关于贵阳二手房交易个人新政策解读

贵阳二手房个税（差额20%）交易前税费自查清单

一、房源基础信息核查（判断计税方式）

1. 调取房产原值（购房发票、契税票、不动产档案）
- 能查到原值：执行差额20% 征收个税
- 无法查询原值（老旧房改房/回迁房/安置房）：执行全额2% 核定征收
2. 核查房龄+家庭住房套数（判断是否免征个税）
- 产权登记满5年 + 省内家庭唯一住房 ✅ 个税全免
- 不满5年 / 非家庭唯一住房 ❌ 正常计收个税
3. 确认税务核税价（计税基数，不以实际成交价为准）

二、可抵扣费用梳理（差额计税必查，直接省税）

提前整理完整凭证，缺一不可：
□ 原始购房价款（购房合同/全款发票）
□ 购房时缴纳的契税、住宅专项维修资金、印花税票据
□ 住房贷款利息明细（贷款合同、银行还款流水/利息单据）
□ 合法装修发票（抵扣上限：原购房总价的10%）
□ 房产交易相关费用：评估费、公证费、登记手续费等票据

三、个税快速测算表

1. 差额20%计税公式

应纳税所得额 = 核税价 − 原购价 − 各项可抵扣合理费用
应纳个税 = 应纳税所得额 × 20%

提示：核税价 ≤ 原购价+抵扣费用，无差额，无需缴纳个税

2. 全额2%计税公式

应纳个税 = 税务核税价 × 2%

四、卖方专属省税政策核对

□ 符合满五唯一：直接免征个税，优先走该渠道
□ 计划卖房1年内购置新房：可享受个税退还政策

- 新购住房价格 ≥ 旧房核税价：全额退还已缴个税
- 新购住房价格 ＜ 旧房核税价：按比例退还个税
□ 全部抵扣凭证整理齐全，最大化缩减计税差额

五、买方选购&议价核对要点

□ 优先筛选满五唯一房源，彻底规避高额个税
□ 区分房源计税方式：差额20% / 全额2%，提前核算总税费
□ 明确税费承担方：提前协商个税、契税等费用分摊方式
□ 核实房源原值、年限、套数，口头承诺无效，以不动产档案为准

六、交易避坑最终检查

❏ 不按实际成交价计税，认准税务核税价
❏ 不遗漏任何抵扣票据，票据原件妥善留存
❏ 确认房屋年限起算节点（以不动产登记日期为准）
❏ 提前算清全部税费，再签订购房/卖房合同
❏ 房改房、回迁房等特殊房源，单独确认原值查询结果