。
明代是中国古代牙行制度最为严密的时期。
《大明律》在户律中专门设立了“市廛”一门，对牙行管理、物价评定、市场秩序等作出详细规定。
同时在户律“田宅”门中对典卖田宅中牙保的责任也作出了明确规定。
《大明律·市廛》第一条，就是“私充牙行埠头”条。
这条法律是整个明代牙行制度的基石，原文如下：
“凡城市、乡村诸色牙行及船埠头，并选有抵业人户充应。官给印信文簿，附写客商船户住贯姓名、路引字号、物货数目，每月赴官查照。私充者，杖六十，所得牙钱入官。官牙埠头容隐者，笞五十，革去。”
这段话需要逐句解释。
“凡城市、乡村诸色牙行及船埠头”
——指的是城市和乡村中的各种牙行，如米行、布行、丝行、田宅行等，以及码头的埠头。
埠头是专门负责码头装卸货物中介的人，相当于水运领域的牙行。
这里把牙行和埠头并列，说明法律对这两类中介一视同仁。
“并选有抵业人户充应”
——必须选择有资产、有抵押产业的人户来充当牙行和埠头。
什么叫“有抵业”？
就是说这个人要有家业，万一出了问题有东西可以赔付客商。
明人姚思仁在《大明律附例》中解释说：“有抵业人户，谓其人有家业而可以抵当客货也。”
之所以只选有家业的人充应，目的是“取其有恒产有恒心也”
——有固定产业的人，做事会比较稳重，不会轻易做违法的事。
这是明代牙行准入制度的核心
——用资产门槛来筛选从业者，防止无产者进入这个行业。
“官给印信文簿，附写客商船户住贯姓名、路引字号、物货数目，每月赴官查照”
——官府发给牙行盖有官印的登记簿，牙行要在这个簿子上详细记载客商和船户的籍贯、姓名、路引编号、货物数量，然后每个月把登记簿送到官府查验。
“印信文簿”是有官府印章的登记册，不是普通的本子。
“路引”是明代商人出远门必须携带的通行证，类似于今天的身份证加护照。牙行要登记客商的路引编号，这样一旦出了问题，官府可以根据路引编号追查到这个客商的身份和行踪。
“每月赴官查照”，一个月查一次，频率很高，说明明代对牙行的监管非常严格。
“私充者，杖六十，所得牙钱入官”
——没有经过官府批准、没有资质而私自充当牙行的，处以杖六十的刑罚，所收取的牙钱全部没收充公。
杖六十是实打实的肉刑，不是罚钱了事。
“官牙埠头容隐者，笞五十，革去”
——已经登记注册的官牙和埠头，如果包庇、容隐私充牙行者，处以笞五十的刑罚，并且革去牙行资格。
“革去”意味着从此不能再从事牙行职业，相当于今天的吊销执照且终身禁入。
明代著名律学家王肯堂在《大明律笺释》中评论这条法律说：
“牙行非有抵业者不充，所以防奸也。月有稽，岁有考，所以杜弊也。私充者杖，容隐者革，法亦严矣。”
他指出这条法律的核心在于三件事：
用资产门槛防止奸诈之人进入行业，用月度稽核防止舞弊，用杖刑和革职来严惩违法者。
《大明律·田宅》“典买田宅”条对重叠典卖中牙保的责任作出了规定。原文是：
“若将已典卖与人田宅，朦胧重复典卖者，以所得价钱计赃，准窃盗论，免刺，追价还主，田宅从元典买主为业。若重复典买之人及牙保知情者，与犯人同罪，追价入官。不知者，不坐。”
这条规定的意思是：
如果已经将田宅典卖给别人，又隐瞒事实再次典卖给别人，就按照所得到的价钱计算赃款，比照盗窃罪论处，但免于刺字（宋代以来对盗窃犯有刺字的刑罚）。
追回重复典卖所得的价款还给后一个买主，田宅归原典买主所有。
如果后一个典买人以及牙保、保人知道重叠典卖的内情，仍然参与交易，那么他们与典卖人同罪，也按盗窃罪论处，追回的价款没收入官。
如果不知道内情，则不承担刑事责任。
“免刺”的“刺”指的是刺字
——在犯人脸上刺字，使其终身带有犯罪标记。
明代对盗窃犯通常要刺字，但重叠典卖“准窃盗论”而不真正刺字，说明明代立法者认为重叠典卖和普通盗窃还是有所不同，在处罚上有所区分。
“不知者不坐”是刑法中的一个重要原则
——没有主观故意就不构成犯罪。
如果牙保确实不知道田宅已经被典卖过，参与了交易也不构成犯罪。
但问题是，牙保作为专业人士，负有查清田宅权属状况的注意义务。
如果牙保说自己不知道，法院要看这种不知道是不是合理的。
如果牙保根本没有去查，那还是有过失的，不能完全免责。
明代司法实践中，对“不知者”的认定比较严格，通常要求牙保能证明自己已经尽了合理的审查义务。
明代法律还对牙行在评估物价中的行为作出了规范。
《大明律·市廛》“市司评物价”条原文是：
“凡诸物牙行评估物价，或贵或贱，令价不平，增减入己者。”
这条条文比较简略，可能是在传抄过程中有脱漏。《大明律纂註》对此作了补充解释：
“诸色行人，如米行、猪行之类，牙人计估货物，或本贵而作贱，本贱而作贵，而令其价不平者，计所增减之数，或未入己者，坐赃论，入己准窃盗论免剌。”
这段话的意思是：
各类牙行在评估货物价格时，如果原本昂贵的货物故意报低价，原本低廉的货物故意报高价，导致价格不公，就要计算他增减的数额
——如果这些差额还没有归入自己腰包，按“坐赃”论罪；如果已经归为己有，比照盗窃罪论处，但免于刺字。
“坐赃”是明代刑法中的一种罪名，指非法获得财物但不属于盗窃、诈骗等特定情形，刑罚比盗窃罪轻一些。
这里区分了“未入己”和“入己”两种情形
——只是故意把价格评得不公但还没把钱拿走的，按坐赃论；已经把钱揣进自己口袋的，按盗窃论。
这个区分反映了明代刑法对犯罪既遂和未遂的不同处理。
《大明律·市廛》“把持行市”条规定：
“凡买卖诸物，把持行市专利，及贩鬻之徒，通同牙行为奸，卖物以贱为贵，买物以贵为贱。若见人有所买卖……”
这条法律禁止把持行市、垄断价格的行为，尤其禁止商贩与牙行通同作弊——卖东西时把贱的说成贵的，买东西时把贵的说成贱的。
有此类行为的，杖八十。
“把持行市”这个词非常形象
——把持的意思是霸占着不让别人碰，行市就是市场价格。
一个人或一伙人把持了某个行业的市场，别人想买卖都得通过他们，他们就掌握了定价权，可以随意操纵价格。
“通同牙行为奸”就是商贩和牙行互相勾结做坏事。
雷梦麟在《读律琐言》中解释说：
“牙行本以平物价，通有无，乃与贩鬻之徒通同为奸，卖物则贱者本贱而指为贵，买物则贵者本贵而指为贱，以取其利。此其把持行市，专利之甚也。故坐杖八十。”
牙行本来应该评定物价、沟通供需，现在却和商贩勾结，卖东西时把贱的说成贵的，买东西时把贵的说成贱的，从中牟利。
这是把持行市、垄断利益到了极点，所以杖八十。
明代还有一条与牙人有关的法律值得注意
——《大明律·刑律》“诈欺官私取财”条。
“凡用计诈欺官私以取财物者，并计赃准窃盗论。”
如果牙人在交易中使用欺诈手段骗取钱财，按窃盗罪论处。
比如牙人收了买主的钱却不给卖主，或者收了卖主的货却不给买主，或者虚构不存在的田宅欺骗买主，都属于“诈欺”。
明代对牙行的管理还有一个重要特点：实行“牙帖”制度。
牙帖就是官府发给牙行的经营许可证，上面写明牙行的名称、地址、经营范围和有效期限。
牙行每年要换一次帖，换帖时要缴纳牙帖税。
牙帖税的数额根据牙行的规模和经营状况确定。
没有牙帖而私自经营牙行的，就是“私充牙行”，按照前述“私充牙行埠头”条处罚。
牙帖制度的建立，使得牙行管理从单纯的行政处罚转向经济调节与行政管理相结合的模式
——官府通过控制牙帖的发放数量来调节市场竞争，通过征收牙帖税来增加财政收入。
《大明律集解附例》中收录了明代中后期的一些判例，其中有一个案例涉及牙行与商贩勾结操纵米价。
某年灾荒，米价上涨。
几个米行牙人和米商串通，把米价抬得更高，从中牟取暴利。
官府查实后，按照“把持行市”条将涉案牙人和米商各杖八十，没收违法所得，并革去牙人的牙行资格。
这个案例说明明代对牙行违法行为的处罚不仅仅是罚款或杖刑，“革去”资格也是一种很重的处罚
——失去了牙行资格，就等于失去了饭碗。
清军入关后，在法律制度上采取了“清承明制”的方针。
《大清律例》基本上沿袭了《大明律》的框架，在田宅交易和牙行管理方面也是如此。
《大清律例·户律·田宅》“典买田宅”条（乾隆五年刊本）规定：
“凡典买田宅，不税契者，笞五十；仍追契内田宅价钱一半入官。不过割者，一亩至五亩，笞四十，每五亩加一等，罪止杖一百。其不过割之田入官。”
这条规定的是契税和过割制度。
典买田宅后不缴纳契税的，笞五十，并且追缴契约中田宅价格的一半充公。
不办理过割手续的，一亩至五亩笞四十，每增加五亩加一等，最高杖一百，不过割的田地被官府没收。
不税契和不过割是两种不同的违法行为
——不税契是逃税，不过割是逃避赋税登记。
两种行为都要处罚，但逃契税的处罚更重（追价一半入官），因为逃税直接损害了国家财政。
《大清律例》同条还规定：
“若将已典卖与人田宅，朦胧重复典卖者，以所得重典卖之价钱，计赃，准窃盗论，免刺，追价还后典买之主。田宅从原典买主为业。”
“若重复典买之人及牙保知其重典卖之情者，与犯人同罪，追价入官。不知者，不坐。”
这两段与明代的规定完全一致——重叠典卖者按盗窃罪论处，牙保如果明知而参与，与典卖人同罪。
清代律学家沈之奇在《大清律辑注》中解释说：“牙保知而为之，是助人为盗也，故与同罪。不知者，不坐。盖牙保止知交易，非能尽知底蕴，倘委系不知，亦不深求。”
沈之奇的意思是：
牙保如果知情还参与，就是帮助别人盗窃，所以和盗窃犯同罪。如果确实不知道，那就不追究。
因为牙保只负责促成交易，不可能什么内情都知道，如果确实不知道，官府也不深究。
沈之奇的这段话揭示了清代司法实践中对牙保“知情”的认定标准
——如果牙保能证明自己已经尽了合理的审查义务但仍然未能发现重叠典卖，那么即使事实上存在重叠典卖，牙保也可以因“不知”而免责。
但如果牙保根本就没有去查，那就属于“应当知道而不知道”，还是要承担责任。
清代在契税管理方面推行了“契尾”制度。
顺治四年（1647年）规定：
“各州县要告诉民众，凡买卖田产，都要照例缴纳契税，按照成交价每两按三分的标准（即3%的税率）交税，税后即贴上契尾给产权人。”
契尾是官府统一印制的凭证，纳税后贴在契约后面，作为已经完税、官方认可的证明。
没有契尾的契约，在法律上不被承认。
契尾上有编号，与契纸的编号一致，粘贴处加盖骑缝章，防止有人把契尾从一张契约上揭下来贴到另一张契约上。
这套防伪措施相当严密。
契税税率在清代有过多次调整。
顺治四年规定的是“每两三分”，即3%的税率。
后来有所变动，但大体保持在这个水平。
与宋代的契税税率（4%或更高）相比，清代的契税税率有所降低，这可能是因为清代财政收入来源更加多样化，对契税的依赖程度有所下降。
在牙行管理方面，清代在明代“私充牙行杖六十”的基础上，增加了“牙帖税”制度。
所谓牙帖，就是牙行的经营许可证。
清代规定，牙帖每五年编审一次，到期换帖。
牙帖的发放数额由各省设定，实际发放权限由各州县掌握。
清廷还实行定额牙帖制，以控制牙帖发放数量
——各省的牙帖总数有上限，不能随意增加。
牙帖税按上中下三等征收，上等每帖征银一两二钱。
《清会典》记载：
“各牙帖税分上中下三则，上则每帖征银一两二钱。”
中等和下等的税率相应降低，具体数额各时期有所不同。
《大清律例》对霸开总行、逼勒商人的行为规定了严厉处罚：
“凡在京各牙行，领帖开张，照五年编审例，清查换帖。若有光棍顶冒朋充，巧立名色，霸开总行，逼勒商人，不许别投，拖欠客本，久占累商者，问罪，枷号一个月，发附近充军。”
“光棍”在清代法律语言中指无赖、流氓。“顶冒朋充”指假冒他人名义、结伙充任。
“巧立名色”指编造各种名目。
“霸开总行”指强行开设垄断性的总行。
“逼勒商人”指强迫商人必须通过自己的牙行交易。
“不许别投”指不允许商人找其他牙行。
“拖欠客本”指拖欠客商的本钱。
“久占累商”指长期霸占市场坑害商人。
这些行为一旦查实，犯人要“枷号一个月，发附近充军”
——枷号是戴着枷锁在衙门前示众，充军是发配到边远地区当兵。
这个处罚比明代的“杖八十”重了很多，说明清代对牙行垄断行为的打击力度比明代更大。
道光以后，各省牙帖数目逐渐增多，牙帖的发放管理趋于分散。
一些地方出现了私发牙帖、滥发牙帖的现象。
咸丰、同治年间，为了筹措军费，清廷甚至开始公开出卖牙帖，只要交钱就能拿到牙帖，不再严格审核资产和资质。
这导致牙行质量严重下降，欺诈行为增多。
到清末，牙行制度的弊端已经非常明显
——合法牙行利用垄断地位压榨交易双方，私充牙行者更是肆无忌惮。
清末修律时，有人提出废除牙行制度，但终因涉及太多既得利益者而未能实现。
把历代的法律放在一起看，可以梳理出一条清晰的演变脉络。
从功能上看，牙人制度的演变经历了三个大的阶段。
第一阶段，从西周到唐代，是“官方中介为主、民间牙人为辅”的阶段。
西周的质人是国家官员，直接由官府委派。
汉代的驵侩虽然活跃于市井，但法律上没有明确地位。
唐代牙人广泛参与交易，但法律尚未强制要求田宅交易必须通过牙人。
这个阶段的中介活动主要是基于商业习惯，而不是法律强制。
牙人的角色是撮合者、见证者，而不是官府的代理人。
第二阶段，从宋代到元代，是“强制中介、牙保入法”的阶段。
宋代的“田宅交易，须凭牙保，违者准盗论”是中国古代房地产经纪法律制度的分水岭——从这一条开始，牙保参与田宅交易不再是商业习惯，而是法定义务。
违反这一义务要承担刑事责任。
宋、元两代还完善了亲邻优先权、重叠典卖处罚、契税征收等配套制度，使牙保制度成为一个完整的法律体系。
在这个阶段，牙人的角色从单纯的撮合见证者，变成了官府的税收代理人。牙人不仅要促成交易，还要确保交易合法合规、按时纳税。
第三阶段，从明代到清代，是“特许经营、严管牙行”的阶段。
明代的“私充牙行埠头”条确立了牙行的特许经营制度
——只有经过官府批准、有资产的人户才能充当牙行，私充者杖六十。
清代在此基础上增加了牙帖税制度，使牙行管理更加规范。
在这个阶段，牙人的角色进一步变化
——他们不仅是官府的税收代理人，还是官府控制市场、管理商业的工具。
牙行必须登记造册、按月报告，实际上成了官府管理市场的“触手”。
从地域上看，牙人制度的发展呈现出一个有意思的现象：
越是经济发达、商业繁荣的地区，牙人制度越完备；越是边疆地区、少数民族地区，牙人制度越松散。
宋代江南地区的牙人制度最为发达，而北方边境地区则相对简单。
元代的牙人制度在汉族地区执行较严，在蒙古地区则执行较松。
这说明牙人制度的存在是以商品经济的发展为前提的
——没有活跃的田宅交易，就不需要那么多牙人。
从法律文本上看，有一条核心原则贯穿了三代：牙保知情与同罪。
从宋代的“牙保知情与同罪”，到明代的“牙保知情者与犯人同罪”，再到清代的“牙保知其重典卖之情者与犯人同罪”，用语虽有变化，法理精神完全一致
——专业中介人负有高于普通人的审查义务，一旦明知违法而依然参与，就要承担与行为人同等的刑事责任。
这一原则至今仍然是现代房地产经纪法律制度的基石
——中介机构未尽到合理审查义务，给委托人造成损失的，应当承担赔偿责任。
如果中介机构与欺诈行为人通谋，更要承担连带责任。
从制度设计上看，田宅交易的法律链条由四个环节构成：订立契约、牙保见证、纳税印契、过割推收。
四个环节环环相扣——没有订立契约，就没有交易依据；没有牙保见证，官府不认可交易的真实性；没有纳税印契，契约没有法律效力；没有过割推收，田赋还挂在卖主名下，买主要替卖主交税。
任意一个环节出了问题，整个交易都不受法律保护。
而牙保是这个链条中贯穿始终的关键角色——从撮合成交、见证画押，到协助完税、督促过割，牙人的职责覆盖了交易的整个过程。
这正是历代法律对牙人施加严格责任的根本原因：你既然参与了每一个环节，就有义务保证你所参与的每一件事都是真实合法的。
与严厉的责任追究相对应的，是历代法律对牙人的严格管理。
从宋代的“选有抵业人户”，到明代的“印信文簿、每月查照”，再到清代的牙帖制度，官府始终把牙人当作市场管理的一个重要工具。
这种管理模式的内在逻辑是：官府通过控制牙人来控制市场——只要管住了牙人，就管住了交易信息、税收征收和纠纷处理。
牙人则凭借官府赋予的特权获得了某种垄断地位
——合法的牙行可以在一定区域内独享中介业务，未经批准的私牙则被视为非法。
这种官商结合的模式，一方面使得市场交易有了标准化的契约形式和规范化的交易程序，另一方面也让牙人有了利用垄断地位压榨交易双方的空间。
牙人从牙行收取的牙钱没有法定上限，各朝也始终没有建立有效的牙钱监管机制，这可以说是古代房地产经纪法律制度一个长期未能解决的隐患。
纵观中国古代房地产经纪法律制度的演变，可以看出几个不变的核心精神。
第一个是“官给印信”的精神。
从西周质人的印章，到宋代的官印契书，再到清代的契尾，官府出具的凭证始终是合法交易的核心标志。
这种精神体现了国家对产权变动的控制欲望
——没有国家认可的交易凭证，法律不予保护。
直到今天，不动产权属证书仍然是由国家统一印制的，这一传统延续了三千多年。
第二个是“合券而信”的精神。
古代的质剂一分为二，买卖双方各执一份，合契验证，这种形式虽然已经被现代的不动产登记制度取代，但“凭证交易”的理念没有变
——没有凭证的交易不受法律保护。
现代购房有商品房买卖合同，有不动产权证书，本质上就是“合券而信”的延续。
第三个是“亲邻优先”的精神。
亲邻优先权虽然在现代社会已经不具备适用的条件
——因为现代土地和房屋的所有权更加独立，邻里关系也不再有古代那样的法律意义
——但其保护相关权利人知情权和优先购买权的立法精神，在现代共有产权人优先购买权、承租人优先购买权等制度中得到了继承。
现代《民法典》规定，房屋承租人在同等条件下享有优先购买权，这一规定与古代的“先问亲邻”有着内在的精神关联。
第四个是“中介审查义务”的精神。
牙保知情与同罪，这一原则在今天的房地产经纪法律制度中仍然适用。
《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构应当对房屋权属证书、委托人身份证明等材料进行核对，未尽到审查义务给委托人造成损失的，应当承担赔偿责任。
如果经纪机构与欺诈行为人串通，更要承担连带责任。这与古代的“牙保知情与同罪”如出一辙。
当然，古代的制度也有其局限性。
最突出的一点是：牙人的权利和义务严重不对等。
牙人承担了大量义务——审查权属、督促纳税、画字见证、相互担保，但牙人的权利却没有得到明确的保障。
牙钱该收多少，法律没有规定；牙人拒绝参与违法交易后受到报复怎么办，法律也没有规定。
这种权利义务的不平衡，使牙人处于一种尴尬的地位——既要为官府办事，又要为买卖双方服务，还要为自己的利益着想。
当这三者发生冲突时，牙人很容易选择牺牲买卖双方的利益。
这也是古代牙人名声不好的制度根源。
另一个局限性是：牙人制度的设计主要是为了服务官府的税收征管和社会控制，而不是为了服务交易效率和消费者权益保护。
牙人是官府的“触手”，而不是买卖双方的“代理人”。
这种定位使得牙人制度在明清时期逐渐僵化，成了阻碍商业发展的因素之一。
清末民初，随着西方经纪制度的传入，传统牙行制度最终退出了历史舞台。
但不管怎样，中国古代的牙人制度在世界法律史上都占有独特的地位。
它比欧洲中世纪的同业公会制度更早形成，也比欧洲的制度更加系统化、法律化。
欧洲的经纪人制度要到16世纪以后才逐步发展起来，而中国的牙人制度在宋代就已经相当完备。
这说明在商业法律制度的某些领域，古代中国曾经走在世界的前列。
中国古代房地产经纪法律制度的演变，折射出国家权力对社会经济生活介入程度的不断加深。
从西周的质人，到宋代的庄宅牙人，再到明清的官牙，国家对田宅交易的控制力度越来越大，手段也越来越精细。
这一过程不是直线前进的，有过曲折，有过反复，但总的趋势是清晰的。
