【房产地产15】花钱抵债入住多年,这套房子为什么不属于你?|真实案例

标签🏷️：#房产纠纷 #以房抵债 #第三人撤销之诉 #买房避坑 #普法干货

📋案件概况

事情要从十多年前的民间借贷纠纷说起，整件案件牵扯多方当事人，关系错综复杂，核心争议标的是一套位于济源市锦汇花苑的房产。

📌第一层关系：开发商与早期债主

涉案楼盘开发商为河南某置业公司，2011年，该公司因资金周转，向杨某某、金某某二人借款。为保障债务履约，双方没有办理正规房产抵押登记，而是采用行业常见的“变通方式”：直接签订商品房买卖合同，并在房管部门完成网签备案。

简单来说，就是把包含涉案房屋在内的11套房产，暂时备案至债权人名下，以此为借款做担保，约定还清欠款后再解除备案、退回房屋。

📌第二层关系：开发商与典当公司

后续开发商资金链持续紧张，2012-2013年期间，又多次向济源某持牌典当公司借款。和之前操作一致，双方依旧没有办理合法抵押手续，而是签订房屋买卖合同充当担保。

后期开发商无力偿还典当公司本息，双方协商达成以房抵债，开发商出具全额房款收据，将包含涉案房屋在内的20套房产，抵偿给这家典当公司。

📌第三层关系：典当公司与最终购房者

2015年，典当公司因自身外债问题，又将这套抵债得来的房屋，作价49万余元，通过债务抵消的方式转卖给原告吉某某。双方签订正式售房协议，典当公司当场交付钥匙，吉某某随即装修入住，长期占有使用该房屋。

💥矛盾爆发：平静住宅突遭拍卖

原本各方相安无事，但早期债主杨某某、金某某的借款迟迟无法收回。2017年，二人正式起诉开发商，并申请司法查封此前备案在自己名下的11套房产，其中就包括吉某某正在居住的这套房子。

2018年，法院作出判决：准许杨某某、金某某拍卖变卖查封的11套房产，拍卖所得款项可用于清偿二人债权。

得知自己居住多年的房子即将被拍卖，吉某某瞬间陷入被动。在他看来，自己通过合法渠道买房、全款抵债、实际入住，是房屋合法所有权人，法院的判决直接侵害自身权益。

为保住房产，吉某某提起第三人撤销之诉：请求撤销相关判决内容，同时法院确认自己对涉案房屋的所有权。

🏛️ 法院核心判决逻辑

经过完整庭审审理，一审法院最终驳回吉某某全部诉讼请求，二审维持原判。法院的裁判逻辑，核心分为三点：

1、所有担保性质的购房合同，均不产生物权

本案中，无论是开发商和早期债主、还是开发商和典当公司签订的房屋买卖合同，本质都不是真实房屋交易，只是民间借贷的非典型担保手段。

这类合同的核心目的是借钱担保，而非转让房屋所有权，即便完成网签备案，也不等于办理抵押登记，更不代表持有人拥有房屋产权。

2、未过户的以房抵债，不算真正拿到房子

法院明确：以房抵债协议属于实践性合同，没有过户产权不产生物权效，只属于普通债权。

典当公司和开发商达成抵债约定后，始终没有办理房产过户手续；且抵债完成后，开发商仍在持续向典当公司支付利息，足以证明双方借贷关系并未终止，房产抵债并未真正落地。因此典当公司自始至终，都没有取得房屋所有权。

3、无权处分的二手房交易，不受物权保护

既然典当公司不是房屋合法所有权人，那么它将房屋转卖给吉某某的行为，就属于无权处分。与此同时，涉案房屋早在2011年就已网签备案给他人，后续还被司法查封，客观上根本无法完成过户。

基于以上两点，吉某某和典当公司的售房协议，仅能约束买卖双方，无法对抗司法判决与其他债权人。吉某某长期入住，也只属于无权占有，不能以此主张房屋所有权。

📝律师提示：

结合本案，给所有打算购置低价房、抵债房、工程抵款房的购房者提示如下：

1、网签备案不等于房产证，千万别混淆

网签只是房管部门的行政管理手段，仅能起到公示作用，不等于物权登记。不管房屋备案在谁名下，只要没拿到不动产权证，产权就依旧归属开发商，随时可能被查封、拍卖。

2、以房抵债最大误区：入住不等于拥有产权

钥匙、装修、长期入住，这些都只是占有行为，不属于产权凭证。任何抵债房产，没有完成过户登记，一切口头约定、纸质合同都是空谈，无法对抗第三方债权人与法院强制执行。

3、低价抵债房首先要排查两个风险点

第一，查询房产是否存在多重抵押、多重备案、司法查封；第二，核实上家是否持有完整房产证，而非仅凭抵债协议、购房合同交易。若对方无法直接过户，无论价格多划算，一律不要入手。

对案外人支招：

本案中典当公司如何维护自己的合法权益呢？

1、执行法律规定及司法实践

2、本案典当行应对措施

📝若开发商（被执行人）未进入破产程序，典当公司作为轮候查封人，需主动提交《参与分配申请书》 才能参与分配。

📝若开发商已资不抵债，可考虑申请"执转破"（执行转破产程序），以实现更平等的受偿。此方案能最大化保护典当行的利益。

首封债权人可能获得20%左右的适当补偿，需做好心理预期。

律刃棱镜，以案释法