5月二手房热度不减,谁在进场买房?

与往年“小阳春”热度多集中于3-4月不同，今年5月二手房市场热度仍未消退。受春节时点后移、房价调整后总价门槛下降、以及部分城市政策优化等因素影响，4月20城二手房成交量环比转增，5月延续增长态势。从成交特征看，3月以来重点城市市场热度主要由低总价、小户型及配套相对成熟的小区支撑。

整体市场：4月20城二手住宅成交套数同比增长13.4%，5月1-24日同比增长19.5%

图：20个重点城市二手房月度成交套数及同比走势

图：2025年以来20城二手房周度成交套数及同比走势

图：2023-2026年春节假期（T+0）前后二手房周度成交套数

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

受2026年春节较去年偏晚约两周影响，节后二手房看房、挂牌、议价及网签备案等环节相应后移，春季需求释放节奏有所延长。根据中指数据，4月20城二手住宅成交15.6万套，环比增长5.4%，同比增长13.4%，年内首次单月转增，其中13个城市4月成交规模创近五年同期新高。

进入5月后，重点城市二手房成交仍保持较高活跃度，1日-24日20城二手住宅成交10.7万套，同比增长19.5%，增幅较4月继续扩大。1-5月（1.1-5.24）成交套数累计增长3.7%。

与往年“小阳春”成交热度多集中在3-4月释放不同，今年5月二手房市场热度仍在延续。即便剔除春节时点差异，今年春节后13周的二手房成交套数也比2025年同期增长12%，反映出本轮需求释放力度强于往年。

图：2023年以来重点25城二手住宅存量挂牌套数（头部中介口径）

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从供给端看，挂牌量趋稳、价格跌幅收窄。2025年二手房成交量虽总体不弱，但主要靠挂牌量激增驱动，价格持续承压。今年则有所不同，根据中指数据，2026年4月末，重点25城二手房存量挂牌量环比下降1.6%，较上年10月高点回落4.3%。其中，北京、上海挂牌量波动性下降，4月末同比分别下降1.1%和18.5%，较上年10月高点分别下降14%和21%。价格方面，去年四季度核心城市经历加速下行，而今年3-4月上海已实现环比连涨，北京、深圳等城市跌幅也较去年四季度显著收窄。成交放量与挂牌趋稳、价格企稳同步出现，是本轮修复与去年“以价换量”模式的重要区别，后续需关注这一态势能否持续。

重点城市：5月京沪二手房成交热度延续，广深新政后市场活跃度显升

图：北京、上海二手商品住宅周度销售套数及同比

北京、上海领跑本轮二手房修复行情。4月北京二手住宅成交1.8万套，创近五年4月单月新高；上海4月二手商品房成交2.9万套，成交规模处于近年同期高位，其中有8天备案量均超过千套。进入5月后，北京、上海成交同比继续保持较高增长，5月1日-24日同比增幅分别为15%、29%，其中上海5月10日单日网签1664套，继4月11日的1632套后再次刷新近五年单日新高。

此外，2月上海在徐汇、静安、浦东新区启动收购二手房试点，截至5月21日累计收购二手房523套房源，其中徐汇收购458套（占比87.6%）。徐汇模式的核心创新在于将旧房收购与“两旧一村”改造深度结合，已收购房源中有300多套属于“居住困难但又不具备改造条件”的老旧房屋，通过政府收购改造为“新时代城市建设者管理者之家”（专门面向一线务工人员的宿舍型租赁住房），为历史遗留难题找到了盘活路径。同时，徐汇推出“房票全市通用、一二手通用”机制，收购款以房票形式发放，有效期1年，大幅提升居民置换意愿。二季度，试点进一步扩大至黄浦、长宁、虹口、杨浦、普陀五个中心城区，上海中心城区保租房筹措进入“全域推进”新阶段。整体来看，政府收购二手房的意义不仅在于快速筹措保租房，更在于以市场化收购形成价格锚点，稳定老旧房屋的估值预期，对市场信心形成有效提振。

图：深圳、广州二手商品住宅周度销售套数及同比

相较之下，4月广深市场修复力度偏弱，压力之下政策迎来优化。4月深圳二手住宅成交5644套，同比降幅收窄至1.6%；广州成交7754套，同比下降24%。面对市场压力，两地于4月底集中出台优化政策。深圳4月29日放松部分核心区域限购，并提高公积金贷款额度，5月1日-24日二手住宅成交同比增长15%。广州于4月30日出台“穗八条”，涵盖公积金提额、“卖旧买新”补贴等举措，重点降低换房成本、畅通置换链条。新政效果初步显现，据广州住建局数据，五一假期广州二手房日均带看人次和日均认购量较4月分别增长15.6%和5.2%，认购量同比增长63.4%。

成交结构：低总价房源占比提升，刚需主导的结构性修复特征明显

图：北上深二手房各总价段面积段销售套数占比

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

从成交总价段看，一线城市二手房成交继续向低总价段集中。根据中指数据，2026年1-4月，上海300万以下二手房成交4.9万套，同比增长41%，成交占比达58%，较2025年提高8个百分点；北京、深圳该比例也分别提升约6个百分点。这主要源于前期房价持续回调，部分房源总价门槛降至刚需可承受区间，性价比凸显，吸引此前观望的刚需入市成交。

从成交面积段看，成交向小户型集中的趋势同样存在，但力度弱于总价段。1-4月，北京、上海、深圳70平方米以下房源成交占比分别提升至38%、42%、32%，较2025年均略有提升。

总价段与面积段变化幅度的差异，本质上源于房价下跌带来的结构性效应。一方面，部分小户型房源价格降至刚需可承受区间，吸引观望需求入市；另一方面，部分面积适中的房源被动“跌入”低总价区间。因此，低总价段占比的提升幅度明显大于小户型占比的提升幅度。

表：上海二手房不同环线、不同建成年代销售套数占比

从成交房源房龄来看，今年1-4月，上海2000年以前房源成交占比较2025年提高3个百分点，从环线看，2000年前老旧小区成交占比提升主要集中在中内环间，反映出核心区位老旧房源在价格回调后对刚需的吸引力增强，同时“收旧换新”试点、城市更新和老旧小区改造的推进，在一定程度上提振了市场对老旧小区价值的预期。

整体来看，4月以来重点城市二手房市场延续春季活跃态势。5月京沪热度不减，成交量同比增幅进一步扩大，广深在4月底政策优化后市场有所好转，5月上旬成交同比已实现转增。从成交结构看，低总价、小户型房源仍是本轮修复的核心支撑，反映出价格调整后二手房性价比优势对刚需的吸引力。短期看，随着核心城市二手房成交持续放量，市场活跃度有望逐步向更大面积、更高总价段扩散，为后续市场稳步修复积蓄动能。