北京二手房成交火爆

北京二手房成交火爆，供需格局真正在变。但它的"火爆"有明确边界刚需主导、结构分化、置换链条未通。能不能从"火爆"走向"持续回暖"，取决于接下来两个月改善需求能否接力。

4月网签17,893套，同比+59%，近5年4月新高。

5月27日，二手住宅网签891套，住宅790套，5月共14848套，住宅13241套，环比4月同期下降15.35%，同比去年5月上升13.15%。

全市议价空间10.2%，年内最高买方话语权最大的时候.

以下截图来自北京市住建委官网

数据没骗人，市场确实在回暖。

但"稳"不等于"都能买"，现在北京楼市是典型的 K型分化：涨的那20%：西城挂牌均价118,860元/㎡，环比涨近1%，东城 88,618元/㎡，环比涨超2%，海淀 78,578元/㎡，核心区次新房、学区房、地铁房最抢手。

跌的那80%：通州 30,444元/㎡，环比跌0.8%，大兴 29,967元/㎡，阴跌通道，昌平回龙观 30,751元/㎡，环比跌0.39%，丰台连续12个月下滑，同比跌10.84%。

刚需自住——现在确实是好窗口

首付最低15%，公积金利率2.6%，历史最低门槛，议价空间14.2%，同户型去年底到现在有些涨了8%-17%（西城百万庄涨8.5%，海淀上地东里涨17%）400-600万总价、70-90㎡的房子卖得最好，选择面大。

建议：别等了，核心区和近郊地铁沿线可以看起来。

改善换房——合理，但要先卖后买。

政策利好（多孩家庭二套按首套算，首付15%），核心区次新房流通性最好，先把手里远郊老破小出掉再换。

建议：先锁定买家再出手，别同时操作。

现在的窗口期是：买方市场、议价空间大、政策底已现、但价格还没启动。 对自住刚需来说，这确实是近两年最舒服的入场时机。对投资来说，这不是你的时代。

6月成交大概率维持高位五一热度未退，政策红利持续，5月1-24日同比+15%

价格企稳是真的，不是幻觉一线城市4月环比+0.4%，业主涨价/撤房源是真金白银的信号

刚需入场是真实需求，不是投机300万以下占比78%，是"租转购"和极致刚需，有真实居住需求支撑

不会出现2009/2015式暴涨政策定调是"托而不举、稳中有升"，5年期LPR虽低但首付门槛仍在

改善需求短期接力不了置换链条卡在"卖旧钱太少"，需要"以旧换新"政策持续落地

核心区和远郊是两个市场 西城百万庄涨8.5%，海淀上地涨17%，但远郊仍以价换量

北京二手房是价格回调到位+政策底明确+刚需真实入场三重共振的结果，不是虚火。值得期待，但期待的不是"房价大涨"，而是"量稳价平、结构优化"的理性复苏。真正的试金石在6月——如果月度总量能止跌回升，改善需求开始接力，这轮行情才算真正立住了。