3月3.1万套，4月2.9万套，5月呢？这是我最近被问得最多的问题。

昨天，5月数据尘埃落定。我花了半天时间把所有成交数据梳理了一遍，今天一次性讲清楚：成交量到底什么水平？房子卖给谁了？接下来买房该怎么走？

一、5月成绩单：量稳、价平、韧性足

先说总量。

截至5月16日，上海5月二手房网签已达28023套。5月10日当天1664套，一举打破2017年以来的五年单日最高纪录。

更值得关注的是持续性。此前上海网签量已连续6个月维持在2万套荣枯线以上，市场热度并未像往年一样在“金三银四”结束后迅速回落。

价格同样稳住了。5月中下旬，二手住宅市场均价稳定在约61606元/㎡，今年以来一直在6.1-6.2万/㎡这个区间小幅波动，既没大涨也没大跌。

从月度去化速度看，截至5月25日全市二手房挂牌量约31.09万套（含一房多挂），较此前一周有所减少，部分业主选择撤牌观望。卖了不怕没人接，不卖也不怕踩空——这是市场从“恐慌期”进入“犹豫期”的重要信号。

二、成交结构在变：置换链条正式启动

这是5月数据里最有看点的地方。

1. 刚需依然最硬，但占比首次松动。

2026年1-4月，总价300万以下的二手房成交占比平均高达69.8%，较2025年均值（64.5%）又提升了5个百分点。今年前4个月上海90平以下房源成交占比65.9%，比去年还高。

低预算刚需就是这轮行情的基石。但4月以来，趋势正在悄悄变化。40-80平方米成交占比在4月明显下降，而80-100平方米的成交占比则连续2个月提升，达到2025年以来最高。总价400万以上各总价段成交占比也在4月全部上涨。

2. 谁是“增量买家”？居住证满5年的人来了。

这轮行情最核心的变量——“居住证满5年”购房者，是真真实实的增量。

过去他们有支付能力，也有买房意愿，但被资格硬生生挡在门外。新政后房票一到手，最先扑向的正是总价300万以内、配套成熟、通勤方便的房子。部分内环内板块一度出现300万以下老破小短期断档，不是不想买，是真没房可卖了。

另一股力量来自改善置换家庭的轮动接力。卖掉旧房、加点预算，换进80-100平甚至更大的户型。当越来越多200-300万的人卖掉旧房往上置换，400万以上占比上涨就水到渠成。

3. 房东也在集体变“淡定”了。

近期100次调价里只有14次，96%的房东选择不调价。说明买卖双方对当前价格的接受度在提高，议价空间在缩小，这是市场触底的典型信号。

三、接下来买房怎么走？

🔹 刚需首套：现在上车不算晚

政策底、价格底、利率底三底叠加。首套最低首付仅15%，公积金贷款额度提至240万（叠加后最高324万）-，这些是实打实可以落袋的红利。如果你的孩子需要上学，房子是刚需，现在入手的安全垫并不比两年前差。

🔹 改善置换：窗口就在当下

低总价房源正在被快速消耗，你的旧房不卖，想换的房子可能就没了。同一套预算，早几个月还能挑挑选选，到了5月，很多人的体感是“符合预算的房子已经明显变少”。

🔹 买房避险：盯这三个指标

一是看租金回报率。上海当前租金回报率均值约2.0%，已逐步追上国际一线城市，这是资产价值企稳的重要信号。二是上海人口存量巨大，2025年新房与二手成交面积之和同比微增，不必过度担忧需求萎缩。三是小户型老破小的成交消化速度，仍将是决定下半年行情的晴雨表。

四、写在最后

上海首次实现二手房量价齐升，已基本进入底部右侧区间。被“沪七条”激活的居住证满5年购房者已经扫完一批低总价房源，被他们卖掉的房子，则正在为下一批改善置换家庭铺路。

有人还在犹豫，有人已经签了合同。

6月怎么做选择，主动权在你手里。

我是徐店长，在古美14年。你对5月的成交量有什么看法？评论区聊一聊，告诉我你准备什么时候出手。

如果你对这个数据、政策，或者任何在古美买房的问题有疑惑，随时私信我。