查到房产线索仅是开始,后续的处理流程才是拿到钱的关键——执行(上篇)

   还是说说执行吧，后台好多留言问执行案子，这里声明一下，我不在公众号里接案。执行案件建议大家还是在当地找律师，

大家都知道执行难，难就难在查不到财产上，特别是现阶段，绝大多数被执行人账户中都没有存款，反过来说，他要是有钱找就给你了，也不至于到起诉，执行这一步。

所以，在很难查到存款的情况下，房产便成为了是最适合执行的财产。即使，房屋上有按揭贷款，拍卖后扣除银行的贷款，也可能剩下不少。

如何查找房产线索，原来的文章里介绍过。今天，主要讲讲查封之后的处置流程

回顾一下查找房产线索的方式方法：

1. 通过法院查：包括沟通执行法官使用法院网络查控系统、申请法院发布报告财产令要求被执行人申报房产、申请执行悬赏公告查找等等
2. 自己用调查令查询。需要找律师拿着法院出具的调查令去查找。被执行人以个人为例，其房产大致有三种状态：仅与开发商签了预售合同、已在房管局备案、已在不动产登记中心完成预告登记。此时向法院申请调查令，协助查询单位依次为开发商公司、房管局与不动产登记中心。调查令请求事项写明查询目的和范围即可。另外，如果已经知道房产具体坐落（「以房查房」），无须调查令，持律师执业证和律所介绍信即可查询（部分地区仍需要法院调查令）。

如果，被执行人为公司的，可通过查阅工商档案、裁判文书网和执行信息公开网查询。现场走访查询水费、电费、物业费缴费记录，也是有效方法。

查封的特殊情形

1. 共有房产可以查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。注意，可以查封，但不能拍卖，想要拍卖需另一起诉析产。
2. 期房也可以查封。根据同规定第十五条、第十七条，被执行人购买的尚未过户的第三人房产，已经支付部分或全部价款并实际占有的，人民法院可以查封。法院处置房产的流程

查到房产后，处置通常分以下步骤：

• 第一步，查封。这是法院取得处置权的前提。可以在诉讼阶段通过保全提前查封，也可以在执行阶段申请法院查询并查封。
• 第二步，调查房产信息。需要查明房产的权属、权利负担（有没有抵押）、占有使用情况、欠缴税费和质量瑕疵（正常要法院自己调查，但如果执行人有律师能自己查，执行法官会很高兴）。
• 第三步，确定处置参考价。有四种方式：当事人议价、定向询价、网络询价和委托评估。最常用的是网络询价——法院向司法网络询价平台发出委托，三日内出具询价报告。
• 第四步，法院出具拍卖裁定与公告。拍卖房屋的，应当在拍卖三十日前公告。
• 第五步，启动网络司法拍卖。一般分三个阶段：第一次拍卖（7折）、第二次拍卖（8折）、变卖。两次拍卖均流拍后，申请执行人可申请以房抵债（网络拍卖平台可以选择，一般都会选京东或淘宝）
• 第六步，保障优先购买权。房产共有人、租赁权利人、居住权权利人经法院确认后取得优先竞买资格。
• 第七步，拍卖成交并过户。平台出具成交确认书，法院出具执行裁定书。买受人持成交确认书、裁定书、完税证明等前往不动产登记中心办理权属变更。
• 第八步，完税。竞买公告一般会载明买卖双方应承担的一切税费及欠费，买受人须依法缴纳。
• 第九步，强制腾退。被执行人拒绝腾空的，法院可发出腾退公告，甚至断电、司法拘留。（现在大部分都是先腾空之后再进行拍卖）

唯一住房能不能执行

能。但须符合条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第二项规定，申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从变价款中扣除五至八年租金的，唯一住房也可以强制执行。「唯一住房」不是挡箭牌，在保障被执行人基本生活需求的前提下，申请执行人的合法权益优先，完全可以执行。

查到房产，执行案件回款有望。下一篇讲执行房产的「后半程」——房子拍了，税费谁出？共有人份额怎么处理？权力优先次序怎么排？