【房产地产20】借名买房再转卖,按揭房不结清贷款能过户吗?|真实案例

📋案情回顾

（一）房屋原始购置（李某某借岳某某名义买房）

1.2016 年 4 月，岳某某与开发商签订《商品房买卖合同》，购买新郑市某房屋，总房款 828741 元，首付 168741 元，剩余 66 万元办理30 年银行按揭贷款，房屋办理抵押登记，抵押权人为工行郑州商都路支行。

2.各方一致确认：案涉房屋实际是李某某借岳某某名义购买，双方无书面借名协议，岳春华仅为名义产权人。

（二）二手房屋转卖（李某某与代某某签约卖方）

2016 年 9 月 16 日，李某某（卖方）与代某某（买方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：房屋总价一百余万元，代某某先行支付 34 万元款项，剩余的银行按揭贷款，由代某某从当月开始按月偿还，李某某则负责配合办理交房、房产证过户等全部手续。

（三）合同实际履行

合同签订后，代某某如约付清了前期款项，之后多年里一直按时向银行偿还房贷，还主动缴纳了房屋物业费、契税、维修基金，出钱对房屋进行装修，从收房开始就一直居住使用这套房子，双方前期相处并无矛盾。

2019 年 6 月，案涉房屋正式办理不动产权证，登记在名义产权人岳春华名下，房屋仍处于银行抵押状态。

💥矛盾骤起

原本顺利的交易，却在后续办理过户时卡住了。

李某某一方提出：按照二手房交易习惯，必须等代某某把全部银行贷款还清，才能配合办理过户；加上后期代某某出现过几次还贷逾期的情况，李某某认为对方已经违约，拒绝配合过户。

协商无果后，代某某向法院提起诉讼。一开始代某某诉求解除合同、要求对方退款赔偿，庭审过程中变更诉求，改为要求对方配合办理房屋过户。

⚖️一审法院

一审法院审理后，判决李某某、名义房主岳某协助完成过户。

🏛️二审法院

李某某不服一审结果，提起上诉，主要提出三点理由：

法院终审判决：抵押房可 “带押过户”，卖方必须配合

郑州中院二审审理后，最终驳回上诉、维持原判，明确判令李某某与岳某限期协助代某某办理房屋过户手续。针对双方争议的焦点，法院逐一作出了清晰解读。

✅首先上诉人认为原告在第一次庭审结束后变更诉讼请求，不符合法律规定。法院表示，本案一审为了查清案件事实、实质性化解矛盾，准许当事人变更诉求并二次开庭，全程保障了各方举证、答辩的权利，不存在严重程序违法的情形，该上诉理由不成立。

✅其次是核心争议：有按揭贷款的房子，能不能不结清贷款直接过户？

✅本案中，法院已经追加贷款银行为案件第三人，相当于依法完成了 “通知抵押权人” 的法定义务，完全符合法律要求。同时，双方签订的买卖合同里，只约定剩余贷款由买方按月偿还，从头到尾没有约定 “还清全部贷款才可以过户”，因此李某某提出 “必须结清全款才过户” 的说法，和合同约定相悖，得不到法院支持。

✅针对 “买方还贷逾期、存在违约” 这一说法，法院也作出说明：即便代某某后续出现还贷逾期，银行依旧可以依据抵押权利主张权益，李某某等人也可以另行起诉追究买方的违约责任，但不能以此为由拒绝履行配合过户的合同义务。

✅至于 “房管部门称抵押房不能过户” 的说法，也随着法律更新不再成立，如今 “带押过户” 早已有明确法律依据和实操路径。

✅另外针对过户税费问题，因为双方合同中没有对税费分担作出约定，所以法院没有支持买方要求对方分担一半税费的诉求，这一点也提醒大家，合同约定一定要细致。

📝律师提示：二手房交易必看的 3 个关键点

📌认清法律新规：按揭房支持 “带押过户”。《民法典》实施后，彻底打破了 “先解押、再过户” 的旧惯例。有银行贷款、处于抵押状态的房屋，无需提前凑钱结清尾款，买卖双方可以直接办理过户，银行抵押权跟随房屋一并转移，买方继续按月还贷即可，大幅降低了二手房交易的资金压力。

📌房屋买卖合同条款一定要写细。像本案这类承接按揭贷款的二手房交易，务必在合同中白纸黑字写清：过户时间、过户条件、剩余贷款由谁偿还、逾期还贷的违约责任、过户税费由哪一方承担等内容。口头约定风险极高，一旦产生纠纷，很难举证维权。

📌借名买房再转售，权责要理清。本案属于典型的 “借名买房后二次转卖”，实际房主出售房屋，名义产权人知情且认可的，两人都有义务配合过户。如果是购买借名房屋，一定要核实名义房主、实际房主的身份与意愿，留存书面证据，避免后续过户受阻。

📌买方逾期还贷，卖方维权要走对路径。如果买房人承接贷款后恶意逾期还款，卖方不要直接拒绝过户，可在履行过户义务后，单独起诉追究对方违约责任；银行也可依法行使抵押权，通过正规途径维权。

写在最后，不要搞混