5月结束,成都二手房逆流而上!

你们是南门高新和西门**这边长期稳定工作的，所以地铁+自驾的方式从方位上来说，西南角比较适合，新房300万内的买法已经很少了，并不多，二手230-250万的却真不少。

西南方位300万的新房主要集中在郫都犀浦、金牛国宾和武侯机投，但正如你们看的那样，其实看得越多，心理越荒，从一定要保值的角度来说，应该是没有安全边界的。

买房除了看通勤，周边生活配套，还要看它这个板块在成都楼市的概念价值。犀浦是比较成熟的生活区，距离通勤也还OK，但是板块的内核的以刚需为主，偏改善的邦泰产品肯定好，但却是错位的匹配。或许它对犀浦的本地土著改善家庭10年+的纯自住周期来看是不错的，但是对你们年轻人（孩子教育的问题？未来工作变动的问题？一方长期在高新的问题）来说并不是很适配的。

国宾正如我前面所说的，很多楼盘都是老面孔了，老的顺销盘在产品迭代的角度来说已经过时了，而且尾盘剩余不多，反而逆势涨价，对你的买入成本，对未来的破发风险，都不宜念战（比如拾贰宸）。国宾璟园是定位比较刚的一个新房，降价是必然，但不是买入的冲动，这地方再怎么降价，最多就是回归价值，而不是更重要的自住属性（自驾还行，但是周边的生活配套，地铁通勤，铁路抗性都是利空），所以也不需要为了这20万陷入进去，在一套房的总价里，区区20万又不是200万，根本不是什么事，随时可以在另外的地方找回来。

至于说武侯机投的话，主要就是城市界面和航噪的问题了，我目前看到的一些楼盘房源，可以分享配图给你了解。西璟天骄/天玺，109平的特价房是2.67万。这个价格已经是新房里的特价了，也是难得是300万内的买法，从某种意义上来说，和去年机投的行情差不太多，绝对的捡漏和保值我也没法保证，只能说是中规中矩吧，定位于本地的刚改长期自住客群。2.5+的单价，总价就来到了300万，其实我建议你看看***。

说了那么多，到底要怎么买？其实我觉得你可以尝试去捡漏一些刚解禁的二手房，价格破发了的那种，价格算是已经很极致很市场化了，这种去除掉早期契税持有成本，也除去新房的泡沫溢价，更显抄底的本质。

比如***的下限是具有托底作用的。

非要看国宾靠近***的话，可以看看金周路这边的次新房，比如***万，我估计再砍个二三十万，把装修砍出来也是没问题的。旁边的**也可以备选。

按照这样的逻辑，来到武侯新城的机投（有航噪，但是你们是说可以看看的），参考**113-127平，尤其是127平套四，2T3小高层，单价1.8万，总价238万精装，这种价格也已经是很保值的了。旁边的**也都可以顺道一并看看。

考虑到你们的确还是很冷静的，不着急买单，所以从结论来说，新房，尤其是地段价值不高，并非很核心的话，没必要为新字买单（卡在300万的话的确没啥好选择的），一定喜欢它新房的话，不妨等他交房后买二手？

当前的主要精力，还是多看更市场化，价值更加贴近真实行情的次新二手房，从三环外的金牛国宾，青羊万家湾到武侯机投武侯新城 ，都还是有好些可选买法的。

总的来说，锁定产品和价格以及板块的情况下，可选的范畴不大，以3.5环为据点，上述楼盘都可以花一些时间找中介带看下，慢慢品味细节，主观的喜好是很重要的，当板块和楼盘以及户型都喜欢的时候，最后才讨论价格。

后续我们保持密切沟通，优中选优，锁定最终的买法，等待缘分。

你们这个小区本身的品质还是很高的，板块地段长期来看，价值还是很不错的，是可以长周期持有的优质产品，但是周期会稍长一些，要等**呈现度更高，人口产品配套兑现得更好的时候，更要等成都楼市大环境，经济周期更好的时候，是可以看到保本（包括装修，利息成本等）希望甚至小有盈余的。

现在你们要跑路的话，从数字上来说肯定还是不划算，但是你们要考虑到经济压力的话，我也充分理解，毕竟两权相害取其轻。如果你们的收入不稳定，月供压力大，之前的**投资也存在很多问题，那么现在割肉卖掉，断臂求生，理论上完全没问题。

现在你们这个户型挂牌房源不多，只有4套，总价560万起，基本上还覆盖不了装修成本和利息成本，也就是说挂牌都稍微亏着了，等真正成交的话，还会亏更多，我估计成交总价会来到500万关口，甚至490万的样子（2.9万的精装单价），还不说中介费以及税费（5.3%的增值税谁出？是个槽点）。

能接受断臂求生的话，套现400多万，然后买个小房子，瞬间减轻全家压力，也是可行的，至于多小或者多少预算，又是后话了。

2.9万的精装单价，尤其是涵盖软装，我认为还是有价格优势的。只不过中介费税费又是争议点。

**现在的新房，**。143户型，大概总价是500万，套内的面积和你差不多。但是没有软装，也要缴纳契税。

按照软装30计算，**鸣成本是530万。

你的房子490万买入，中介费1%，契税（和新房抵消），个税1%，增值税5.3%，也就是苛捐杂税有38万。基本等同于**新房的成本。

这也是为啥我说要把价格定在这里的原因，新房143能卖得不错，那么你的房子即买即住，也可以对标。

490万（是不偏袒买卖双方的定价）的基础上，假设房东承担增值税的话，那么买家就算是更赚了。以上只是推断值，实际的情况可能更加恶劣，尤其是买家的砍价和你作为房东的让步了。