官宣!南宁二手房交易按20%差额征税!

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不多啰嗦，直接上干货：

惊天巨瓜，南宁二手房交易都按照差额20%交税。

是不是被上头的20%吓的丢了魂，且慢。容十三给你好好算算。

我在16年末8000出头单价共计81w拿下五象湖99平米3房，目前已经还利息总计18.3w元。扣除毛坯10%费用8w和1w的契税。等于卖价100w减去利息18.3w减去毛坯10%装修费8w和1w契税，100-18.3-8-1=72.7w，低于81w。

也就是说，这笔交易，在我盈利20w出售房产的情况下，个税为0！

当中介连续三次在微信上甩我“南宁卖房个税新政！5月24日起严查！”的消息时，我决心把手里这套五象湖的房子个税问题彻底捋明白。

门店等候区遍布着愁云惨淡的面孔，有的人攥着泛黄的购房发票坐立不安，有的人对着计算器反复核算手抖不停，一种近乎于绝望的气息笼罩着所有人。这里杜绝了一切欢声笑语，大概因为这里是五象湖二手房交易战场。

在我看来，人类似乎永远学不会坦然面对卖房交税的憋屈。而我也只能端坐在冰冷的塑料长椅上随波逐流。直面中介也很痛苦，个税减免不是想免就能免，能不能全额免征，全看税局系统的判定脸色。

我当然不能直接跟中介说快帮我把个税抹掉，我不想交钱，这样会显得我异想天开。我只能按照网上大神的攻略老实陈述：房子在五象湖、持有满五年、是家庭区内唯一住房，静静等待中介的终审答复。我像是罗马的最后一位皇帝，无妄地守候着城门塌陷的那一天。

我无限期盼中介告诉我符合满五唯一、个税全免，而不是让我回家翻箱倒柜找票据算差额税。“现在新政收紧，五象湖片区严查房产套数，你别的地方有房，不算区内唯一，只能走差额20%查账征收。”沉默良久，中介终于对我下达了这句宣判，我心中巨石瞬间坠落，满心侥幸碎得一干二净。

为了省下血汗钱，也为了死得明白，我咬牙选择最繁琐的查账征收方式。就像当初有人硬选普通肠镜一样，省钱归省钱，遭罪也是真遭罪。等待核算抵扣的日子曲折又漫长。

我刷遍了全网五象湖卖房踩坑帖，把差额20%个税公式抄了四遍，背得滚瓜烂熟：个税=(本次计税价（房产局评估）-原购房发票价-原契税-抵扣价（装修过的房产按毛坯10%上限扣除)-按揭利息后再乘以20%。

正式核算这天，我第一件事就是翻遍家里所有储物箱，搜刮全部可以抵扣的原始票据。这一步骤，和做肠镜前喝电解质散清肠别无二致，都是为了给税局的严查流程扫清障碍。

翻找票据的过程一点都不轻松，既不像找钥匙那样简单，也不像找手机那样随意。它磨人且煎熬，像是在陈年杂物里淘金，仿佛这些十几年前的票据本就该随风消散，是我偏执地强行留存。

翻票据的感觉堪比渡劫。蹲在地上扒着旧文件袋，我四肢百骸尽数疲惫，为了迎合税局的条条框框，彻底掏空了自己所有的耐心与侥幸。

出门前，我把所有票据整齐塞进透明文件袋，视若救命锦囊。它将陪我熬过繁琐的查账流程，最终见证我五象湖这套房子的最终税额。在门店排队时，我和旁边一位面色愁苦的老哥闲聊。

他说自己已经来来回回跑了四趟，当年装修才花了几万都不够按毛坯价格算的10%，索性直接按毛坯价10%抵扣，这样还能多省下一万多税款。他问我是什么情况，我说我集齐了所有票据，准备逐项抵扣拉低税额。

前面排队的人不多，我像英勇的哥萨克骑兵，昂首挺胸坐到了中介工位前。

结果刚把一沓票据递过去，中介一句话直接给我干懵：“你这些装修收据确定要用吗？8万抵扣下来还不到你毛坯价格100w的10%，你这反向操作很少见到啊。”

我愣了两秒，不得不承认确实是这个规矩。

在核算个税的现场，人类连后悔的资格都没有。查账征收最恐怖的从来不是交税本身，而是未知的恐惧。你永远不知道下一项抵扣会不会被驳回，不知道税额会不会突然暴涨，像法院刻意隐瞒死刑犯的行刑时间，在你暗自庆幸少交税的时候，突然一盆冷水浇灭所有希望。

每一次抵扣失败、每一次税额上调，都是一次难以启齿的折磨。我完全预判不了计算器的最终数字，仿佛五象湖这套房子的税费里，藏着一台四处作案的非法营运车辆，肆意蹂躏我的心态，而我溃不成军、毫无还手之力。

但是最终结果却喜出望外。

我在16年末8000出头单价共计81w拿下五象湖99平米3房，目前已经还利息总计18.3w元。扣除毛坯10%装修费用8w和1w的契税。等于卖价100w减去利息18.3w减去毛坯10%装修费8w和1w契税，100-18.3-8-1=72.7w，低于81w。

也就是说，这笔交易，在我盈利20w出售房产的情况下，个税为0！

攥着厚厚的票据袋走出五象湖中介门店，恰逢乌云散去、阳光破云而出，远处的五象湖高楼、路边的房产黄牛，全都被镀上一层耀眼的金色。

我掏出手机给家人报了平安，随即决定把这段经历如实写下，告知所有买房卖房的人。

可能出现的影响：

一、老房市场买入价格低的，例如部分十四琅东的一手价格购入3k多现在卖2w多的，按100平30w买入现在卖200w，那么交易税费是170w乘0.2=34w的交易差额税费，这是一笔极度变态的交易税。固有可能要不就调高价格，或者可能压根不卖了。

二、目前南宁市场价格普遍已经死鱼遍地，目前售价低于之前买入价格的比比皆是。在这个基础上，很多个税从原本的1%变成0元。所以对于卖价低于买入价的房子来说，卖家是省税的。

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