【房产地产08】惨痛教训!二手房做“阴阳合同、高贷低过”,省钱变赔钱|真实判例

01 📋案件回顾：635万房产交易，因违规操作彻底崩盘

2016年5月，北京朝阳区两名购房者（下文统称买方），与房主张某某达成二手房交易，房屋真实成交价635万元。经中介撮合，三方商议采用高贷低过模式：拆分房款+两次网签，以此实现多贷款、少缴税。

本次交易具体操作：

后续买方支付10万定金，顺利获批370万房贷，并按255万低价代缴卖方个税、自行缴纳契税，同时支付居间、保障、贷款等多项中介费用。

就在即将过户时，房主张某某知悉完整违规操作，担心涉嫌逃税、骗贷承担法律责任，直接拒绝配合过户，并发函单方面解除合同。买方则认为房主是借机坐地起价、恶意毁约，随即主动发函解约并向法院起诉，索要定金、差价损失及各类交易费用。

02🔍 一二审判决解析，核心改判值得警惕

⚖️一审法院判决

法院认定案涉主买卖合同合法有效，房主无合法理由单方解约，已构成主要违约；同时判定买方主动参与违规网签，对交易失败同样存在过错。最终判决：合同予以解除，房主返还10万定金，赔付50万房屋差价损失，并协助双方办理个税、契税退税；驳回买方律师费、中介费等其余诉求。

⚖️二审终审改判（案件重点）

买方不服一审结果提起上诉，二审维持大部分判决，仅更改退税权责：明确退税资格归属法定纳税人，私下税费代缴约定无法变更法定权责。

简单理解：个税法定纳税人是房主，需由房主自行办理退税，退款到账后再转给买方；契税纳税人是购房者，房主仅协助配合退税。除此之外，阴阳合同中低价网签的价格条款被判无效，但不影响主合同效力，买方全部上诉诉求基本被驳回。

03 ⚠️律师提醒四大隐形风险，千万别以身试险

结合本案及相关法律法规，高贷低过、阴阳合同的弊端远大于收益，主要包含四大风险：

1. 虚假价格条款直接无效

根据《民法典》相关规定，以虚假意思签订的低价备案合同不受法律保护。发生纠纷时，法院只认可真实成交价，双方提前约定的避税方案全部作废。

2. 退税、追责完全不受掌控

税费、退税权属只看法定纳税人。即便买方垫付全部税费，个税退税仍需要房主配合，一旦对方拒不配合，买方维权流程会极度繁琐。

3. 交易纠纷，损失需自行兜底

只要存在违规交易行为，法院会认定买卖双方均有过错。即便卖方恶意违约，赔偿金额也会酌情下调；且中介费相关纠纷，需单独起诉中介，耗时耗力。

4. 面临行政处罚乃至刑事追责

避税被税务部门查处，当事人需补缴税款、滞纳金，并缴纳高额罚款；高额高贷低过行为，还涉嫌骗取贷款罪、逃税罪，情节严重者需承担刑事责任。