5月的楼市，交出了一份超预期的成绩单。
北上广深四大一线城市，全线飘红。
北京二手房网签1.6万套，创近5年5月同期新高。上海二手房网签2.8万套，创近6年5月同期新高。广州一二手合计超1.7万套，创近一年单月新高。深圳一二手合计网签1.3万套，房价重回6万。
这不是某个城市的个案，是一线城市的集体共振。
北京：学区房的议价空间，从10%压缩到3%
5月北京二手房网签16008套，同比上升12%。
看似环比有所下降，但放在近5年的时间维度里，这是5月同期最好的成绩。
更值得关注的是结构变化。西城、海淀学区次新房业主心态明显坚挺，房源议价空间从此前的10%压缩至3%-5%。
这意味着什么？优质房源的卖家，开始惜售了。
6月3日的单日数据：新房网签246套，二手房网签727套。工作日保持这个水平，6月成交量不会差。
上海：2.8万套，十年第二高
上海5月二手房网签28023套，同比增长31%。
这个数字创下近6年5月同期新高。放在近十年的时间跨度里，仅次于2020年5月的3.05万套。
2020年是什么情况？疫情后政策大放水，楼市V型反转。今年的政策力度虽然不同，但成交热度已经逼近那个水平。
上海四批次土拍揽金110.45亿元，大华、保利置业双双溢价超40%夺地。房企敢溢价拿地，说明对后市有信心。
广州：穗八条的蝴蝶效应
广州5月二手房网签10100套，环比增长19%，同比增长31%。新房网签7180套，环比增长25%，同比增长9%。
一二手合计超1.7万套，均创近一年单月成交新高。
"穗八条"的效应在持续释放。政策不是一次性刺激，而是打开了置换链条。卖旧买新的补贴、公积金额度的提升，让更多人敢挂牌、敢下场。
深圳：房价重回6万，豪宅井喷
深圳是5月最亮眼的城市。
一二手房合计网签13348套，环比增长6%，同比大涨28%。5月单月一二手住宅合计网签10077套，时隔14个月再度破万。
更关键的是，深圳房价重回6万。
今年前4个月，深圳总价5000万元以上高端住宅成交162套，是2025年全年的18倍。成交均价达到20.5万元/平方米，超越北上广。
6月预计有11个项目入市，其中6个10万+顶豪项目。深圳湾1号·瑞、中海安缇雅苑等顶豪扎堆，总价门槛千万起步，最高过亿。
这不是简单的回暖，是高端购买力的集中释放。
杭州：近6年最强红五月
杭州5月二手房成交9087套，同比提升17.8%，创近6年同期新高。
“金三银四"加"红五月”，连续三个月成交量保持在9000套以上。上一次有这个热度，还是2024年末。
但杭州的市场逻辑和一线城市不同。总价200万元以内刚需房源成交占比达56%，60-90平方米中小户型占比39.1%。
杭州仍在"以价换量"阶段，刚需是绝对主力。核心区房价开始回弹，但外围还在筑底。
成都：二手房全国第一
成都的数据更有意思。
新房二手房加起来一个月成交破3万套，二手房占比80%。论成交规模，在全国所有城市中排名第一，超过上海。
截至5月22日，成都二手房累计成交16005套，新房仅4084套。二手房成交量是新房的3.9倍。
这说明什么？看得见摸得着的二手房，已经成为市场绝对主流。成都人买房，更倾向于选择即买即住的二手房。
政策：60城公积金优化
5月的政策面，公积金是主角。
全国已有超过60个城市调整优化了公积金政策。苏州6月1日起个人最高贷款额度从120万调至150万，家庭从150万调至200万。
淄博取消建面300平方米以上住房不允许使用公积金贷款的限制。内江将物业费、车位购置费纳入公积金提取范围。南阳新增产权车位购买、物业费缴纳、采暖费缴纳、旧房再装修四大提取用途。
公积金政策从"贷款"向"提取"扩展，从"买房"向"住房消费"延伸。这是政策思路的重要转变。
6月展望：热度能否延续？
6月的楼市，有几个看点：
第一，供应端发力。深圳6月11个项目入市，6个10万+顶豪。核心城市优质地块持续推出，华润68.99亿拿下北京丽泽三宗地。
第二，需求端分化。高端改善需求加速释放，刚需持续入场。但低能级城市仍难有起色，热点恒热。
第三，政策端持续。公积金优化扩围，首付比例、贷款利率处于历史低位。城市更新"十五五"规划落地，长期利好。
结尾：给购房者的建议
5月楼市呈现几个明确信号：
但也要注意风险：政策红利期不要盲目追高，区域分化严重。中金和摩根士丹利的分歧还在，拐点还是脉冲，6月数据会给出更多答案。
数据来源：北京市住建委、深圳市住房和建设局、杭州贝壳研究院、深圳中原研究中心、克而瑞、中指研究院等
整理时间：2026年6月4日
