海口:房产一再流拍,债权人自行找到买家

编辑整理：张双建律师，执业于海南瑞来律师事务所。

湖北当阳人士，毕业于中央民族大学新闻学专业，文学学士。

执业前的十多年，历经黑弧奥美、中国旅游地产服务集团、乐居等公司，专业从事于房地产领域的营销策划、整合推广、媒体传播。

黑弧奥美期间，以团队作品获得：2009时报世界华文广告奖房地产类铜奖（金银奖空缺），2009中国国际广告节银奖，2010广州日报杯华文报纸广告奖铜奖、银奖。

基于此前的工作经验，对房地产行业发展、业务模式创新、房屋交易、广告宣传等有着较为深刻的认识，会继续秉持“产业思维”、“企业思维”和“用户思维”，在房地产领域进行深耕，努力成为“房地产+”或“+房地产”的专业律师。

同时，基于此前在人才培养、流程管控、效率提升等方面的实践与探索，还会持续探索品牌管理、经营管理、风险管理的融会贯通，以综合能力促进企业各项要素间的化学反应，推动企业的高质量发展。

电话：15109838642

案例来源：《房产执行遇困局 法官创新执行方式为民解忧》（海口市中级人民法院 2026年5月13日 16:02 海南）。

基本案情

申请执行人肖某与被执行人海南某投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，被执行人系海口市众多涉诉涉执案件的开发企业，申请执行人常年居住在国外，沟通联络不便。

在房产处置环节，面对房产一拍、二拍流拍，以物抵债肖某又不具备购房资格等困境，执行工作一度陷入停滞，肖某亦焦虑万分。

案件执行过程中，承办法官始终秉持司法为民理念，主动靠前、积极作为，一有机会联系上肖某，便用通俗易懂的语言详细讲解房产拍卖的程序以及流拍后财产处置的法律规定与可行路径，及时缓解当事人的焦虑情绪。

创新执行

为了打破案件执行僵局，承办法官在法律框架内创新执行方式，采取灵活执行方式，在房地产市场低迷的情况下，由肖某自行寻找买家合法竞买涉案房产，顺利实现了债权变现。

同时，面对其他债权人提出以“商品房消费者享有超级优先权”为由的参与分配申请，法官依托专业法律知识，精准厘清法律关系，对肖某以及其他债权人认真、耐心地解读该法条适用的对象、范围，依法认定其他债权人不具备参与分配的条件，有效维护了案件执行的公平秩序和申请执行人肖某的合法权益。

在房产过户、交付环节，办案团队全程跟踪，积极主动对接不动产登记部门，切实打通执行“最后一公里”。

从案件沟通到流程推进，从法律释明到实际执行，承办法官始终以群众需求为导向，用专业素养化解矛盾，用心用情为群众办实事。

房产顺利交付后，申请执行人肖某专程送来一面题有“执法公正 高效执行 为民解忧 伸张正义”的锦旗，对法官为民司法表示衷心感谢。

法官释法

不动产经过两次拍卖流拍后，在申请执行人不符合当地限购政策，无法抵债的情况下，法院可结合案件实际，在不违反法律规定的前提下，依法采取变卖、允许申请执行人自行寻找合法主体竞买等灵活方式处置财产，最大限度实现申请执行人合法权益。

关于房产拍卖过程中案外人以其系商品房消费者主张超级优先权申请参与分配。执行过程中，参与分配的法定条件为被执行人为公民或其他组织、债权人已取得生效执行依据、被执行人财产不足以清偿全部债权、在执行终结前提出申请。而主张商品房消费者超级优先权需满足所处置房屋系其以居住为目的、在法院查封之前与房地产开发企业签订合法有效书面买卖合同、已付全部房款或一审辩论终结前付清余款购买的。本案中的案外人不符合前述商品房消费者超级优先权的认定标准，不符合参与分配的法定条件，法院依法予以驳回。

案例意义

海口中院强化善意文明执行理念，对身处境外的当事人，通过线上沟通、部门联动等便民措施，切实降低群众维权成本，深入践行司法为民，及时保障胜诉当事人实现合法权益，努力将纸上权益兑换成真金白银。

法条链接

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第二十五条 对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十六条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。

第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。

第二十六条 不动产、动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。

《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》

第五百零六条　被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。

对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。

第五百零七条　申请参与分配，申请人应当提交申请书。申请书应当写明参与分配和被执行人不能清偿所有债权的事实、理由，并附有执行依据。

参与分配申请应当在执行程序开始后，被执行人的财产执行终结前提出。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。