深圳二手房交易知识(2026.4.29新政执行后)
- 2026-06-02 02:05:37
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PART 01
深圳政策&网签变化
01
政策一览
2024年9月至今深圳政策发布时间一览：
2024年9月29日（重要）
//名额分区调控、取消限售，首付降至最低1.5成，增值税“5改2"等
发布日期：2024-09-29
《深圳市住房和建设局 国家税务总局深圳市税务局 中国人民银行深圳市分行 国家金融监督管理总局深圳监管局关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》
https://zjj.sz.gov.cn/gkmlpt/content/11/11579/post_11579851.html#2037
本通知自2024年10月1日起执行
2024年11月19日
//取消非普标准等
发布日期：2024-11-19
《深圳市住房和建设局 深圳市财政局 国家税务总局深圳市税务局关于取消普通住房标准有关事项的通知》
https://zjj.sz.gov.cn/gkmlpt/content/11/11741/post_11741022.html#2037
本《通知》自2024年12月1日起施行。
2025年3月16日
//公积金提额，个人最高126万，家庭最高231万
发布时间：2025-03-16
《关于〈深圳市住房公积金贷款管理规定〉的补充规定》的通知
https://zjj.sz.gov.cn/ztfw/zfgjj/zcfg/content/post_12073028.html
《深圳市住房公积金管理委员会关于我市住房公积金利息补贴有关事项的通知》
https://zjj.sz.gov.cn/ztfw/zfgjj/zcfg/content/post_12073044.html
两项文件自2025年3月24日起开始实施。
2025年5月7日
//公积金利率2.85降至2.6
成文日期：2025年05月07日
《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》
https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202505/content_7022708.htm
自2025年5月8日起
2025年9月5日（重要）
//放松罗湖、宝安西乡，取消非核心区购房上限，不区分首二套利率，成年单身按家庭等
发布日期：2025-09-05
《深圳市住房和建设局 中国人民银行深圳市分行关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》
https://zjj.sz.gov.cn/gkmlpt/content/12/12364/post_12364682.html#2037
自2025年9月6日起施行
2025年11月23日
//公积金提取新规
发布日期：2025年11月23日
深圳市住房公积金管理委员会关于印发《深圳市住房公积金提取管理规定》的通知
https://zjj.sz.gov.cn/xxgk/yshjgg/content/post_12553082.html
https://zjj.sz.gov.cn/gkmlpt/content/12/12534/post_12534304.html#2036
自2025年12月15日起施行
2025年12月29日
//增值税5%改3%
成文日期：2025年12月29日
关于个人销售住房增值税政策的公告《财政部 税务总局公告2025年第17号》
https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202512/content_7053266.htm
2026年1月1日执行
2026年4月29日（重要）
//放松福田、南山和宝安新安街道限购政策，公积金提额等
发布日期：2026-04-29
《深圳市住房和建设局关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》
https://zjj.sz.gov.cn/gkmlpt/content/12/12759/post_12759887.html#2037
自2026年4月30日起施行
02
网签成交变化
深圳政策发布后对应网签数据变化：
除春节，2026年住宅网签量均在5000套之上
2024年9月、11月政策持续影响到了25年一季度，量价明显回升，但下半年又跌回去了，回头看25年3-4季度是市场信心极差时段；
2025年9月、12月政策成功让市场止跌回稳，在无其它刺激情况下使得2026年至今网签一直保持5000套之上；
2026年4月29日政策相当于放开了深圳全市限购，并进一步提高了公积金贷款额度，五一之后到目前市场保持稳定微升趋势，大家的预期和信心都在进一步修复。
5-6月份住宅网签量预期都会在5500-6000套。
PART 02
深圳限购限售政策
01
深圳住房限售已取消
2024年9月政策取消限售：商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后，可上市交易。
自2024年10月1日起执行
⭐问：取消限售是针对新成交物业还是之前不满三年的那些存量房？
答：全部解除限售，从2024年10月1日起执行，原有政策与新政不一致的，以新政为准。
⭐观点：深圳住宅从 “半封闭市场” 转为全流通市场，换手率提升，资产变现能力大幅提升，定价更加市场化。
02
深圳最新购房政策表
2026年4月29日政策放松福田、南山和宝安新安街道：
⭐政策原文：
（一）符合本市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内增购1套商品住房。
即：在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内，本市户籍居民家庭可购买3套商品住房，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭可购买2套商品住房。
（二）持有有效深圳经济特区居住证的非本市户籍居民家庭，可在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内购买1套商品住房，以满足其在深住房需求。
即：无需提供缴纳社会保险或个人所得税证明。
自2026年4月30日起施行
⭐问：港澳台及外籍人士可以买几套住宅？
答：此类人士购房政策未变，只可购买1套，与深户人士组建家庭名下亦只能落1套。
⭐问：外籍人士买房需要什么条件？
答:
（1）外籍人士提供护照（在有效期内）及《外国人工作许可证》A证（俗称就业证），就业证发证日期需满1年且在有效期内；
（2）若《外国人工作许可证》为BC证，且有效期起始日期不满一年，需提供1年以上个税证明（可为零申报）；
（3）外籍人士如持有“外国人永久居留身份证”（俗称中国绿卡），无需审查在华工作时间。
⭐问：驻深部队现役军官可以买几套？
答：同深户，核心区可以买3套。（公积金中心答复）
⭐观点：持居住证即可在核心区购房，释放了大量此前被社保门槛挡在门外的非深户刚需群体，深户家庭核心区3套，则激活了更多核心区改善及豪宅购买力；同时内地客户、香港海外客户的增量也使得深房需求结构更加优化，市场更加稳定。
PART 03
深圳银行贷款政策
01
商业贷款
1️⃣LPR是商业银行对其优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减生成；LPR由各报价行于每月20日（遇节假日顺延）9时前，以5个基点（即0.05%）为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价计算得出。
2️⃣2025年9月5日政策：
各银行业金融机构根据深圳市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。
自2025年9月6日起施行
即：住宅首二套商贷利率统一。
当前深圳住宅商业房贷利率为：
LPR-45BP（即3.05%）
商务公寓贷款：
贷款5年以上LPR+60BP（即4.1%）最低首付比例30%，贷款年限10年。
⭐问：家庭成员如何定义？
答：
①是指夫妻双方及未成年子女（未满18岁）
②成年子女不计算在内（单独视为一个家庭）
⭐问：家庭名下拥有住宅套数如何定义？
答：指家庭成员名下独自拥有或与他人共有的在深住房套数。
①认定住宅套数时，认房指的是深圳全域内的住宅，其他城市不记在内；
②非住宅类的商品房不计入住宅套数；
③来自不同家庭的2人以上共有一套住宅，各计一套；
④已备案的新房、农民房、安居房、绿本房、军产房都会计入。
02
公积金贷款
1️⃣公积金贷款是由住房公积金管理中心，运用住房公积金，委托商业银行向申请人发放的贷款，与商业贷款相比公积金贷款具备利率低利息少的优点。
公积金中心授权银行（10家）：
中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、招商银行、交通银行、平安银行、中信银行、兴业银行、农村商业银行
2️⃣2025年5月7日政策：
中国人民银行决定，自2025年5月8日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.525%和3.075%。
即：5年以上最新公积金贷款利率为：首套2.6%，二套3.075%，首付2成
⭐问：什么是缴存基数？
答：简单理解为计算你每个月要交多少公积金的“工资基准数”。
①基数有上限和下限，当前执行标准为上限44265月/月，下限2520元/月。
②每月缴存额=基数x（个人比例+公司比例），比例由公司定在5%-12%间，比如基数10000，比例10%，则每月缴存额为2000。
⭐问：贷款年限如何规定？
答：部分银行有特别规定，多数情况参考如下
①住宅最长贷款30年，商业类最长10年；
②贷款年限<土地剩余使用年限；
③公积金贷款：贷款年限<70-年龄；商业贷款：贷款年限<75-年龄。
PART 04
深圳交易税费政策
2024年9月29日
01
个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年，自2024年10月1日起执行。
2024年11月19日
02
取消本市普通住房和非普通住房标准，个税核定1%，自2024年12月1日起施行。
2025年12月29日
03
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税，自2026年1月1日起施行。
⭐问：个人住房转让个税减免情况？
答：①满5唯一 ②核实差额≤0
PART 05
深圳房产交易流程
SHENZHEN
交易流程
1.选择房源
线上筛选，数据对比，实地考察
（切记不要联系太多人暴露目标房源和底牌）
2.约谈房源
优先排序、选定谈价、谈成签约
（报价不是成交价，需要谈判，谈妥后签署三方合同）
3.过户前准备
网签握手、资金监管、申贷批贷、业主赎楼
（根据约定情况网签、筹资、监管、申贷、赎楼等，一切就绪后安排过户）
4.过户取证
预约过户、备齐资料、按时递件、完税取证
（线上or线下，线下i深圳app预约，带资料按时前往完成递件流程，约1-2个工作日出税单缴税后取证）
5.放款交房
申请放款、放款交房
（取证后申请放监管款和银行尾款给原业主，业主收齐后，按约交房给买家，交接完成再放交房保证金）
最后提醒
房产交易过程繁琐，
从选房、议价到签约、过户，
每一个环节都可能藏着意想不到的坑。
选择一位专业、用心的经纪人全程协助，
才是省心、安全交易的核心关键。
作者长期深耕深圳房产一线，
精通全流程交易规则与风险规避要点，
持续整理片区最新成交数据与优质笋盘，
从选房到交房，全环节帮你稳稳把控。
各位深圳、外地、港澳台海外朋友，很高兴您能读到此文，可以扫码加作者微信，希望有机会相识合作。
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