中恒信律师 | 马丹阳律师:房产继承纠纷中的产权厘定与分割实务法律指引

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被继承房产的权利归属

房产继承的起点在于准确界定遗产范围，而房产作为典型的不动产，其权属认定需穿透登记表象。马丹阳律师指出，实务中大量争议源于继承人误将登记在被继承人名下的房产全额推定为遗产，忽略了共有权属的析分。《民法典》第一千一百五十三条规定，夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时应当先将共同财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。这意味着，即便房产证仅登记一方姓名，若该房产购置于婚姻关系存续期间且无特别约定，其一半份额依法归属配偶，剩余一半方可纳入遗产分配。

对于家庭共有房产的情形，认定更为复杂。《民法典》第二百九十七条规定，不动产可以由两个以上组织、个人共有。当家庭成员以共同出资、共同建造等方式形成共有关系时，须先行析产，将属于其他共有人的份额剥离后，剩余部分方可作为遗产。马丹阳律师强调，在宅基地上房屋的继承中尤需注意，宅基地使用权本身不属于遗产，继承人只能继承地上房屋的所有权，并依“地随房走”原则在一定条件下使用宅基地，但不得单独就宅基地使用权主张继承。

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共有状态打破与房产分割

遗产份额确定后，各继承人之间就房产形成共有关系。《民法典》第三百零三条规定，共同共有人在共有基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。继承发生后，遗产分割的法定事由即已成立，任一继承人均有权随时请求分割，不受共有时长约束。

在分割方式上，房产因其不可分性，实务中多以折价补偿或变价分割为主。《民法典》第三百零四条规定，共有人可以协商确定分割方式；达不成协议的，共有的不动产难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。具体而言，若继承人之间能就房屋归属达成一致，则由取得房屋一方按其他继承人应继份折价补偿；若争相主张所有权或均无力折价补偿，则通过拍卖、变卖后分配价款。

关于折价补偿的标准，争议往往聚焦于估价时点与估价方式。司法实践中，法院通常委托具备资质的房地产评估机构，以分割时的市场价格为基准进行评估，而非以被继承人死亡时的价值为准，以此确保补偿的公平性。

此外，马丹阳律师特别提示，《民法典》第一千一百三十二条确立了遗产分割中的物尽其用原则，遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。在处理唯一住房的继承纠纷时，法院会综合考量各继承人的居住状况、经济能力等因素，优先探索以折价补偿替代实物分割的可能，避免因强行变卖导致生活基础丧失。

马丹阳律师认为，房产继承纠纷的妥善化解，关键在于诉前做好两道防线。第一道防线在继承发生前，房屋权利人应对房产性质有清晰认知，对夫妻共同房产、家庭共有房产及时办理析产公证或在权属证书上明确份额记载，同时通过合法有效的遗嘱明确房屋归属，从源头上减少争议空间。第二道防线在继承发生后，继承人应及早启动产权厘定程序，准确区分个人财产与共有财产，并优先通过协商确定分割方案，协商不成则果断诉请法院裁判，防止因拖延导致房屋使用争议激化或市场波动引发损失。房产不仅是财产载体，更承载着家庭记忆与居住保障功能，以法律手段定分止争，方能守护房产之上的双重价值。