买房绕开中介、私下成交，到底算不算违约？这是二手房交易中最常见、争议最大的问题之一。最高人民法院指导案例第 1 号 —— 上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，不仅确立了 “跳单” 行为的司法认定标准，更被《民法典》直接吸收，成为全国法院裁判同类案件的权威依据。
本文结合最高院指导案例原文与《民法典》第 965 条最新规则，用实务视角讲清：什么是合法 “货比三家”，什么是违法 “恶意跳单”。
一、指导案例 1 号：案件全貌与裁判逻辑
1. 基本案情
- ·卖方将同一套房屋在多家中介公司公开挂牌，房源信息并非独家。
- ·买方陶德华先后通过不同中介看房，其中包括原告中原公司。
- ·中原公司与陶德华签订《房地产求购确认书》，约定禁止 “跳单”条款：利用中原提供的信息 / 机会绕开其成交，需支付违约金。
- ·最终陶德华通过另一中介以更低价格、更低佣金完成交易，并支付该中介佣金。
- ·中原公司以 “跳单违约” 起诉，要求支付违约金。
2. 一审与二审截然不同的结果
- ·二审（上海二中院）：撤销一审，驳回中原公司全部诉请。该判决后被最高院遴选为指导案例 1 号，全国参照适用。
3. 法院核心裁判思路
- 1.禁止跳单条款原则有效
- 居间合同中禁止利用房源信息绕开中介的格式条款，不属无效条款，合法有效，目的是保护中介劳动与佣金权益。
- 2.跳单违约的关键标准：是否 “利用” 了该中介的信息 / 机会
- 仅当买方利用原中介独家 / 专属信息，绕开其直接或间接成交，才构成违约。
- 3.多中介挂牌 + 多渠道获信息 = 不构成跳单
- 房屋公开多家中介挂牌，买方通过其他正当途径获取同一房源，有权选择报价更低、服务更优的中介成交，不违约。
二、最高院权威裁判要旨
房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。
但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成合同成立，其行为没有利用先前中介的房源信息，不构成违约。
三、《民法典》第 965 条：将指导案例上升为国家法律
指导案例1号的规则，被直接写入《民法典》，成为中介合同 “跳单” 的专门法条：
《民法典》第 965 条
委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
法律要点升级
- 1.无需合同约定，照样追责
- 即便没有签 “禁止跳单” 条款，只要符合 “接受服务 + 利用信息 + 绕开成交”，仍要付中介费。
- 2.保护中介劳动，也保护消费者选择权
- 法律不禁止 “货比三家”，只禁止“白嫖信息” 后跳单。
四、实务判断：3 步分清 “合法比价” 与 “违法跳单”
法院审理跳单案件，固定审查四步走，普通人也能快速判断：
第一步：看房源是否独家
- ·独家委托 / 独家房源：中介大概率胜诉。
- ·多家中介挂牌 / 公开信息：买方更易被认定不违约。
第二步：看买方信息来源
- ·仅通过 A 中介知道该房→绕开 A 成交→极高概率跳单。
- ·同时通过 A、B、C 中介都知道该房→选 B 成交→通常不违约。
第三步：看是否 “利用” 原中介的核心服务
- ·中介带看、谈价、对接房东→买方私下联系房东成交→典型跳单。
- ·中介仅发过房源图片→买方通过他人独立成交→一般不认定跳单。
第四步：看条款是否公平
- ·不合理剥夺买方选择权、无限期约束、高额违约金→可能被认定无效格式条款。
- ·合理期限、合理佣金、明确信息利用义务→条款有效。
五、给买卖双方与中介的实务建议
1. 买方：如何安全 “比价” 不踩坑
- ·不使用前中介提供的房东电话、底价、独家资料去和其他中介 / 房东交易。
- ·优先选择明码标价、服务规范的中介，避免私下交易风险。
2. 中介：如何合法保护佣金权益
- ·合同明确：独家委托条件、信息使用范围、禁止跳单的合理范围。
- ·做好带看确认、信息交付留痕，证明自己提供了独特、不可替代的服务。
- ·不滥用格式条款，不设置过度限制买方选择权的内容。
3. 卖方：多家中介挂牌要注意
- ·不向某一中介承诺 “只通过你成交”，防止被索赔。
六、结语
指导案例 1 号的价值，不在于 “支持买方” 或 “支持中介”，而在于划清边界：
二手房交易金额大、环节多，诚信是底线，规则是保障。遇到 “跳单” 争议，先对照本文三步判断，再结合合同与证据理性维权。
