来源：深圳贝壳研究院
在429新政的持续催化下，深圳二手房市场成交均价正走出一条修复曲线。
据深圳贝壳研究院监测，今年5月1-24日，深圳二手房成交均价为51667元/平方米，环比上涨2.4%，创下年内新高。
此次新政对南山、福田、宝安新安等核心区的改善型市场形成了直接刺激，加速释放此前被压制的改善需求，中高端房源成交占比提升，直接拉高了成交均价；与此同时，政策放松扭转了市场预期，业主报价上调的房源增多，进一步推动了全市成交均价上行。
深圳核心区二手成交热门小区房价变化，新政后成交均价最高涨幅达11.2%！从核心区成交热门小区房价变化来看，新政红利推动改善需求积极入市，成为本轮价格修复的核心动力。
据深圳贝壳研究院监测，新政后核心区热门楼盘的成交均价显著上涨，正是中高端改善需求集中释放带来的结构性拉动效应。
深圳非核心区二手成交热门小区房价变化新政红利向非核心区扩散，热门楼盘的成交均价同样迎来积极修复，本轮价格修复主要由刚需和刚改需求驱动。据深圳贝壳研究院监测，新政后非核心区热门楼盘也实现上涨，这些楼盘普遍配套成熟、体量大，吸引不少刚需、刚改群体入场，成为支撑非核心区市场回暖的重要力量。欢迎扫码加入深圳二手笋盘捡漏群！本群专注深圳各区高性价比二手房、捡漏房源、真实底价、信息分享。进群请文明交流，不发广告、不造谣、不私下乱加好友。祝大家都能淘到心仪好房!🎉这一成交数据充分说明，新政不仅激活普通刚需，更精准撬动了积压已久的高端改善置换需求，不少高净值群体趁政策窗口期积极入市换房、优化资产配置。4.29新政是深圳楼市政策优化的又一次重要突破，不仅打破了核心区限购壁垒，能有效激活更多此前被压制的潜在购房需求，也为刚需与改善群体提供了强有力的信贷支持，大幅降低了两类群体的购房门槛与资金成本，预计将为市场成交量带来快速拉动效果。价格也将逐步止跌回升！
下面我们来了解即将新开的核心区新盘豪宅以及顶豪公寓。
深圳核心区即将开盘的豪宅以及加推：宝中深圳观潮加推9单元、深圳湾澐府加推2栋2单元（5月27日开盘）、中信信悦湾加推楼王1单元、后海招商玺加推、安提深圳、招商海宴府加推194平大户型、联泰超总湾、深圳湾一号。
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宝中观潮府是2025年深圳土拍总价地王，由华润、招商以 86.4亿联合拿下。项目位于宝中最南端，一线海景无遮挡，毗邻欢乐港湾，占据宝中核心优质资源，同时可享受前海的配套辐射。项目规划616套房源，限高80米，最高24层，容积率3.4。
【入市情况】4月26日：宝中地王深圳观潮府，备案均价约15万/平，折后13.2万/平，折后最低总价1838万起，共222套，线上开盘去化9成，当天开盘去化95%，收金60亿！
5月19日，宝中加推8单元楼王拿证，面积198㎡-257㎡，备案均价14.68万/㎡，总价2827万-3850万！开盘约94折，折后单价13.4万-14.2万/㎡，总价2660万-3623万！开盘40套，卖了36套，剩下4套，去化90%！后面顺销直接4套也卖了，当天售罄！
据最新了解，143-188㎡户型已售罄，目前仅剩258-330㎡少量房源，6月将加推楼王9单元，面积198㎡-257㎡2梯2户南北通透纯板楼户型，3.3米层高南向大阳台，仅40套，看房可直接预约开发商官方销售孙绍月。
【项目亮点】“稀缺海景+品牌保障”。项目距离海岸线仅约300米，拥有无遮挡的海景资源，是宝中近年来最临近海岸线的涉宅用地。
而且区位优越，坐拥“大铲湾-前海自贸区-宝中CBD”黄金三角核心，要配套有配套，要前景有前景。有望成为宝中板块的标杆性项目，其价格将刷新宝中新房纪录，引领区域价值提升。
产品打造上，项目由华润操盘，招商联合开发，两大央企的品牌实力为项目品质保驾护航。100%的得房率将大幅提升居住舒适度；1:2的车位配比，满足高端客群的停车需求；140㎡起步的大户型设计，保证了圈层的纯粹性。
过程稿效果图
深圳顶豪天花板，即将加推楼王1单元
中信信悦湾作为深圳湾最后一块一线临海豪宅，自2025年底首开便创下2小时热销超100亿元的纪录，可谓是继深圳湾一号之后的深圳新任“楼王”。
项目三面环海，拥有永久性无遮挡一线海景，规划5栋超高层住宅，仅407套房源，主打210-510㎡纯大平层。
【入市情况】5月23日加推4单元：面积302平，共78套，备案均价约20.83万/㎡，单价17.07-39.86万/㎡，总价5150万-7632万，其中顶楼复式519㎡，备案单价39.86万/㎡，总价高达2.683亿！
【基础折扣】冻资98×登记98×信悦荟98，综合约94折，折后总价4846万起！目前诚意登记中，冻资500万!5月23日（周六）开盘！开盘78套，卖了73套，只剩下5套，去化93%，后面顺销直接5套也卖了，当天售罄！预计6月即将加推楼王1单元跟3单元211-218㎡。【项目亮点】深圳湾中心河两岸最后的一线临海绝版豪宅项目，项目验资门槛高达2000万，吸引了北京、上海等地的土豪客户跨城抢购，首开156套房源去化率近 83%，302㎡单位整栋售罄，超六成客户选择一次性付款。本次加推的211-218㎡户型相对亲民，将降低入门门槛，而510㎡大户型则瞄准顶级改善需求。
5月27日加推2栋1单元，折后单价15-22万/㎡深圳湾沄玺位于深圳湾核心区位，是2025年深圳四大豪宅首个“开门红”项目。
项目分为南北两区，北区已基本售罄，南区占地更大，规划2栋住宅、1栋公寓、1所幼儿园及1栋商业，业态更为丰富，将延续北区的顶豪定位，主打高端纯粹的居住体验。
【入市情况】3月加推南区2栋2单元，再次热销，当天去化7成，216平已售罄。
5月27日开盘，加推2栋1单元，备案均价18.23万/㎡，单价17.13-19.25万/㎡，面积202-225-258㎡，共88套，备案总价3475万-4802万。【开盘折扣】1.5-2成首付×98折。3成首付：在98折基础上 × 99折5成首付：在98折基础上 × 98折7成首付：在98折基础上 × 97折全款：在98折基础上 × 96折，折后总价最低3300万起！冻资500万，5月27日开盘（下周三）。
【亮点分析】深圳湾沄玺的核心竞争力在于“景观+流量”双重加持。2025年北区以 16.8万/㎡的备案均价开盘，单日销售金额超130亿，刷新深圳有史以来最高开盘成交金额纪录，最贵户型(1.3 亿-3.3亿)率先近乎售罄，去化近7成。南区2栋2单元加推再次热销，全盘成交额已达239亿！
南区地块位置更优，部分户型可享无遮挡海景，且业态更丰富，商业配套的补充将提升居住便利性。
项目所在的深圳湾板块，拥有深圳最稀缺的海景资源和最成熟的顶豪圈层，加上2025 年积累的热销口碑，南区加推大概率延续“高去化”态势。
04『招商海晏府』
前海地王出山，13万+撬动双核心资源
招商海晏府是前海合作区近五年来首宗纯商品住宅用地，凭借8.4万/㎡的楼面价刷新了前海桂湾最高单价地王纪录。
项目北接宝中成熟配套，南临前海商务区，坐享“前海金融核心+宝中生活圈”双核心资源，是前海片区稀缺的新规纯住宅高端盘。
【入市情况】4月14日拿证，首推出建面约139-175㎡纯大户型，2梯2户或2梯3户设计，共 105套房源；备案单价12.34-15.2/㎡，总价区间1700万-2600万。开盘约93折，折后均价约13万/㎡，总价1570万/套起，4月19日开盘当天去化9成！据最新了解：预计6月即将加推楼王户型194㎡户型，共约43套，备案单价13.72-16.12万/㎡，备案均价约15.4万/㎡，总价2659万-3124万！目前样板房已开放中，看房直接预约！【亮点分析】“双核心区位+纯粹产品定位”。前海作为国家级自贸区，金融产业集聚效应显著，未来发展潜力巨大；而宝中经过多年发展，生活配套已十分成熟，教育、医疗、商业、休闲资源一应俱全，项目可同时享受两大板块的发展红利。
产品设计上，项目无配建、无70/90 限制、无售价限制，容积率仅3.1，限高80米，最高24层，居住舒适度高。北向紧邻双界河水岸，西北向可看宝中摩天轮及海景，景观资源优越。
作为前海稀缺的纯商品住宅，项目填补了区域高端住宅的供应空白，针对改善型客群，139㎡起步的户型设计既保证了圈层纯粹性，又控制了入门门槛，对比深圳湾顶豪更具性价比，有望成为前海片区的“爆款”项目。
联泰超总湾位于深圳湾超级总部基地，虽为商务公寓性质，但凭借超高的产品素质和稀缺的景观资源，成为2025年的顶豪黑马。
项目占据深超总核心位置，周边汇聚了众多世界500强企业总部，是深圳未来的城市封面级项目。
【入市情况】预计二季度加推建面约300-1000㎡大平层(T1/T2/T4栋)，含1032㎡顶层一户，270°环幕景观设计；预计均价18.9万+/㎡，最高单价34万+/㎡，顶层总价超3.5亿。
【项目亮点】其核心卖点是“城市封面+稀缺景观”。2025年项目首批取证时，顶层单价已达34万/㎡，总价超3.5亿，首推125套当天成交53亿，去化近80%。
项目所在的深圳湾超级总部基地，是深圳规划的高端产业集聚区和城市新地标，未来将成为全球总部经济的核心承载区，地段价值不可估量。
产品设计上，300㎡起步的大户型，一层一户的布局保证了极致私密性，超大面积的景观阳台和环幕落地窗，可将深圳湾海景、城市天际线尽收眼底。
尽管是商务公寓性质，但项目的居住体验和资产价值已媲美纯住宅顶豪。
安缇深圳位于深圳湾超级总部基地、是去年12月中海拿下的稀缺宅地，与深湾玖序一期相邻，被市场视为一期的延续。项目占地面积1.18 万㎡，容积率 3.48，限高100米，将与一期整合打造，共享区域资源和配套。
【入市情况】预计于6月推出建面约235-287㎡大户型产品，吹风价18-22万+/㎡。
【项目亮点】项目最大优势在于“无价格限制+核心区位”。作为深超总板块的新宅地，项目取消了价格限制，也无保障房及公建化立面要求，开发商在定价和产品打造上拥有更大空间。
地段价值无需赘述，旁边都是世界500强的精英企业。不过，项目四周多为100米以上的超高层建筑，可能会对部分户型的采光和景观视野造成影响。
后海招商玺位于后海大道与工业七路交汇处，属于蛇口板块，是招商“玺”系顶豪的3.0 升级之作，2025 年首开实现“日光”。项目占地面积 1.49 万㎡，容积率6.59，共 261套房源，定位高端改善型住宅。
【入市情况】2026年6月加推2栋、3栋42-46层高层产品，户型为建面约188-237-246㎡。预计均价超16万/㎡，较首开上涨1万/㎡左右，总价区间3200 万-7000万。
【项目亮点】“高性价比+优质配套”。虽然项目的地段和景观不及深圳湾核心区的顶豪，但它有两大优势:一是公立学校配置优质，教育资源成为吸引改善型客群的关键；二是产品力突出，作为招商“玺’系顶豪的升级之作，品质备受认可。
2025年首开备案均价14.96万/㎡，折后总价2200 万起，户型为197-432㎡，对比隔壁 2012 年的招商雍景湾 14.1万/㎡的成交单价，性价比优势明显，首推 40 套房源当天售罄。
加推的高层产品视野更好，部分户型可享海景，加上首开的“日光”口碑，价格上涨具备充足支撑。
项目所在的蛇口板块，生活配套成熟，居住氛围浓厚，且靠近深圳湾和后海总部基地，既享受成熟的居住环境，又能承接高端产业的辐射，是改善型客群的优质选择。
深圳湾1号被誉为“深圳豪宅天花板”，地处深圳湾核心位置，是深圳湾内湖的一线海景、永久无遮挡看海的顶豪项目。南山区GDP常年占据深圳全市总量的四分之一，经济体量庞大、产业根基深厚、持续流入的高收入人群与不断落地的重磅配套，直接为区域楼市提供了硬核支撑，让南山房价拥有扎实且稳定的底盘，也让深圳湾1号天生具备稀缺资产的底气。这里更是粤港澳大湾区核心引擎、全国首个GDP破万亿的市辖区，是中国面向世界的门户。2026年APEC峰会落地深圳，全球目光再次聚焦这片湾岸，而深圳湾1号所在的后海金融商务总部基地，这里正是这座超级城市的“心脏”。这里累计出让30余宗总部用地，汇聚80余家总部企业，腾讯、阿里、字节跳动、小米、中海油、中金等近30家世界500强在此扎根，科技人才密度冠绝全国。
步行半径之内，是金融、科技、文化、商业、生态的全维度顶配，是真正意义上“用钱买不到、复制不出来”的黄金区位。
1公里生活圈内，三大顶奢商圈环伺：深圳湾万象城、湾汇、海岸城构成高净值人群的日常消费场。
17万㎡生态资源铺满：人才公园、深圳湾公园、15公里滨海长廊、14大湾区主题园，把城市喧嚣隔绝在外。深圳歌剧院、深圳湾文化广场、深圳湾体育中心等城市级文化地标环绕，让艺术与生活无缝衔接。
此外，更珍贵的是，深圳湾一线头排已彻底断供。城市规划再无新增居住用地，这片海岸线成为绝版。
深圳湾1号·瑞公馆占据核心海岸线C位，完美印证“一半天成，一半人造”，繁华在眼前，自然在脚下，是真正意义上的“收官封面”。
瑞公馆的户型设计也是亮点之一，约4.48米极致层高+全玻璃幕墙+大平层海幕天际大宅，每一项都直击顶豪痛点。项目的主力户型为约420—1170㎡海幕天际大宅及特色复式，起步即420㎡，彻底拒绝小户型，保证稀缺性、可传承性以及圈层纯粹和空间尺度。并且搭配约4.48米极致层高，远超市场同类豪宅产品，空间通透感与奢适感翻倍。外观采用全玻璃幕墙设计，可实现360°无遮挡视野，主卧双面观景——可瞰深圳湾壮阔海景、人才公园与城市天际线，把自然与城市景观变成家中的动态壁画。格局主打四套房设计，主人与保姆动线分离，超大主卧、衣帽间、独立书房、酒窖、中西双厨一应俱全。全屋采用国际一线精装材质与设备，搭配美国国防级RGF空气净化系统，在空间尺度、审美设计、健康居住上，全面以顶级配置出现。【项目节点】预计5月底或6月初开放样板房，参观需验资3000万，尽管公寓性质，但项目的居住体验和资产价值已媲美纯住宅顶豪。
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