最近，地方政府收购存量商品房的新闻越来越多，动作明显开始加速。还记得2月上海试点收购存量二手房用作保障性租赁住房的事吗？转眼进入5月份了，试点变成了全面铺开。上海市房管局官网5月21日发文，称试点范围从浦东、徐汇、静安三区进一步扩容，覆盖黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦等多个中心城区，并称已经“形成可复制、可推广的住房保障新样本”。三个月下来，浦东等三区一共收购了多少套房子呢？根据房管局公布，截至目前，三区已累计完成房源收购523套。作为对比，我说几个数据。今年3-4月，上海二手房成交数是5.41万套（新浪）；五一后上海的待售二手房有7.8万套（网易）；中金公司估算上海可交易存量住房约970万套。拿上述几个数据对比下收购套数，大家对试点收购工作的成果，心里差不多也就有谱了。要我说，既然在5月21日这么特殊的日子发文，干脆少收两套，521套多好听，老百姓肯定感觉暖暖的很贴心。但按官方口径，上海目前主要为的是打通“保租房筹措+居民置换+市场激活”的模式。路走通了，量自然会慢慢上来的。除了上海，还有很多重点城市加大推进存量房收购的力度。比如4月30日，天津发布的《关于优化本市房地产市场供给促进住房消费的通知》提出，天津市各区优先收购符合条件的存量商品房用作配租型保障性住房、配售型保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，合理调控各类新建保障性住房项目。5月2日，苏州在楼市新政中也对存量房收购进行部署，除了鼓励国企、社会资本收购存量商品房用作保障性住房、人才房、青年公寓和养老公寓外，苏州还将支持实施搬迁的工业企业按照价值相当的原则，调换存量商品房进行安置。最厉害的是广州，5月13日区属国企南沙开建集团推出收购旧房置换新房的方案，首批试点收购额度就高达30亿元。据统计，进入5月以后，全国已有36个重点城市发布明确收储公告，超80城出台了支持政策。可以说工作干得如火如荼，如泣如诉。
今年的存量商品房收购力度加大，是在意料之中的。2026 年政府工作报告明确提出"探索多渠道盘活存量商品房"，时隔十年重提“去库存”可不是开玩笑。而且央行还专门设立了3000亿元保障性住房再贷款，带动银行贷款 5000 亿元；地方政府专项债也可用于收购，截至 2026 年 3 月底全国专项债支持规模已突破 3500 亿元 。有任务，有资金，地方政府没点表示，说不过去啊。
但这事呢，也得实话实说。收购存量房这个事本身，对楼市影响可能没有大家期待得那么大。稳楼市是可以的，涨房价恐怕做不到。
像一线城市收购存量房，如果收购的是新房，那等于是替开发商去库存，救的是房企，而不是楼市。这几年一线城市的新房本身也正逐渐走向高端化、改善化，像我们熟知的上海月月开盘都是豪宅。原来那些老的新房库存，卖又不好卖，产品竞争力也节节下跌，属于滞销产品。收购不收购，市场影响都不大。说到底，一线城市的楼市主要还是看二手房。到了三四线就更无所谓了。反正随着人口下降和流出，小城镇的房地产市场会慢慢衰落。现在房企都不去三四线拿地了，政府收购库存的新房，也只是解决历史遗留问题而已。如果收购的是二手房，像上海和广州这样，那也有两种情况。很多城市如重庆、上海、宁波等，类似像广州这样，国企收购了二手房之后，要求你到指定的地方去购买新房。这等于是以房换房，对政府来说肉烂到锅里，盘活了市场又救了房企。但对个人来说限制太多，难以形成规模。如果收购了二手房拿来做保障房，再推向市场，也是一样的道理，市场供应并没减少。被收购的心理舒坦了，但没被收购的压力更大了。像这波小阳春，购房的主力都是刚需，上海和北京大多数的成交都在总价300万以下。假设大批保障房进入市场，是会严重影响这部分二手房的需求的。还有一个关键问题，以前我也说过多次，地方政府下场收购二手房这种事，大多数都是赔钱的买卖。因为现在二手房的租售比太低，根本就挣不回资金成本，更别说盈利了。除非是为了完成ZZ任务，否则财政干这个事儿肯定缺乏动力。为了能少亏一些，你会看到各地政府不约而同会对收购的二手房提出各种限制条件，比如说要求交通便利、配套完善、户型适中等。像上述广州南沙收购存量房，就明确把超过30年楼龄的剔除在外。这也能理解，房子好租一点，财政就少亏一点。
但这样一来又出现了新的问题，那就是收购的规模上不去，因为要求越多，被筛掉的房子也越多。这就像撒网打鱼一样，网眼越大，能打到的鱼就越少。而规模上不去就无法影响楼市，像上海这样，花了好几个月时间只收了523套，相对于二手房市场的交易量，称得上是杯水车薪。
现在上海采用的办法是扩大范围，也就是不改变网眼的大小，靠扩大捕捞的范围来增加收获。这样做管点用，但治标不治本。从三个区到八个区，扩大又能扩大多少？别说523套，就算后面加个零，平摊下来每个月的数字，相对上海二手房一个月的成交量，也形不成质变。
真正有效的办法是什么呢？唯有货币化。还不能是普通的货币化，而是得像以前拆迁一样的货币化逻辑——收一套小房子，给你补一套大房子的钱；或者收一套房子，补两套房子的钱。这样，房主才会趋之若鹜，楼市才会被快速拉起。
但谁都知道这是饮鸩止渴，等于又走上了楼市过去的老路。更重要的是，这么大的放水，会对通胀造成严重的压力，在居民收入增长趋缓的今天。可能会严重影响居民的生活质量水平。
我们始终要记着，房地产是为经济服务的，而不是经济为房地产服务。发展经济的目的是让人民能够生活更加美好，而不是反过来，大家忍饥受穷勒紧裤腰带来发展经济。千万不要宏大叙事听多了就忘了初心，把手段当成目的。这一点我们的操盘手就非常清醒，始终恪守本心，严守底线不失，坚决不采取以往那种大放水的粗暴手段。
根据易居研究院统计，虽然存量商品房收购后的用途已从传统的保障性租赁住房、保障房领域拓宽至人才房、青年公寓、养老公寓等，但目前保障性租赁住房仍是绝对核心，而配售型保障房刚刚起步，规模尚处于培育期。也就是说，收购存量房仍然是个砸钱的活儿。只要专项资金没用完，财政有余力，还可以继续砸之。
但砸钱归砸钱，事要看清楚。这钱解决的是新市民、青年人的住房困难问题，可不是二手房卖不动的问题，更不是房价上不去的问题。千万别想差了。
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