北京二手房:触底反弹了

北京二手房：确实触底反弹了，但反弹的方式比你想的更"稳"

先给结论：不是V型暴涨，是"量升、价稳、库存收缩"的结构性修复。 连续3个月站稳1.5万套荣枯线以上，全部创下近5年同期新高——这不是脉冲，是持续性修复。

一、成交数据：打破了"旺季过后必降温"的规律

月份 网签量 同比 历史定位

2026年1月 15,082套 +20.8% 近4年1月新高

2026年3月 19,886套 +4.75% 15个月新高

2026年4月 17,893套 +15% 近5年4月新高

2026年5月 15,974套 +11.9% 近5年5月新高

关键信号：3月冲高后，4月、5月没有"断崖式回落"，回落幅度远低于往年季节性降幅。按过去规律，5月是分水岭，需求透支后必然降温。但今年5月的表现打破了这个惯例——说明需求在持续释放，不是集中抢房后的枯竭。

贝壳数据也印证了这一点：3月二手房交易单量同比+21%，4月进一步扩大到+30%以上。

二、价格：连续3个月环比涨，但同比还在跌

这是最容易误解的地方：

环比：2月+0.3%、3月+0.6%、4月+0.4%——连续3个月上涨，北京是70城中唯二新房二手房都环比涨的城市（另一个是上海）

同比：仍在下跌，2025年1月至今整体跌了约8%

翻译一下：价格已经止跌，正在筑底，但还没反转。 现在是"底部抬头"，不是"全面回暖"。

全市挂牌均价维持在5.26万元/㎡，没有因成交量上涨而普涨。西城区三里河片区部分小区从3月的16.12万/㎡涨到5月的17.61万/㎡，但这是结构性上涨，不是全面普涨。

三、库存：连续5个月下降，业主开始"惜售"了

这才是触底反弹最核心的证据：

指标 数据

挂牌量峰值 2025年9月，14.32万套

当前挂牌量 11.83万套

降幅 17.39%，连续5个月下行

库存去化靠两股力量同时作用：

买家在加速进场——刚需和改善需求集中释放

卖家开始不挂了——业主预期转变，部分优质房源由售转租或直接撤牌观望

中原地产张大伟的判断比较准确：这不是"以价换量"的被动去库存，而是供需双方价格预期合拢后的主动修复。

四、谁在买？结构性分化非常明显

刚需主力：300万以下房源占比约70%，60-90㎡占比超40%，五环外小户型最先去化

改善需求：城六区次新三房/四房，靠"换房退税+贷款利好"激活，积压两年左右的置换需求集中兑现

学区房：西城、海淀率先回暖，三里河片区3月初小面积房源成交占比达七成，部分房源成交周期只有2天

一句话：核心资产在涨，普通资产在稳，远郊还在磨底。

五、反弹的底层动力

因素 具体内容

政策组合拳 非京籍社保年限下调、多子女增购名额、商贷/公积金首付下调、满二免增值税、换房退税延期

需求端 积压4年的购买力集中释放，25-45岁主力购房人群+新型城镇化新市民

供给端 房企新开工连续4年低于销售面积，新房供应收缩，部分需求被迫转向二手房

资金面 存款利率跌破1.3%，居民存款超160万亿，资金在寻找优质资产配置出口

六、后市怎么看？

短期（6-9月）：成交量维持中高位运行，库存低位延续，但很难突破3月1.9万套的峰值。调控基调仍是"托而不举、稳字当头"。

关键变量：挂牌量能否进一步回落。业内共识是——若挂牌量降到12万套以内，热度可维持；降到10万套以内，价格止跌上扬信号更明确。目前11.83万套，已经很接近了。

总结：北京二手房确实触底反弹了，但这轮反弹的本质是"优质资产的价值修复"，不是"普涨行情"。核心区次新房、学区房在领涨，远郊去化周期仍长达48个月。现在是"选对板块比选对时机更重要"的阶段。