买二手房的人，几乎都会遇到一个困惑：
“我300万买的房子，银行评估只给260万，贷款只能按260万的七成算。本来能贷210万，现在只能贷182万，首付从90万直接涨到118万。凭什么？”
这不是银行欺负你，而是评估和成交本就是两套逻辑。
为什么评估价会低于成交价？
原因一：评估是“保守估计”，成交是“市场情绪”
银行评估的目的是风控。如果借款人断供，银行要拍卖这套房子收回贷款。而法拍房通常只能卖到市场价的7-8折。所以银行在评估时，会主动“打一个折扣”，确保即使法拍，也能覆盖贷款余额。
你买房时出的价格，包含了你对这套房子的喜欢、对地段未来的预期、甚至一点点冲动。而银行不看这些，它只看“这套房子现在如果立刻变现，能卖多少钱”。
原因二：中介和卖家可能报高了
部分中介为了促成交易，会建议卖家把挂牌价报高一点，给买家留出砍价空间。买家砍完价觉得自己“赚了”，但实际上成交价可能仍然高于市场真实水平。
银行评估用的是大数据——近半年同小区、同户型、同楼层的真实成交均价。如果你的成交价明显高于这个均价，评估价当然上不去。
原因三：房子本身有“硬伤”
银行评估报告里会详细记录房子的各种参数：房龄、楼层、朝向、装修、小区环境、周边配套等。
房龄超过20年的，评估价自动打折
顶楼没有电梯，评估价打9折
朝向不是南北通透，再打95折
小区没有物业、环境脏乱差，再打折
这些“减分项”你在买房时可能觉得“无所谓”，但银行评估模型里每一个都是实打实的扣分。
评估价能“做高”吗？
可以尝试，但幅度有限。
选择不同的评估公司：银行通常有几家合作评估机构，有的松有的紧，可以跟银行沟通换一家试试。
提供装修证明：如果你买的是精装修房，提供装修发票、合同，证明装修值这个价，评估价可能提高一些。
提供近期同户型高价成交记录：如果小区确实有一套最近卖得贵，可以作为参考依据。
但不要指望评估价能接近成交价。大部分二手房的评估价是成交价的85%-95%。老房子、郊区房子比例更低，核心区次新房可能接近100%。
对买房人的实际影响：
评估价低于成交价，意味着你要准备更高的首付。差额部分不能用贷款覆盖，必须自己掏现金。
比如：成交价300万，评估价260万，贷款比例7成，能贷182万。首付=成交价-贷款额=300-182=118万，而不是按300万算的90万。多出来的28万，你要自己补上。
买房前一定要做的功课：
提前了解评估价：看房时就可以让中介帮你查一下同小区近期的评估价大概是多少。别等签了合同、交了定金才发现首付不够。
多准备10%的首付：如果你按成交价的3成准备首付，大概率不够。按4成准备才保险。
谈判时把评估风险写进合同：跟卖家约定“如果银行贷款金额不足，可以无条件解约退定金”。靠谱的卖家会同意，不同意的卖家你要小心。
总结一句话：二手房的“成交价”是你和卖家的事，而“评估价”是银行和房子的事。两件事不是一回事，别混着算。
