官方兜底!从新房到二手房,广州存量房盘活迎来关键升级

昨日（5月26日）上午，广州市人民政府厅举办新闻发布会，本期发布会主要发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》《（“穗八条”）系列配套文件，进一步落地今年4月30日发布的新政内容。

来源：自然资源规划局

相关负责人表示，政策出台即将满一个月，整体成效已经逐步显现：

来源：自然资源规划局

不仅如此，还公布了“穗8条”部分实施细则：

一是：“卖旧买新”每套新建商品住宅最高补贴3万元。

二是：广州公积金“商转公”可贷额度提升至八成。

三是： 试点收购总价在300万元人民币以内，建筑面积在70平方米以下，位于广州环城高速以内的二手住宅，楼龄不限。

官方下场收购二手房这一信号作为该发布会的重点内容，该如何理解？又会对广州房地产市场发展产生什么样的影响？

政策背景与核心内容解读

（一）政策出台背景

"穗8条"是继2024年9月广州全面取消限购、限售、限价后，时隔约19个月再度推出的全方位楼市利好。在2026年4月30日发布的核心政策框架之上，5月26日的配套细则进一步明确了二手住宅收购试点的具体操作规则。

（二）本次收购试点核心要点

依据配套细则原文，本次收购试点的核心要素如下:

2.1收购标准

2.2置换流程

2.3资金安全

旧房收购款全额由银行专用账户托管，定向用于购买新房，确保"卖旧买新"全流程"专款专用"，路径透明。

2.4收购后用途

收购的旧房将优先用于保障性住房、人才公寓等用途，重点服务新市民、青年人等群体的住房需求，以及城市自主更新项目的居民腾迁。

（三）与"穗8条"整体政策框架的关系：

本次二手住宅收购试点，是"穗8条"中"卖旧买新"和"鼓励国企收购二手住宅"两条措施的具体落地。"穗8条"的整体政策框架还包括：

（四）政策目标与核心逻辑

“穗八条”的政策目标具有清晰的多层架构，体现出从“稳市场”到“促转型”的系统性思考。

第一层目标是激活合理住房需求，畅通置换链条。克而瑞数据监测显示，2026年“金三银四”期间，广州二手房连续两月成交突破1万套，打通“卖旧买新”置换链条提供了市场基础。在此背景下，“穗八条”将激活置换需求作为首要目标，通过降低购房门槛、提供财政补贴，释放居民改善性住房消费潜力。

第二层目标是优化供给结构，稳定市场预期。截至2026年3月，广州商品住宅库存面积达1387.82万平方米，去化周期约24.1个月，土地市场同样低温运行，政策提出“以需定供”原则，将土地供应与商品房去库存周期动态挂钩，从源头上避免同区域扎堆推地导致供需失衡，同时通过推动现房销售试点、支持收购存量房用于保障性住房等多路径去库存。

第三层目标是构建行业发展新模式，实现高质量转型。政策明确提出深化“四好”建设——即“好房子、好小区、好社区、好城区”的建设要求，要求制定完善建设行动方案和标准体系，系统打造示范项目。

（五）政策连续性回顾

广州安居集团对存量房的收购并非首次启动。早在2024年11月18日至12月18日期间，广州即已启动首轮存量商品房征集。2025年11月18日，广州安居集团再次发布公告，面向全市持续公开征集符合条件房源，明确"集中报名征集后接受持续常态化报名征集"，主要面向90平方米以下、已取得竣工联合验收意见书或纳入保交房攻坚战且主体已封顶的在建未售商品房。

由此可见，本次试点是从"收新房（90㎡以下存量商品房）"扩展到"收二手房（70㎡以下二手住宅）"的重要升级，标志着广州在存量盘活路径上迈出了更为关键的一步。

数据盘点：广州市场现状回顾

（一）广州新房市场表现

克而瑞数据监测显示，2024年1月至2026年4月期间，广州商品住宅市场呈现"震荡探底-结构性回升"的态势，月度成交在政策刺激窗口期出现明显放量。

从月度走势可见，广州新房成交在2024年12月达到阶段高点9456套；进入2025年后，3月成交6490套、4月成交4831套，市场在低位徘徊；进入2026年，3月成交6755套，同比+4.08%；4月成交5410套，同比+11.99%，量能开始呈现修复迹象。成交均价方面，2026年4月录得35355元/㎡，同比+7.31%，环比+2.38%，价格端亦显示出企稳信号。

（二）广州新房市场表现

从库存维度看，克而瑞数据监测显示，广州商品住宅库存于2024年9月达到阶段性峰值138607套，去化周期一度抬升至28.7个月；2026年4月库存回落至117737套，同比-5.72%，12个月去化周期为24.3个月，库存与去化压力虽较高点有所缓解，但绝对水平仍处于历史相对高位，"去库存"仍是当前广州楼市的核心命题。

（三）广州二手房市场表现

克而瑞数据监测显示，广州二手住宅市场过去两年量能维持高位，但价格端呈现持续调整态势。

克而瑞数据显示，二手住宅成交在2024年12月达到11762套，2025年3月达11658套，2026年3月录得10446套、4月录得10005套，同比增长1.67%，近月连续两月维持万套以上规模，显示二手市场韧性较强。价格上，成交均价自2024年1月的29454元/㎡持续震荡下行，至2026年4月录得24102元/㎡，同比下跌10.17%。

（四）70㎡以下小户型市场（精准对应本次收购标准）

本次试点收购对象明确锚定"70㎡以下、总价300万以内"的小户型二手住宅。克而瑞2024年1月至2026年4月期间，广州70㎡以下二手房累计成交情况如下:

上表透露了以下信号：

其一，小户型市场容量可观，过去两年累计成交超7万套，是广州二手交易的重要组成部分；

其二，量价剪刀差明显--成交套数基本持平甚至微增，但成交均价同比下降10.22%，套均价同比下降11.09%，反映出小户型、低总价段产品在二手市场调整中承压较为明显。本次收购政策精准瞄准这一价格调整压力较大的细分市场，具有较强的针对性。

政策多维度影响分析

（一）对二手房的影响

一方面，托底小户型价格。结合70㎡以下二手房成交均价同比下降10.22%的数据，国企以市场化方式直接进场收购，将对低总价、刚需小户型形成实质性价格支撑，缓解该细分市场的下行压力。

另一方面，国企收购的二手房将用于保障性住房、人才公寓等用途，不再回流商品房市场，直接减少了二手房市场的挂牌量，有助于改善存量市场的供需关系，缓解库存压力。

（二）对新房市场的影响

精准导流改善需求。配套细则明确要求居民在二手住宅交易后180个自然日内购买广州市新建商品住宅，加之旧房收购款由银行专用账户托管定向用于购房，这一硬性约束加资金闭环管理，将旧房卖出资金精准导入新房市场，最大化政策的引流效率，进一步加快新房去化。

（三）对保障房市场影响

收购后的旧房将转化用于充实保障性住房、人才公寓等房源，重点服务新市民、青年人及城市更新项目的腾迁居民安置。此举在帮助居民实现居住品质升级的同时，也为城市公共服务提供了补充性房源，真正实现了“改善有支持、保障有来源、市场有循环”的多重社会效益，助力提升城市品质与人居环境。

（四）政策创新点与亮点

本次配套细则相较于以往收购政策，具有四大创新亮点:

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总结

整体来看，广州"穗8条"配套二手住宅收购试点细则，是本轮新政中最具创新性和操作性的落地举措。通过"国企出钱收旧房、居民安心换新房、资金安全有保障"的三段式设计，配合环城高速以内、70㎡以下、300万元以下、楼龄不限的精准房源标准，以及180天置换闭环和银行专户托管的资金安全机制，广州在制度层面打通了"卖旧买新"链条的核心堵点。