广州这轮楼市升温，不像过去那样轰轰烈烈而是带着点务实的味道啊。黄埔区有中介跟我聊,说他们片区的低价房源最近被扫得差不多了,客户的预算没降，反而愿意为心仪的房子多掏钱。
这不是个别现象。国家统计局的数据也证实了，广州一二手房价已经连续两个月往上走。新房环比涨了0.1%，二手房涨了0.2%。虽然幅度不大，但对于长期处在调整期的市场来说，这个转折信号很关键。
广州楼市这一波回暖，不是靠大放水而是价格到位了，需求自然就释放出来了。想买房的朋友，现在真得把眼睛睁大点。二手房市场的变化，最能反映真实水温。4月广州二手住宅网签超过一万套，虽然比3月稍微降了点，但同比还是增长的。
前四个月整体网签量接近3.5万套，这个数字放在全国来看都算亮眼。最有意思的是议价空间。番禺有个中介告诉我，今年5月的带看量和成交都比往年同期好，他上周六一天带了5组客户，还抽空成交了两单。
黄埔那位中介还举了个例子：有个客户只看特定小区的指定户型，便宜的房源都卖完了，最后出来一套比之前最低成交价高了55万，他想都没想就接受了。这说明什么？不过要清醒，不是所有房子都好卖。
总价200万以下的低价房源，成交占比超过一半。珠江新城千万以上的房源，流动性依然偏弱。市场的真实逻辑是：刚需客撑起了成交量，投资客则盯着租售比高的小户型公寓。
说到持续性问题，绕不开库存这个坎。截至4月底，广州一手房库存达1404万平方米，去化周期将近24个月。二手房更吓人，贝壳网数据显示挂牌量接近14万套，按4月的成交速度来算，去化周期也得18个月。
这意味着什么？市场整体不缺房子，缺的是好房子。所以你会发现，虽然个别楼盘和区域很火，但更多楼盘进入顺销阶段后，去化速度一下子就慢下来了。新房供应还在增加。4月全市一手房供应83万平方米，环比涨了168%。
但成交只有5546套，环比跌了16%。接下来两个月的走势，很大程度上取决于开发商能不能稳住价格预期。
广州楼市这一轮的变化，不是全面开花，而是明显的板块轮动。海珠、黄埔、番禺是这波行情的主角。海珠有保利海韵这样的网红盘带动，周边板块价格开始跟着走。黄埔靠科学城等存量大盘用“以价换量”的策略跑量，效果不错。
这三个区域有个共同点：总价区间跟刚需客群的承受能力高度吻合。数据显示，广州刚需客的核心总价承受能力集中在200万以下，而这三个区域正好有大量符合这个价位的房源。
供给端和需求端，终于对上了。但也要注意，置换链条还没完全打通。很多人卖了旧房子，但不敢马上买新房，怕高位接盘，也怕自己手里的资金不够。所以新房市场虽然有局部行情，但要说是全面回暖，还为时过早。
接下来的看点，一是5月、6月能不能延续“小阳春”的热度，二是中心区能不能带动郊区去库存。如果这两点都能实现，广州楼市才算真正站稳了。
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