买新房还是买二手房?
- 2026-11-14 08:48:36
买新房还是买二手房?
买新房还是买二手房？#4.3 上一篇探讨了为什么只有大城市才有房地产： 只有大城市才有房地产 因为大城市有源源不断的城市新移民加入，打通了房产市场的循环链条。 今天我们继续聊房产投资的话题，买新房还是买二手房？ 1）新房情结 新房情结在房地产投资领域是一件很重要的事情，因为重要到足以影响房地产市场的定价。 新房情结指的是，房产购买人偏好于购买新房，哪怕二手房价格明显低于新房价格，买房人依然选择购买新房。 理论上来讲，新房和二手房的出售和需求比例是1：1。 因为，通过市场的价格调节，二者会实现一种平衡。 比如，期房价格优惠，但是还要等，需要现房的就会考虑二手房；新房现房不用等，但是价格高，旁边二手房便宜，也会成为买房人的选择。 但是在现实，大多数的买房人都存在新房情结，这个人数会达到80%，在一些小城市会达到90%以上。 毕竟追求完美主义是人的天性。 尤其是买房这种大事，掏空了六个钱包，背上了30年的贷款，谁都想买一套心目中的梦中情房，其中首选的就是新房，不能被别人住过的。 于是，新房和二手房的需求便出现了偏差。 80%的人涌入了新房市场，争抢每年为数不多的新楼盘。 而与此相对应的二手房市场，购买人群锐减至20%，房东就看起来比较弱势，在整个卖房周期都灰头土脸的，被挑来减去的，很不开心。 当然，在少数的楼市大年，房东瞬间可以变得很傲娇：爱买买，不买还涨！ 嘎嘎嘎！是不是很爽？ 其实，这也没什么好抱怨的，这个世界本来就是公平的，房东既然赚到了钱，就要在其他地方有所付出。 跪着赚钱，站着消费！ 2）非理性市场 说完了新房和二手房的需求，再来说说新房和二手房的定价问题。 理论上讲，同一区域新房和二手房的价格排序大概是这样的： 新房（现房）>二手次新房>新房（期房）>老房子 因为要考虑到房产折旧和期房等待的时间，另外有二手房价格的参考，新房价格也不能太离谱，整体还是要参考市场平均水平。 但是，由于加入了新房情结这个因素，新房市场和二手房市场变成了两个完全割裂的市场。 二手房市场成为了完全市场化的存在，房东和买房人不断博弈，形成了一个有规律可循，且相对理性的价格。 但是，新房市场成为了一个可以被随意操控的市场，远郊、大品牌、小户型也可以卖出市中心的价格，哪怕没有什么配套，交通也很不方便。 具体可以参考某科的楼盘，如何定价全靠自己一张嘴，但是买房人却是趋之若鹜。啧啧啧！ 情怀是最贵的。 3）套利空间 正是因为新房和二手房市场存在着巨大的割裂，才让房产投资有了套利空间。 房产投资首先二手房！ 因为无论新房，还是二手房，最终都要在二手房市场上见真章。 新房从你买的那一刻起，就变成了二手房，哪怕你还没有装修。 因为你不可能像开发商一样建设豪华的售楼部，招聘美丽的小姐姐，闪着卡姿兰大眼睛，在香氛浓郁和音乐环绕的环境中，给客户介绍项目。 你要面对的是挑剔的二手房买家，你报出来的任何价格，在对方看来都是在赚他们的钱，你要打折。 所以，起手就买二手房能够保证你有一个安全合理的价格，最起码这个价格是经过市场考验的，是实打实的价格。 不要掺杂任何市场外的因素，特别是新房情结。 你的情怀除了你自己，是没有人买单的。 PS：新房情结的存在，说明房价还不够高，大多数买房人觉得虽然要花更多的钱买新房，但是也能够承受得起，所以有选择的空间。 假如未来大城市都沪深化，市中心新盘极少，价格逆天，那么新房和二手房市场便会逐步回归正常。 圆满人生需要买三套房 人生通关密码 身弱不担财 为什么要买房？
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