5月26日下午，广州国资背景的广州安居集团，正式对外召开发布会，主题是关于落地《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》的多项配套政策。

其中最引起社区局旧改人士关注的一条爆炸性新闻是：广州国企及国资委，将下场收购主城区的二手住宅，虽然是试点性政策，但会让所有民企背景的地产商、物业公司、中介公司和社区局改店，心头为之一振。

一、广州一线城市国企下场收二手房的核心原因

本次广州国企定向收购环城高速以内、300万元以内、70平米以下小户型二手房，面上看到宣传说这不是短期救市行为，而是楼市供给侧改革与城市民生保障的核心举措。

但从2025年下半年到2026年上半年，广州新装楼盘交付与销售量，达到历史最低点，广州存量市场二手房需求，也达到历史低谷期。

在“量价双杀”的背景下，市场供需两端持续低迷的现状，已经让相关部门不得不从政策端出手了，至于这几年从广州的房地产开发以国企地产商为主导，到现在的二手房交易市场也有国资直接下场，这些非市场的干预行为到底好不好？

放眼全国市场看，已经是板上钉钉的事实，已无需探讨，重点是民企开发商、中介平台和家居家装怎么看、怎么办？

再说回广州国资下场收购70平米小户型刚需二手房的行为，初心在于：

一是盘活存量、激活市场流动性，广州中心城区老旧小户型存量大、流通难，业主卖旧买新受阻，楼市置换链条断裂，国企作为大宗买家，可快速消化沉淀房源，破除旧房滞销困局。

二是补齐保障住房缺口，收购房源将改造为保障性住房、人才公寓，精准适配刚需人群与城市人才居住需求，完善住房保障体系。

三是优化城市更新模式，替代传统高成本、长周期的大拆大建，以存量收储盘活老旧房源，低成本完成城市居住配套升级。

四是稳楼市、稳预期，通过市场化收储托底二手房价格，避免老破小房源集中抛售引发的价格踩踏，稳定市场信心。

同时，通过这一政策刺激并激活部分存量房社区居民，愿意以小换大，卖出老旧社区小户型房源，置换新楼盘大户型，解决现有新房的去化率。

二、对广州存量房市场的影响

整体呈现结构性优化、稳量稳价、流通提速的态势。

第一，精准盘活核心区老旧存量房源，定向收储小户型刚需房源，大幅降低二手房挂牌库存压力，缓解市场堰塞湖问题。

第二，稳定刚需房源价格，国企按市场评估价收购，杜绝恶意压价，为低价小户型房源锚定价格底线，遏制无序降价。

第三，畅通置换闭环，帮助业主快速变现旧房，释放购房购买力，带动“卖旧买新”置换需求，联动激活新房、二手房整体交易市场。

第四，倒逼存量房源提质，被收购房源经国企翻新改造后入市，提升核心区居住品质，优化存量房市场供给结构，推动楼市从炒作增值转向居住属性回归。

三、对贝壳及民营旧改、社区服务企业的影响

本次政策带来挑战与转型机遇并存的双重影响。

对于贝壳等房产中介来说，短期分流刚需二手房交易客源，国企直收模式省去中介环节，压缩中小户型二手房佣金收入；

从中期利好视角看，或许是处于引领房产中介行业规范化发展的需要，或许是想提高市场流动性，带动整体交易活跃度？咱不知道，这是不是和近几年贝壳高管持续天价（亿元）薪酬有关？毕竟，这与共同富裕的时代愿景相背离，或许到了该整顿的时刻了。

或许想要倒逼各房产中介平台，从单纯交易撮合，转向租赁托管、房源翻新、置业咨询等综合服务转型？

政策的靴子，要等接下来的落地才能知道声响和收效如何？

对于民营社区局旧改（连锁）店来说，传统零散旧房收购、小微旧改业务，有部分会被国企的物业公司等群体所替代，低价存量房源资源被整合，传统业务空间收缩；

同时迎来转型机遇，国企收储后的房源翻新、社区运维、配套升级等民生项目，会向民企开放合作，倒逼民企剥离粗放收储业务，深耕精细化改造、社区运营等细分赛道，实现差异化发展。