【澳洲政策】西太银行预测:税改后房产市场交易量将下降 20%

联邦预算中针对投资房税收优惠的改革预计将导致投资者活动减少 34%，同时高利率环境也将抑制房市整体活跃度。

西太银行 (Westpac) 周四发布的最新分析显示，受高利率和联邦预算中投资房税收改革的双重影响，未来一年半内澳洲房地产市场交易量可能下降 20%，投资者活动预计减少 34%。

西太银行高级经济学家马修·哈桑 (Matthew Hassan) 表示，5 月 12 日预算案中宣布的资本利得税 (CGT) 和负扣税 (negative gearing) 改革将"显著影响澳洲房市"，新投资房产的吸引力已被削弱。由于现有投资房的负扣税安排享有"祖父条款"保护，哈桑预计现有投资者会增加负债以保持负扣税状态、最大化税收优惠。

澳洲储备银行 (RBA) 周四同步发布的研究显示，拥有多套投资房的投资者占全部房产投资者的 30%，但持有全部投资房的一半，中位数负债达 100 万澳元。储备银行警告，经济下行时这些高杠杆投资房的集中抛售可能放大房价下跌幅度。

数据还显示，60 岁以上投资者占比已从 2000 年的 12% 升至 2023 年的 28%，且 40% 的房产投资者属于最高收入群体。

Corelogic 研究主管杰拉德·伯格 (Gerard Burg) 认为房市"正处于下行转折点"，待售房源供应可能在未来数月减少，因潜在卖家若看到房价快速下跌可能选择持有观望。不过他也表示，预算案公布仅两周，税改对市场的实际影响仍需时间观察。

住房部长克莱尔·奥尼尔 (Clare O'Neil) 则为政策辩护，称税改不会令首次购房者更难入市。

【财经点评】

对华人投资房家庭的直接冲击

这次税改对持有投资房的华人家庭影响立竿见影。现有投资房虽受"祖父条款"保护仍可负扣税，但未来无法再购买二手房享受税收优惠，投资策略需要重新评估。储备银行数据显示多套房投资者负债中位数达 100 万澳元，若市场进入下行周期，高杠杆家庭的现金流压力和资产缩水风险会同时上升。

对于原本计划购买投资房的家庭，现在需要重新计算投资回报：只有新房或 Build-to-Rent 项目才能享受税收优惠，但这些物业往往溢价较高、租金回报率偏低，正现金流 (positively geared) 的机会极少。值得关注的是，如果投资者大规模退出导致待售房源减少，自住买家的选择也可能受限，首次购房者未必能如政府所愿更容易入市。

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Paul Yang CFP® | 澳洲注册金融理财规划师

原文来源：AFR · 澳洲政策 板块