一、先说结论：自住不进村，经营看位置
根据现行《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税的征收范围明确限定在“城市、县城、建制镇和工矿区”。其中关键解释是：建制镇的征税范围仅限镇人民政府所在地，不包括所辖行政村。
因此，根据本条规定，得出一个基本判断是：
•位于非镇政府所在地的行政村农民宅基地自住房屋 → 不征房产税
•但如果用于经营，是否征税取决于该行政村是否属于镇政府所在地
二.两条法规“定心丸”：自住确实安全
《房产税暂行条例》第一条：将非镇政府所在地的行政村排除在征税范围之外。
《国税发〔1999〕44号》：对位于征税范围内（如镇政府所在地）的农民居住用房屋，不征收房产税。
因此：
三、准确理解：农民居住用房屋免税前提是“位于征税范围内”？
这里需要准确理解《国税发〔1999〕44号》的适用范围。逻辑上分两种情况：
房屋位置 | 是否在征税范围 | 是否适用免税 | 结论 |
行政村（非镇政府所在地） | 否 | 无需讨论 | 不征税 |
镇政府所在地（建制镇范围内） | 是 | 自住适用，经营不适用 | 经营需征税 |
也就是说，“农民居住用房屋不征税”这条规定，其实是给位于征税范围内的农房开的一扇“后门”——但只对自住有效。
四、一个典型判例：法院怎么判？
案例：北京通州区台湖镇某村村民李某，在自家宅基地上开旅店。该村位于台湖镇政府所在地（属于建制镇征税范围）。李某认为“农村不应收房产税”，提起诉讼。
法院判决：驳回上诉，维持税务机关征税决定。
判决逻辑：
1.该旅店位于镇政府所在地，属于建制镇征税范围；
2.李某是房产税纳税义务人；
3.房屋用于经营，不适用“农民居住用房屋”免税规定。
这个判例清楚说明：先看范围，再看用途，顺序不能乱。
五、地方差异：各省可能“加码”
《国税发〔1999〕44号》将建制镇的具体征税范围决定权下放给各省。实际操作中，地方规定可能更宽。
以浙江省为例，《浙政函〔2006〕50号》规定：除乡行政区域外，全省范围内用于生产、经营的房产和土地，均须依法缴纳房产税。这意味着浙江的征税范围比国家规定更广。
六、总结：三步理清思路
第一步：看位置房屋在行政村（非镇政府所在地）→ 不征税（无论自住或经营，经营行为另行申报所得税）房屋在镇政府所在地、县城、城市、工矿区 → 进入第二步
第二步：看用途自住 → 适用免税 → 不征税经营（出租、开店、办厂等） → 需缴纳房产税
第三步：看地方规定确认本省是否扩大征税范围，必要时咨询税务机关。
一句话记住：农村不征税，不是绝对真理——关键在于你的“村”是不是镇政府所在地。
七 实操建议：最稳妥的做法是——
1.确认房屋所在行政村是否属于镇政府所在地；
2.向当地税务部门或12366热线核实具体政策执行口径。
