婚后房产只登记一方名字,配偶不知情被抵押?西安法院:抵押无效、必须注销登记!

前言

不少夫妻买房时出于便利，仅将房产登记在夫妻其中一方名下，很多人误以为房产证写谁名字，房屋产权就完全归谁、单方就能随意办理抵押融资。西安碑林法院近年审结的一起抵押权纠纷案就给出明确司法答案：即便房产登记在男方个人名下，属于夫妻共同财产时男方无权私自抵押；担保机构未尽审慎核查义务、轻信虚假离婚材料，无法善意取得抵押权，抵押合同被判无效、抵押登记应予注销。

01案件事实

本案原告张某与被告王某某2009年登记结婚，2016年二人共同出资购置西安碑林区案涉住宅，房屋产权登记在王某某一人名下，不动产权证登记信息无共有标注。2022年7月张某向法院提起离婚诉讼，双方正处于婚姻纠纷审理阶段、夫妻财产尚未完成分割确认。就在离婚诉讼审理的前一个月，也就是2022年6月20日，王某某在张某完全不知情、未征得房屋共有人张某签字同意的前提下，向东营银行申请100万元个人借款，约定放款至王某某案外朋友个人账户，借款未用于夫妻共同生活、家庭开支。

深圳某融资担保公司为这笔100万元借款向银行提供连带责任保证，作为反担保条件，王某某以案涉夫妻共有房屋和该担保公司签订《反担保抵押合同》《西安市房地产抵押合同》，共同前往不动产登记中心办理100万元债权的一般抵押登记，取得不动产抵押登记证明。办理抵押手续过程中，王某某刻意伪造离婚证、离婚协议书、离异户口本等材料，谎称自己已经离婚、案涉房产为个人独有财产；不动产登记询问笔录中统一勾选房产为 “单独所有”，担保公司工作人员在笔录中标注已实地核验房屋现状，但庭审中张某举证自己长期在案涉房屋内实际居住，担保公司无法提交任何实地看房、入户核验的凭证。

后续碑林法院出具生效离婚判决，文书明确案涉房产属于夫妻婚后共同财产，判决房产归王某某所有附前置条件：王某某需要向张某支付一百三十余万元房屋折价款，付清款项前张某持续享有房屋居住权；但判决生效后王某某始终没有兑现折价补偿款，房产附条件归属并未真正落地。得知房屋被私自办理抵押后，张某起诉至碑林法院，请求确认案涉抵押合同无效、判令二被告配合注销房屋抵押登记。

02法院裁判结果及理由

裁判结果：判令王某某与深圳某融资担保公司签署的《西安市房地产抵押合同》依法无效；限二被告在判决生效15日内，到不动产登记部门注销案涉房屋100万元对应的抵押登记；案件受理费、公告费合计600元，由王某某承担550元、担保公司承担50元。

法院依照《民法典》第311条不动产善意取得规则作出判决，核心逻辑分为两层：第一，王某某构成无权处分。案涉房产系婚内夫妻共同出资购买，法定属于夫妻共同共有财产；虽然离婚判决书载明房屋判归王某某，但该产权归属以足额支付房屋折价款为生效前提，王某某至今未付款，约定条件未成就，案涉房屋共有属性没有发生变更，王某某未经共有人张某书面许可，私自以共有房产设立抵押，属于无权处分行为。

第二，涉案担保公司不构成抵押权善意取得，无法凭借登记公示效力合法取得抵押权。《民法典》明确抵押权参照所有权善意取得规则，成立善意取得需要同时满足受让善意、合理对价、完成登记三项要件，其中 “善意” 的关键是抵押权人无重大过失。本案担保公司作为专业融资担保机构，相较于普通自然人具备更强的风控审核能力，仅对王某某提交的离婚证、离婚协议做书面表面核对，没有向民政部门核验证件真伪，同时在原告长期实际居住案涉房屋的情况下，担保公司无法举证落实实地入户查验房产占有、居住情况，无法核实房屋是否存在隐性共有人，明显未尽金融机构法定审慎审查义务，主观存在重大过失，不符合善意的法定认定标准，无法适用善意取得制度保住抵押权。基于上述事实，案涉抵押因抵押人无权处分、抵押权人非善意，最终被认定无效，抵押登记依法应当涤除。

03实务建议

共有房产尽量加注共有人信息：婚后共同购房，无论出资比例高低，尽量在不动产权证上登记夫妻双方姓名，从登记层面固定共有属性，从源头杜绝一方私自抵押、出售风险；若因特殊原因仅登记单方名字，可前往不动产中心办理共有权备案、预告登记，锁定房屋处分权限。

发现房屋被私自抵押及时诉讼维权：一旦发现配偶在不知情情况下私自抵押共有房产，留存购房合同、婚内出资流水、长期居住证明、虚假证件等证据，第一时间向不动产登记机关申请异议登记，随即向房屋所在地法院起诉确认抵押无效、注销抵押登记。

离婚财产分割书面细化附条件条款：离婚时房产分割约定附带给付折价款、过户时限等条件的，务必在离婚判决或离婚协议中写明条件未达成前财产共有状态不变，避免对方利用附条件约定漏洞擅自处置房产。

结语

本案打破了很多人的固有误区：房产证只登记一人姓名，不等于房屋就是登记人个人财产，更不代表登记人可以随意抵押处置。婚后共同购置房产，在无婚内财产分别所有书面约定时，法定默认夫妻共同共有，单方擅自抵押天然属于无权处分；而金融机构想要依靠不动产登记公信力实现抵押权善意取得，不能机械只看产权证登记信息，必须尽到符合行业标准的审慎核查义务，缺失关键核验步骤、放任虚假材料，最终抵押行为大概率会被法院认定无效。