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财富自由之路三大陷阱(一)房产

  • 2026-06-27 11:05:53
财富自由之路三大陷阱(一)房产
摘要
今天笔者把“买房”这个被神化了的人生选项，拆到最底层，看看它的本质到底是什么，以及为什么对于绝大多数当代年轻人来说，买房是你这辈子能做的最糟糕的财务决策，没有之一。
一、你买的房子到底是什么？
我们先把买房这个复杂的行为，拆解成它最基本的组成部分。当你花几百万甚至上千万买一套房子的时候，你实际上买了三样东西：
70 年的土地使用权（注意：不是所有权）
钢筋水泥的建筑物本身
附着在房子上的公共服务权益（学区、医疗、户口等）
仅此而已。没有什么 家，没有什么 安全感，没有什么 人生圆满，这些都是房地产商和社会文化给你附加的情感溢价。
现在，笔者带你逐一分析这三样东西的真实价值。
1. 土地使用权：一个正在加速贬值的期权
很多人说：土地是稀缺资源，房价永远会涨。
这句话在过去 20 年是对的，但在未来 20 年，会错得离谱。
土地稀缺是个伪命题。中国有 960 万平方公里土地，真正稀缺的是
核心城市核心地段的土地
。但更重要的是，你买的不是土地所有权，而是
70 年的使用权
。
这本质上是一个 70 年期的期权。而这个期权的价值，正在以肉眼可见的速度崩塌。
为什么？因为人口。
因为所有资产的价格，最终都是由供需决定的。
中国的人口拐点已经在 2022 年到来，而且是断崖式下跌。2023 年出生人口 902 万，2024 年跌破 800 万，而死亡人口已经超过 1100 万。
这意味着什么？意味着未来 10 年，中国会减少至少 3000 万人口；未来 30 年，会减少至少 2 亿人口。
而我们现在有多少房子？官方数据是，中国城镇居民人均住房面积已经达到 41.76 平方米，住房总量超过 6 亿套。按照一家三口计算，这些房子足够住 18 亿人。
当买房的人越来越少，而房子越来越多的时候，房价的长期L型走势是必然的，没有任何力量可以逆转。你现在花几百万买的 70 年土地使用权，30 年后，当你想卖掉的时候，可能根本找不到接盘侠。因为那时候，你的孩子不仅继承了你的房子，还继承了爷爷奶奶、外公外婆的房子，他们手里有三四套房子，谁还会买你的？
2. 建筑物本身：一个每年折旧 2% 的消耗品
很多人忽略了一个最基本的事实：房子是会坏的。
钢筋水泥的设计寿命是 50 年，而实际使用寿命可能只有 30-40 年。也就是说，你买的新房，30 年后就会变成危房。
这意味着，你的房子每年会折旧 2% 左右。100 万的房子，每年凭空消失 2 万。
而你为了这套房子，付出了什么？
假设你在南京买一套 300 万的房子，首付 90 万，贷款 210 万，30 年等额本息，利率 4.2%。那么你 30 年总共要还的利息是 158 万，本息合计 368 万。
加上首付，你总共花了 458 万买了一套房子。而 30 年后，这套房子的建筑物本身的价值已经归零，只剩下一块不知道还能不能卖出去的土地使用权。
更可怕的是，你还要承担物业费、取暖费、维修费、装修费等等。30 年下来，这些费用加起来至少也有几十万。
也就是说，你花了 500 多万，买了一个 30 年后可能一文不值的消耗品。
3. 公共服务权益：一个正在被解绑的枷锁
很多人买房，其实是为了买学区、买户口、买医疗资源。
但你有没有想过，这些公共服务，本来就应该是每个公民都能平等享有的权利？为什么要和房子绑定在一起？
而且，这种绑定正在越来越松动。
国家已经明确提出，要逐步推进
租购同权
。现在很多城市，租房也能落户，也能上学。虽然还没有完全平等，但大趋势是不可逆转的。
更何况，对于大多数年轻人来说，你现在连婚都不想结，连孩子都不想生，你买学区房给谁用？
退一步说，就算你将来要生孩子，你花几百万买的学区房，真的能保证你的孩子考上好大学吗？
教育的本质，是家庭的教育理念和父母的陪伴，而不是一个学区房的名额。与其花几百万买一个不确定的教育机会，不如把这些钱花在孩子的素质教育和见识培养上，效果会好得多。
二、买房的机会成本：你失去的不仅仅是钱
还有一个重要的推论：
任何决策都有机会成本，你选择了 A，就失去了 B、C、D 所有其他选项。
很多人只看到了买房的显性成本，却忽略了它的隐性成本，而这些隐性成本，才是真正决定你人生高度的东西。
1. 财务自由的可能性
买房，本质上是把你未来 30 年的现金流，一次性提前透支给了银行。
你每个月的工资，一大半都要用来还房贷。这意味着，你不敢辞职，不敢创业，不敢尝试新的机会，不敢生病，不敢失业。
你变成了一个 房奴，被一套房子牢牢地拴在了一个城市，一个岗位上。
而财务自由的本质是
拥有选择的和不妥协权利
。当你不用为了钱而工作的时候，你才能真正做自己想做的事情，才能真正掌控自己的人生。
如果你不买房，你手里的几百万，可以用来投资自己，可以用来创业，可以用来环游世界，可以用来体验各种不同的人生。
就算你什么都不做，把钱存银行吃利息，300 万存大额存单，每年也有 10 万左右的利息，足够你在大多数城市过上体面的生活了。
2. 职业发展的黄金期
25 岁到 35 岁，是一个人职业发展的黄金 10 年。
在这 10 年里，你应该不断地尝试，不断地学习，不断地提升自己的能力，找到自己真正热爱并且擅长的事情。
但如果你在 25 岁的时候就背上了 30 年的房贷，你就失去了所有试错的机会。
你只能在你不喜欢的岗位上，日复一日地重复着无聊的工作，只为了每个月能按时还上房贷。
你不敢跳槽到一个更有前途但工资更低的公司，不敢辞职去创业，不敢去一个新的城市发展。
10 年之后，当你的同学已经成为了行业精英，或者已经创业成功的时候，你还在为了还房贷而苦苦挣扎。
这才是买房最大的机会成本。
3. 人生的无限可能性
人生最美好的地方，就在于它的不确定性。
你永远不知道明天会发生什么，你永远不知道你会遇到什么样的人，会经历什么样的事情。
但买房，就相当于给你的人生按下了确定键。
你未来 30 年的人生轨迹，已经被一套房子固定死了。你会在这个城市，这个小区，这套房子里，度过你人生中最美好的 30 年。
你会看着窗外的风景一天天变老，看着自己的梦想一点点被现实磨灭。
而如果你不买房，你的人生就有无限的可能性。
你可以去北京，可以去上海，可以去深圳，可以去任何你想去的城市。你可以做程序员，可以做设计师，可以做自由职业者，可以做任何你想做的事情。
你可以在 20 多岁的时候环游世界，可以在 30 多岁的时候创业，可以在 40 多岁的时候退休，去山里隐居。
这才是年轻人应该有的人生啊！
三、反驳一些常见谬论
我知道，看到这里，肯定会有很多人跳出来反驳我。没关系，我们一一来拆解。
谬论 1：不买房，你住哪里？
答：租房啊！
很多人觉得租房不稳定，房东随时会涨房租，随时会赶你走。但实际上，现在的租房市场已经越来越规范了。你可以签长期合同，比如 3 年或者 5 年，把房租固定下来。
而且，租房的灵活性是买房永远比不了的。你可以根据你的工作变动，随时换房子住。你可以住在公司附近，每天走路上下班，节省大量的通勤时间。你可以住在环境更好的小区，享受更好的物业服务。
更重要的是，租房比买房便宜太多了。
还是以南京为例，一套 300 万的房子，每个月的租金大概是 3000～4000 元左右。而如果你贷款30年买这套房子，每个月的月供大概是 8千～1万元左右。
也就是说，你每个月花 3000 元，就能享受到和花 1 万元月供一样的居住体验。剩下的 7000 元，你可以存起来，可以用来投资，可以用来提高生活质量。
30 年下来，你不仅住得很舒服，还能攒下一大笔钱。而买房的人，30 年后除了一套老破小，什么都没有。
谬论 2：不买房，怎么结婚？
答：如果一个人非要你买了房子才肯和你结婚，那你最好不要和这个人结婚。
真正的爱情，是两个人一起奋斗，一起创造美好的生活，而不是要求对方单方面付出。
如果你的另一半因为你没有房子就离开你，那你应该庆幸，因为你及时看清了一个不爱你的人。
更何况，现在越来越多的年轻人已经意识到，婚姻不是人生的必需品，房子更不是。
一个人也可以过得很好，两个人如果不能过得更好，那还不如一个人。
谬论 3：买房是最好的投资，钱放银行会贬值。
答：过去是，现在不是，未来更不是。
过去 20 年，房价之所以会涨，是因为中国经济高速增长，城市化快速推进，人口红利释放。但这些因素现在都已经消失了。
未来的房价，大概率会是L型的走势。很多三四线城市的房价，已经跌回了 10 年前。就算是一线城市，也很难再像过去那样暴涨了。
而如果你把钱用来投资自己，提升自己的能力，你的收入增长速度，一定会远远超过房价的上涨速度。
更何况，现在还有很多其他的投资渠道，比如指数基金、债券、黄金等等，长期来看，收益率都不会比买房低，而且流动性要好得多。
谬论 4：别人都买了，我不买就亏了。
答：这是典型的从众心理。
别人都做的事情，不一定就是对的。2015 年的时候，所有人都在炒股，结果股市崩盘了；2017 年的时候，所有人都在炒币，结果币圈崩盘了；2021 年的时候，所有人都在买房，结果现在房价跌了。
真理往往掌握在少数人手里。当所有人都觉得买房是对的时候，往往就是最危险的时候。
四、当代年轻人的最优解：轻资产人生
分析到这里，结论已经很清晰了：
对于绝大多数当代年轻人来说，买房不是刚需，而是一个陷阱。它会掏空你的六个钱包，透支你未来 30 年的现金流，限制你的职业发展，毁掉你人生的无限可能性。
那么，当代年轻人的最优解是什么？
答案是：
轻资产人生
。
什么是轻资产人生？就是不被任何固定资产所束缚，把所有的资源都投入到自己身上，让自己成为最有价值的资产。
具体来说，你可以这样做：

  • 租房住

选择离公司近、环境好的房子，把节省下来的时间和金钱，用来提升自己。

  • 努力工作

不断提升自己的专业能力，争取在 35 岁之前，实现收入的快速增长。

  • 学会理财

把多余的钱，分散投资到指数基金、债券、黄金等资产上，实现财富的稳健增值。

  • 保持健康

养成良好的生活习惯，定期体检，身体是革命的本钱。

  • 体验人生

多去旅行，多去尝试不同的事情，多认识不同的人，丰富自己的人生阅历。
当你足够优秀，足够有钱的时候，房子对你来说，就只是一个商品而已。你想买就买，不想买就不买，它再也不会成为束缚你的枷锁。
你的人生，不该被一套房子定义
最后，笔者想送给所有年轻人一句话：
房子是用来住的，不是用来炒的，更不是用来定义你的人生的。
这个世界上，有很多比房子更重要的东西：你的梦想，你的自由，你的爱情，你的健康，你的家人和朋友。
不要让一套房子，偷走你本该精彩的人生。
不要用别人的算法，算自己的人生。
想了解更多关于如何避开通向财富自由的陷阱，欢迎关注我——李承渊

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  90. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/session/driver/File.php ( 6.27 KB )
  91. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/contract/SessionHandlerInterface.php ( 0.87 KB )
  92. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/session/Store.php ( 7.12 KB )
  93. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/Route.php ( 23.73 KB )
  94. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/route/RuleName.php ( 5.75 KB )
  95. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/route/Domain.php ( 2.53 KB )
  96. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/route/RuleGroup.php ( 22.43 KB )
  97. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/route/Rule.php ( 26.95 KB )
  98. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/route/RuleItem.php ( 9.78 KB )
  99. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/route/app.php ( 1.72 KB )
  100. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/facade/Route.php ( 4.70 KB )
  101. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/route/dispatch/Controller.php ( 4.74 KB )
  102. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/route/Dispatch.php ( 10.44 KB )
  103. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/app/controller/Index.php ( 4.81 KB )
  104. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/app/BaseController.php ( 2.05 KB )
  105. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/think-orm/src/facade/Db.php ( 0.93 KB )
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  107. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/think-orm/src/db/PDOConnection.php ( 52.47 KB )
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  110. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/think-orm/src/db/builder/Mysql.php ( 16.58 KB )
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  113. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/think-orm/src/db/Query.php ( 15.71 KB )
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