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一线城市二手房炸了,5月集体创五年新高

  • 2026-10-25 23:36:02
一线城市二手房炸了,5月集体创五年新高
2026 年的楼市，走出了所有人意料之外的曲线。
三四月的 “小阳春” 刚过，市场不仅没有像往年一样进入季节性回落，反而在 5 月迎来了更扎实的热度。北京、上海二手房成交量双双创下近五年同期新高，广州、深圳同步回暖，20 个重点城市成交同比增幅继续扩大。
这不是昙花一现的脉冲式行情。上海连续三个月成交量稳定在 2.8 万套以上，北京连续四个月破 1.5 万套，这种 “高位横盘” 的表现在 2022 年以来从未出现过。
但热闹的成交数据背后，关于 “楼市是否真正迎来拐点” 的争论却愈发激烈。有人看到了政策松绑的威力，有人担忧需求透支后的回落，而这场复苏的本质，其实早已写在了成交结构里。

一、反常的 5 月：春季行情不收官，反而冲了新高

历史上，5 月历来是春季楼市行情的收尾阶段。但今年，这个规律被彻底打破了。
最亮眼的是上海。5 月二手房累计网签28023 套，虽然较 3、4 月的峰值略有回落，但同比大涨 31%，直接刷新了近五年同期最高纪录。更关键的是，这已经是上海连续第三个月成交量站稳 2.8 万套关口 —— 上一次出现这样的持续性，还要追溯到 2021 年上半年的市场高点。
北京同样表现强劲。5 月二手房网签17872 套，同比增长 12%，同样是近五年同期最好成绩。从月度走势看，北京自 2 月以来成交量始终保持在 1.5 万套以上的活跃区间，市场热度非常稳定。
广深两市也同步回暖。广州 5 月一二手房合计网签超 1.7 万套，创近一年单月新高，其中二手房成交突破 1 万套，环比增长 19%、同比增长 31%；深圳 5 月一二手房合计网签超 1.3 万套，同比增长 28%，二手房成交量同比增长 21%。
从全国范围看，热度正在从一线城市向核心二线城市传导。中指研究院 6 月 1 日发布的数据显示，5 月 20 个重点城市二手房成交超 14 万套，虽然环比微降 9%，但同比增长 19.3%，增幅较 4 月扩大了 6.3 个百分点。这说明，今年春季行情的持续性，明显强于往年同期。

二、热度从何而来？政策 + 价格的双重共振

本轮二手房市场的持续回暖，不是偶然，而是政策利好累积和市场价格调整到位后的必然结果。
最直接的推动力是政策的持续松绑。自 2025 年 9 月四个一线城市全面放开非核心区域限购后，政策利好就没有停过：
北京 2025 年 12 月将非京籍购房社保要求从 5 年降至 1 年，直接释放了大量刚需；
上海 2026 年 2 月底出台 “新七条”，大幅提高公积金贷款额度，降低交易税费；
深圳 4 月底全面放开核心区限购，成为最后一个解除全域限购的一线城市；
广州随后推出 “穗八条”，进一步降低首付比例和交易成本。
一轮接一轮的政策，层层递进地降低了购房门槛，把过去几年被抑制的需求逐步释放了出来。
更重要的是，二手房价格终于企稳了。经过 2022-2024 年的持续调整，一线城市二手房价格普遍回落了 15%-25%，部分区域甚至超过 30%。价格跌到了购房者的心理预期，“买涨不买跌” 的魔咒被打破，观望情绪开始转化为入市行动。
从成交结构看，本轮行情的主力是真实的居住需求，而非投资炒作。普睿数智科技资管副总经理缪萌指出，上海和北京的交易主要集中在两类房源：一类是市中心总价 300 万元以下的刚需小户型，另一类是靠近市中心的改善型住房。
这说明，现在买房的人，要么是首次置业的年轻人，要么是卖旧买新的改善家庭，都是真正需要房子住的人。这种需求结构，决定了本轮复苏的基础比以往更扎实。

三、拐点之争：是真复苏还是短期脉冲？

成交量节节攀升，但市场上关于 “是否迎来拐点” 的分歧却越来越大。
乐观派以易居房地产研究院副院长严跃进为代表。他认为，核心城市二手房市场的 “高位横盘”，反映出购房需求释放的持续性超出预期，市场内在动能较强。“大量二手房成交已经形成了一定规模的潜在资金，为下半年市场创造了较好的量能基础。”
但谨慎派的观点同样值得重视。缪萌明确指出，近期的成交 “井喷” 未必意味着楼市已经迎来拐点，后续增长能否持续仍有待观察。
他的担忧主要来自两个方面： 第一，核心区低总价房源库存告急。目前成交最活跃的 300 万元以下刚需房源，在上海、北京的核心区已经出现供不应求的情况，部分板块的去化周期甚至不足 3 个月。没有足够的房源供应，成交量自然难以维持高位。 第二，短期需求集中释放带来的透支效应。过去三年积累的积压需求，正在这一轮行情中快速释放。一旦这部分需求消化完毕，市场能否有持续的新增需求接棒，还是一个未知数。
而最根本的问题，还是人口和产业的支撑。缪萌说：“成交量能否持续，关键取决于是否有购房人口支撑。只有产业持续发展和导入，才能吸引新增人口流入，并带来稳定的住房需求。”

四、未来关键：一二手房联动能否打通？

对于接下来的楼市走向，一个变量至关重要：二手房成交的热度，能否顺利传导到新房市场。
严跃进指出，下一步市场运行的关键，是积极引导二手房成交释放的资金进入新房市场，促进一二手房市场联动。
目前，很多改善型家庭的购房逻辑是 “先卖旧，再买新”。二手房市场的活跃，让他们能够顺利卖掉手里的房子，拿到资金去购买更大、更好的新房。如果这个链条能够打通，就能形成 “二手房成交上涨→改善需求释放→新房销售回暖→开发商信心恢复→土地市场升温” 的正向循环。
但从目前的情况看，这个传导过程还存在阻滞。一方面，新房市场的供应结构和需求还不匹配，很多改善型家庭找不到合适的新房房源；另一方面，部分购房者对未来的收入预期依然谨慎，不敢轻易加杠杆购买高价新房。

结语：分化的时代，核心城市的韧性依然在

2026 年的楼市，已经彻底告别了 “普涨普跌” 的时代。
当三四线城市还在为去库存发愁的时候，一线城市的二手房市场已经率先走出了低谷。这背后，是人口持续流入、产业基础雄厚、公共资源优质等核心优势的体现。
5 月的成交数据，证明了中国楼市依然有韧性，核心城市的住房需求依然旺盛。但这并不意味着全面回暖的到来，更不意味着房价会重新大涨。
接下来的 6-8 月，将是市场的关键考验期。如果成交量能够在淡季依然保持在相对高位，那么本轮复苏的持续性就会大大增强；如果出现大幅回落，那么就说明这只是一轮短期的政策刺激行情。
对于购房者来说，现在既不用盲目跟风抢房，也不用过度观望等待大跌。根据自己的实际需求，选择合适的房源，才是最理性的选择。
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