安居小馆 · 第4期 把二手房的坑填平，把你想知道的说明白。
大家好，我是Seven。
很多第一次买房的人都有一个错觉：首付够了，就能买。
实际上从签合同到拿到钥匙，你掏出去的钱远不止首付——还有各种税费、中介费、过户费。很多人到了过户那天才发现，怎么还要多交好几万？
今天拿一套300万的广州二手房做例子，帮你把账算清楚。
先说结论
一套300万的房子，实际到手成本 = 300万 + 税 + 费。
多出来的钱主要在三个地方：
最省和最费之间，差了25万。 这25万差在哪？不是房子本身，是你选的房子符不符合减免条件。
下面逐项拆。
契税（必交，买方出）
2026年最新标准，按面积和套数分档：
300万的房子，契税最少3万，最多9万。选90-140㎡的首套房最划算。
增值税（满2年免，卖方出但通常转嫁）
2026年起全国统一：未满2年按网签价×3.15%（含附加税）征收，满2年免征。
所以买二手房，尽量选满2年的房子，光这一项就能省将近10万。
个人所得税（满五唯一免）
最理想状态：满五唯一，个税和增值税都免。
中介费
广州市场一般在**1%-3%**之间，可谈。
这个费用在你签合同前就要谈好，写在合同里。别等过户了才问中介费多少。
一张表总结
假设一套300万、≤140㎡的房子：
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| 合计额外支出 | 9万 | 27.45万 |
| 实际到手总成本 | 309万 | 327.45万 |
同样一套300万的房子，选对了多花9万，选错了多花27万。
差距就在满二、满五唯一这几个字上。
🏡 关注安居小馆，下期见。
税费标准依据2026年广州现行政策，具体以税务部门核定为准。
