【以案释法】二手房卖方未披露严重电梯噪音问题,是否承担违约责任?

2025年2月，曾女士一家从刘某某夫妇处购买了某小区二手房一套。双方签订的《存量房买卖合同》约定，需要披露的事项范围包括产权瑕疵、漏水、非正常死亡等。

然而，入住没几天，曾女士一家就发现了房子的问题。每当夜深人静，屋外电梯运行的噪音便格外清晰，甚至伴随结构传动的撞击声，搅得一家人难以入睡。为了证明房屋确实存在严重的噪音问题，曾女士单方委托机构进行检测，结果显示电梯运行时客厅与卧室的噪音值不符合国家相关标准。

曾女士认为，卖方隐瞒了这一重大瑕疵，构成违约，多次协商无果后，她只得将刘某某夫妇告上法庭，诉请刘某某夫妇支付违约金。

刘某某夫妇辩称，电梯噪音不属于合同约定的披露事项，也未收到关于电梯噪音问题的反映，自己不知情，不存在违约行为。电梯由物业公司维护、管理，自己不应对电梯噪音问题承担责任。同时，买受人负有审慎注意义务，在签署合同前并未对电梯噪音提出异议，应视为知晓并认可房屋的情况。

庭审中，曾女士与刘某某夫妇围绕房屋是否存在电梯噪音问题、被告是否违约从而应承担相应违约责任各执一词。一边是买方的失眠控诉，一边是卖家的“不知情”抗辩。如果重新鉴定，不仅耗时费力，还会加重双方负担。案件一度进退两难。

考虑到电梯噪音的感知具有时空特定性和较强的主观性，为彻底查清事实，承办法官创新工作方式，主动邀约原、被告双方于夜间一同前往案涉房屋进行实地勘察。

大家来到现场后发现，案涉房屋位于该楼栋顶楼，房屋被该楼栋三台电梯设备相围，案涉房屋天花板与电梯设备存在结构性相连。在夜间相对安静的环境下，电梯运行的噪音特别是结构性传导的撞击声非常清晰。

这一体验让刘某某夫妇切身感受到了曾女士一家的困扰，也直观认识到了瑕疵的“严重性”，原本的抵触情绪明显缓解。法官趁热打铁，现场结合房屋结构、电梯位置，向双方释明了瑕疵与房屋的关联性，为后续判决打下了坚实基础。

经过法庭审理与现场勘察，法院最终认定：被告刘某某夫妇作为案涉房屋的长期居住者，对房屋环境应有合理认知，其辩称不清楚房屋存在电梯噪音问题，与常理不符。刘某某夫妇未在缔约前披露该不利因素，存在一定过错，构成违约。同时，原告曾女士在购房过程中，有条件通过现场查看、询问等方式对房屋周边环境、可能产生的噪音问题进行了解。曾女士未能通过看房等环节发现并提出该问题，自身亦存在一定过失。

基于双方过错、实际损失难以举证以及公平原则，法院酌情判决被告向原告支付违约金20000元。判决作出后，双方均服判息诉，被告及时履行了支付义务，纠纷得到实质性化解。

健康有序的二手房市场，关乎房地产市场的平稳健康发展，更关乎千家万户的安居梦。电梯噪音虽不直接属于房屋专有部分的质量问题，但如果超出法定标准，达到较为严重的程度，就构成了影响居住体验的重大不利因素。即便合同没有明确列举，出卖人也负有诚信告知的义务。

法官提醒：购房者购房时不仅要看白天的采光、户型，还要在不同时段（尤其是夜间）多次实地查看，多听、多问，留意噪音等隐蔽问题，才能切实维护自身权益，实现“住有所安”。对卖房者，凡是可能影响居住体验的重大瑕疵，不管合同里有没有写，都应当本着诚实信用原则，主动如实告知。隐瞒不报，可能要承担违约赔偿责任。