3月破3.1万套，有人说是春节积压释放。

4月2.87万套，有人说小阳春尾巴而已。

所有人都在等五月——五月要是塌了，前面的热闹就是侥幸；

五月要能撑住，那才叫真东西。

然后五月来了，28023套。

注意，这个数字是在吃掉一个五一长假的前提下成交的。

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对比一下就知道这个五月的含金量有多高。

过去三年，五月二手成交一直在1.7-2.1万套区间磨底。

今年直接干到了2.8万套，近五年新高。

数据源自网络，仅供参考

而且你仔细看节奏：3月破3万，4月守2.87万，5月吃掉长假还干到2.8万。

连续三个月高位运行，这不是脉冲，这是耐力。

市场最难的时候，不是"跌到没人买"。而是"跌到连成交量都没有了"。

五月2.8万套的意义不在于数字本身，而在于它证明了：上海楼市的底盘，还在。

市场体感：能挑的已经不多了

说到数据，有一个被妖魔化最严重的指标——挂牌量。

所有人都告诉你库存太大，所有人都跟你说"满大街都是卖房子的"。但我给各位看三个内部数据，你可能要重新想一想。

第一，链家全网库存。 五月在13.3万套。这是2023年以来的最低水平。

第二，净住宅挂牌。 这13.3万套里，去掉商住和商铺，净住宅只有9.2万套。而且近五个月这个数字一直稳定在9.2万。什么意思？新增挂牌和去化速度，基本持平了。

第三，全市头部中介总和。 把链家、我爱我家、中原等头部中介的挂牌加总去重，这条水位线也在持续走低。

数据源自网络，仅供参考

说白了：市场不是没人买房，而是你真正能挑的房子，在变少。

我算了一个数。如果拿二手挂牌除以二手成交，做一个"二手库销比"——今年五月对比去年五月，这个数字已经被消耗过半。去年这时候摆在你面前有11套房，现在只有5套多。

什么叫挂牌告急？就是好房子的房东不着急卖了，急卖的房子已经被挑走了，剩下的你看不上，你看上的不肯便宜。

这是现在二手市场最真实的体感。

价格信号：三件事同时发生了

市场是不是真筑底，光看成交不够，得看价格。

五月有三组价格数据，是同时指向一个方向的——

基价止跌了。全市二手房基价48,102元/㎡，环比涨了0.2%。注意，这是2023年6月以来，历经33个月之后第二次出现止跌苗头。上一次是今年3月。

挂牌价微涨了。 头部中介挂牌均价56,702元/㎡，连续四个月止跌微涨。房东已经不恐慌了。

议价空间收窄了。 原来房东哪怕贴着市场价挂牌，也得被砍8%-10%。现在议价空间收窄到了5%-5.7%。

数据源自网络，仅供参考

三件事摆在一起，不是一个数据在说话。

是成交放量、挂牌去化、价格止跌——三条线同时见底。

这不是反弹。这是"磨出来的底"。

结构性轮动，已经开始

五月成交结构里，还有一个有意思的变化。

300万以下刚需占比还在62.8%，依然是绝对主力。但如果你从3月开始看——

低总价段占比在走低，300-550万、550-900万、900-1500万，每个中间价段都在环比上升。

数据源自网络，仅供参考

改善链条已经开始微动了。

逻辑不复杂：卖掉300万房子的房东，拿了钱要置换。向下置换的有，平级的也有，但向上还是主流。成交热从低总价一路往上烧，烧到550-900万这个改善主力带，已经明显感觉到了温度。

房东端的体感也验证了这一点。较高总价的房东最近应该感受到了：看房和出价的人变多了。以前可能一个月等不来一组客户，现在好几组都约在同一个周末。

置换链已经到了更高价段，完成了新一轮轮动。

但1500万以上还没被点燃。也就是说，中高端以下的改善已经启动，真正的高端市场还在等风。

金融环境的大手，托住了市场的底

说完了市场的"表"，说一个更重要的"里"。

金融环境先变，楼市后变——这个规律被反复验证过。

2014年下半年金融环境先上升，半年多之后楼市指数才穿过零轴。2022-2024年金融环境一直在负值区间，楼市就一直在寒冬。

而现在，金融环境已经宽松了一年多了。

股市已经走牛了。按"股市先涨、楼市后涨"的传导逻辑——香港就是最近的样本：恒指2024年2月启动上涨，去年5月香港房价翻红，至今累计涨了15%左右。

源自：中国房地产报公众号

即便今年下半年股市见顶回落，也不影响楼市见底反弹、进入缓慢复苏周期。

这不是预测。这是过去十多年反复应验的逻辑。

五月2.8万套的背后，有一只比季节性、比政策、比情绪都更重的力量在托底。

流动性已经翻红了。楼市只是晚了一步。

写在最后

说了这么多数据，最后说人。

现在市场上买卖双方的心态是这样的——

客户其实已经感知到市场变了。挂牌价在涨、挂牌量在降、好房子在被挑走。但他看过那个低价市场，一套房子去年看300万，今年看350万。买还是不买？绝大多数人选择了等。进场的时候还带着跟以前一样的砍价刀，想着大砍特砍。

但房东已经被砍累了。市场成交活跃之后，房东做了两件事：第一，上调挂牌价，全市整体挂牌价环比涨了0.8%；第二，收窄议价空间，从8%-10%缩到了5%左右。

一个想用去年的价格买今年的房子，一个摸到了自己的底牌不肯再退。

绝大多数的房东短期内没有调价意愿——既不跳价，也不贱卖。降价的没变多，涨价的也没变多，变多了的是"躺平"的房东。

其实想想也是。跌了三年多，该出的泡沫已经出得差不多了。现在还挂牌的房东，预期已经理性得多。

所以博弈不会有一方完胜，但一定会有人踏空。

金融环境在托底，成交量在确认，挂牌在去化，价格在止跌。这些信号摆在一起，不是让你猜涨跌。是让你看明白一个事实——

最难的时候真的过去了。

剩下的事不是等待。是趁分化还没完全展开，把自己换到更稀缺的那一边。

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