持长寿股、守高股息、股息复投、长期持有、见证复利之神奇；

      岐黄之术、中医经典、反复研读、掌握精髓、保生长全以养生。

唠叨：

       投资股票有风险，持股守息能化解；股息复投长厮守，财富终将会自由。

今日正文：
       今天，我把“暮年老头”18年的股票定投和股息复投，其收益和在2008年投入房产，两者的投资收益，进行详细的对比。
       为什么要和投资房产进行对比？因为我们的房子，经过前面的疯长，就是到了现在，还有人满脑子都是房子，认为投资房子一定不会亏，房子是实物资产，可以代代继承。
       同时，为了让投资房产的人心服口服，我就拿在2008年买入上海南京东路核心地段房产为例（全国看，其它任何地方的房产投资，应该都没有这里好），房子的卖出，不拿现在的价格，因为现在的房价已经跌了许多，就拿2021年房价最高时的卖出价进行对比。
       投资上海南京东路核心地段房产，从2008买入到2021年房价最高时卖出，投资收益完整测算（下面的具体测算，是豆包检索提供的原始数据，其数据应该基本准确）。
        一、核心前提
       房产位置：上海黄浦区南京东路-外滩核心板块（上海最繁华、人流最多、商机最好的地段）
       房屋情况：100平方米三室两厅一卫普通住宅
       购买时间：2008年12月
       卖出时间：2021年12月（上海房价历史最高点）
       持有年限：13年
       房屋用途：纯投资出租，不自住
       二、总支出（所有实际花出去的钱，一分不漏）
       1. 2008年购房首付：200万元（当时房价10万元/平方米，总价1000万元，首套房最低首付20%）
       2. 13年累计还房贷本息：924万元（每月固定还款59230元，共还156个月）
       3. 2008年中等装修费用：10万元（含基础硬装、厨卫洁具、普通地板瓷砖，不含家具家电），想出租，还必须添置基本的家具、家电，这个费用就忽略不计。
       4. 2021年提前结清剩余贷款本金：328万元（还了13年后，还欠银行这么多本金）
       5. 2021年卖房个人所得税：134万元（因是投资用房，不是家庭唯一住房，不能免征个税）。按差额20%征收：(2130万售价-1000万原价-10万装修费-452万已还贷款利息)×20%≈134万元
       总支出合计：200万+924万+10万+328万+134万=1596万元
       三、总收入（所有实际收到的钱）
       1. 2021年房屋出售收入：2130万元（南京东路板块优质住宅历史最高成交价21.3万元/平方米）
       2. 13年累计租金收入：142万元（2008-2021年逐年租金累加，已扣除物业费），这个租金收入，是豆包根据历年的租金收入，逐一跌加得出来的，不是按某一年的租金收入乘以出租年数简单计算的。
       总收入合计：2130万+142万=2272万元
         四、最终投资收益计算
      1. 净利润：总收入-总支出=2272万-1596万=676万元
       2. 总投资回报率：(净利润÷总支出)×100%=(676万÷1596万)×100%≈42.36%
       3. 年化平均收益率：总回报率÷持有年限=42.36%÷13≈3.26%
       五、关键结论
       1. 这套上海核心地段的房子，在2021年房价最高点卖出，13年总共赚了676万元，总回报率约42%，平均每年赚3.26%。
       2. 这个收益水平和同期银行大额存单利率差不多，远低于很多人想象中的"上海买房躺赚"。
       3. 如果没有在2021年最高点卖出，而是持有到2026年现在，不仅一分钱没赚，还会亏损约280万元。
       4. 投资房产的最大成本不是首付，而是长达十几年的房贷利息和交易税费。这套房子13年光利息就付了452万元，卖房个税又交了134万元，两项加起来占总支出的37%。
现在，我们再次回看“暮年老头”股权投资的收益（下面的计算，是我完成的）：

附1.名言警句推荐
       名言警句推荐1：很多人质疑股票的分红，认为只不过是数字游戏，分完红股价还可能下跌，还不如不分红。但实际上应该把股息比作房子的租金，股息率对比租金回报率，就像母鸡下完蛋体重可能会下降，但是吃完饲料会继续长肉等着下一次生蛋。
       名言警句推荐2：长期主义是专注长期价值的认知方法与行为模式。长期主义的态度是专注，始终面向未来，才能穿越周期，用长期的确定性，对抗短期的不确定性；长期主义的方法是深耕，不刻意追求短期的极致效果，注重大量单次动作累加后的精彩；长期主义的收获是水到渠成，是做时间的朋友，借助复利的力量，实现价值的飞跃。 长期主义有助于我们从急功近利中超拔出来，看问题、想事情既把握当下，又立足长远。急功近利的危害是显而易见的，目光短浅、心浮气躁，片面追求速度和眼前利益，不肯沉下心去打基础、谋长远，最终的结果常常是欲速则不达、捡了芝麻丢了西瓜。
       名言警句推荐3：很多人会以投资不是一成不变的，投资是动态的作为自己调仓换股的借口，在我看来，他们是被市场先生的每天报价魔咒搞得如坐针毡，无论是上涨或者下跌，本质就是追涨杀跌。