【房产地产21】楼市突发新政毁约算违约吗?|真实案例

📋 案情回顾

本案的购房者陈某，是非广州户籍人员，一直在广州工作生活，并且老老实实缴纳了3年社保，原本完全符合当时的广州购房条件。

2017年2月，陈某通过中介看中了广州某小区一套房源，和业主李某初步达成购房意向后，当场向中介支付了2万元购房定金。

2017年2月25日，双方正式签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价500万元，采用涂销抵押后按揭付款的方式交易。合同中约定了双方权责：卖方需按时办理提前还贷、涂销抵押手续，协助买方办理按揭贷款；买方需按时提交贷款资料、配合交易递件，同时合同也注明，若因政府、银行等第三方原因导致交易延迟，时间可相应顺延。

合同签订当天，中介如实将2万元定金转交给了卖方李某。之后，卖方李某十分配合，严格按照合同约定，主动向银行申请提前还贷，顺利结清房屋贷款，完成了房产的涂销抵押手续，完全履行了自己的合同义务。

原本一切交易流程都在稳步推进，眼看过户交易即将落地，谁也没料到，一场突如其来的楼市新政，直接打乱了所有计划。

⚡ 风云突变：3·17新政出台，买家瞬间丧失购房资格

2017年3月17日晚，广州重磅发布楼市限购新政，也就是业内熟知的“3·17新政”。政策直接收紧非本市户籍购房门槛：非广州户籍人员，购房社保缴纳要求从原本的连续3年，直接提升至连续5年，且不认可补缴社保记录。

这一纸新政，直接让社保仅缴纳3年的陈某，瞬间失去了广州购房资格。

面对突发状况，陈某并非恶意违约，而是主动沟通协商。他提出，希望暂时延期交易，等自己社保缴满5年、重新获得购房资格后，再继续履行合同，完成过户。

但卖方李某坚决不同意延期，双方多次沟通协商，始终无法达成一致。僵局之下，纠纷彻底爆发。

👉双方对峙：到底谁的错？要不要承担违约责任？

协商无果后，双方纷纷诉诸法院，各自主张截然不同，也是楼市纠纷中最常见的两种诉求：

卖方李某起诉诉求：陈某现已不符合广州购房政策，无法完成交易，属于买方违约，要求解除购房合同，同时追究陈某的违约责任。

买方陈某反诉诉求：自己并非故意违约，是政策突变导致无法交易，要求法院判决双方继续履行购房合同。

🎯本案的核心争议焦点，其实就两个：

⚖️法院最终判决：无责解约，定金全额退还

法院经过完整审理，给出了公正且通透的判决结果，直接厘清了政策变动引发的购房纠纷权责界定：

首先，涉案房屋买卖合同客观上已无法继续履行，支持解除合同。购房资格是房产交易的法定前提，3·17新政属于不可预见的政府政策调整，直接导致陈某丧失购房资格，交易无法按原约定完成，合同目的已然无法实现，因此卖方要求解除合同合法合规。

其次，双方均无需承担任何违约责任。本次交易失败，并非买方拖延履约、拒绝配合，也不是卖方恶意毁约、违规操作，完全是政府政策调整这一第三方客观因素导致，属于不可归责于买卖双方的情形。

最终法院判决：卖方李某全额退还陈某已支付的2万元购房定金；驳回李某要求陈某承担违约责任的全部诉求；同时驳回陈某要求继续履行合同的反诉请求。

律师提示：楼市新政致交易失败，通用判责规则

同类纠纷基本均参照此逻辑判定：

1、新政属于“情势变更”，不属于任何一方违约

楼市限购、限贷、社保年限调整等突发政策，是普通购房者和房东无法预见、无法规避、无法控制的外部因素。因此导致的交易终止，不构成违约，无需赔付违约金、赔偿金。

2、合同无法继续履行，可依法解除

购房资格是房产交易的硬性法定条件，一旦因政策变动丧失资格，交易彻底无法落地，合同目的无法实现，任意一方均可申请解除合同，法院均会支持。

3、已付定金、房款，必须全额退还

无责解约的核心原则就是互不追责、互不损失。买家已支付的定金、首付款，卖家必须全额返还，不能以任何理由克扣；双方产生的合理交易成本，各自自行承担。

记住核心规则：政策突变属于客观不可抗力，无责解约，定金全退，互不追责。

律刃棱镜，案例解读