记者|包晶晶
编辑|何小桃 毕陆名 杜恒峰 杜波校对|金冥羽
“价格越等越高，去年这个时候你再等等，还会等到降价，今年可不一样了。”中介小哥的口风悄然变了。
《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）向中介人员小张（化名）咨询上海浦东内环内某二手小区的价格情况时，获得的回复是：“小区里39平方米的房子，之前曾以170万元成交，现在190万元还不一定谈得下来。”
安居客上海数据显示，5月二手房成交量达到28023套，创下近6年来新高，仅次于2020年5月的3.05万套。
另据国家统计局公布的70城房价变动数据，2026年2月开始，上海二手房价格环比由跌转涨，并且涨幅不断扩大——2月上升0.2%，3月上升0.4%，4月上升0.7%。
对于这个超长楼市“小阳春”，58安居客研究院院长张波书面回复每经记者指出：“上海这轮市场强势表现，本质是市场自身周期性触底后的修复反弹，叠加政策效应的持续释放。此前调整周期中，市区部分不少二手房价格已出现明显过度下行，市场本身就具备修复动力，这一动力是成交量基本面。春节后限购优化等政策，进一步打开了需求释放的闸门，带动市场热度连续三个月维持高位。”
房东“电话被打爆”，谁约都不见
记者注意到，二手房市场“红五月”的热度并不亚于3月和4月。
安居客上海对网上房地产的数据整理显示，5月共有8天单日成交突破1000套，其中3天超过1500套，5月10日单日成交更是达到1664套的新高。
“5月份老公房成交比较多，感觉整个市场都在买‘老破小’，一房、二房都卖得很好。”小张说。
他举了个例子：“位于浦东大道内环内一套55平方米的二房，房东一开始同意230万元成交，一个星期之后，他说不卖了。一周内看的人太多，房东电话都被打爆了，现在我们谁家约他都不肯出来谈。”
“实际上240万元—250万元是市场能接受的价格，他要是出来的话，有可能就240万元就卖掉了，但他坚持不卖，说要等等。”
小张告诉记者，这一片的“老破小”由于价格调整充分，年租金大约5万元，房价170万元，租售比接近3%，因此有一拨人从2024年底开始买入，整个2025年在凌一到凌四小区陆续买入了几十套房子，只要房源价格够低，他们就要。
不过现在房价开始涨回来了，市场话语权发生了微妙的转变。
“不是哪个板块卖得好，是都好。”小张说，“现在板块成交量高不高，取决于业主是否愿意卖，而不再取决于买家了。而且最近二手房流速较快，现在如果价格合适的话，基本上挂牌几天就卖掉了。”
市区低价“老破小”频繁成交之外，5月上海二手房市场也出现了置换动态变化。上海链家最新成交数据显示，5月上海外环内二手房成交量环比上涨2.9%，外环外二手房成交量环比下降4.5%。可见“沪七条”新政对外环内楼市拉动效果显著，政策红利仍在持续释放。
此外，总价500万元—800万元改善型房源成交量环比上涨9.3%，300万元以下刚需房源成交量环比下降2.6%。这一变化印证房产置换链条已明显畅通，前期刚需存量房源逐步去化后，大批置换客群正式进入改善置业周期。
在这样的正向循环下，上海新房市场也受到一定带动，张波透露：“虽然6月—8月受天气因素影响，通常是传统成交淡季，但从安居客线上数据来看，5月找房热度继续回升，一线城市新房找房热度环比上涨0.53%，但上海涨幅达1.35%，居于首位。预计上海6月成交量依然有望创出近2年—3年同期新高，市场活跃度将继续维持在高位水平。”
“成交量仍能创新高，
但房价短期不会出现大幅波动”
记者注意到，上海二手房成交量持续高位的同时，挂牌量也不断下降。
据安居客上海的统计，截至5月31日，上海二手房的挂牌量为309205笔，是历史上首次回到31万笔以下。考虑到“一房多挂”的情况，通常挂牌量是笔数的1/3左右，即10.3万套真实在售库存，较去年同期减少了约2.3万套。
58安居客研究院对5月份一线城市新增房源量的统计显示，上海新增挂牌房源量环比只增长了1.25%，远远低于深圳的9.52%和广州的6.42%，也低于全国平均水平（2.2%）。
这个信号下，买卖双方的博弈心态究竟发生了怎样的实质性变化？
张波认为：“市场信心修复在加快，买卖双方的议价空间不断缩小，具体来看，卖方不再盲目降价挂牌，市场持续高成交量也将大量‘笋盘’（通常指同时期比较便宜的房子）出清，导致挂牌量的回落。”
“对买家来说，观望情绪有所消退，虽然还有大量的犹豫客户存在，但受市场影响，入市节奏有所加快。安居客线上数据显示，用户主动找房需求增加，成交意愿增强。5月上海二手房用户主动发起微聊次数同比增长4.9%，发起用户数同比也提升了4.0%，说明市场整体需求仍在释放。”
对于这种量、价持续上涨动力是否充足的问题，张波则指出：“总体来看，上海的二手房成交量已经连续3个月处于高位，安居客线上平台的找房热度和深度同比增长，二手房挂牌价格不断稳定，市场复苏的信号进一步明确，标志着市场已经开始走出低迷期，从以价换量进入了量价齐稳的新阶段。”
“6月上海二手房成交量虽较5月高点会出现环比回落，但预计仍能创下近2年—3年同期新高，整体成交规模将稳定在2.5万套以上。依托持续高位的成交量作为支撑，上海二手房价格总体保持稳定、小幅上行的趋势不会改变。值得关注的是，房价短期不会出现大幅波动，温和修复仍是主流节奏。”张波补充道。
封面图片来源：每经媒资库图，AI生成
