——地产狂飙突进的年代一去不复返，土地财政也随之落幕。可是，后地产时代，居民手中仍然持有相当数量的房产，有的是自住型房产，有的是过去的投资型房产，还有些则是在租/待租/停租的房产……当前经济形势、资产形势下，我们该如何看待不同类型的房产？
——先来看一个案例。小王有两套房，一套A自住，买入2.2万/㎡，现价1.6万/㎡，仍有60多万房贷，月供8000多。另一套B90㎡购房5年，21年买价1.1万/㎡，现价约0.7万/㎡，非自住，售价55万-60左右，可考虑出租，年租预估1.8万，无贷款。问题来了，房产B应该卖掉，还是应该继续出租？如果B卖掉，是否应该拿去提前还贷A的剩余房贷？
——我想，很多人或很多家庭手上，也许都有这么一套B（起码一套）可租可售，却又让业主觉得不太满意的房产，租之无味（本身在贬值），售之可惜（割肉难受）！到底该如何选择？
——先说结论。（1）无论能否出租，房产B都应当立刻卖掉套现；（2）套现的资金应提前结清房贷。
——再谈逻辑。当下的房产形势两个关键要素：1、（大多数）房产进入降价通道；2长周期的降息通道。房产降价意味着资产单向贬值，如果是按揭房，实际贬值幅度是“价格贬值+资金成本”的double kill；如果是全款房，它也面临着持续的价格走低，那么此时房产价值折现后的正向收益，对比贬值损失，里外里的差异实际是非常惊人的，特别是在未来一个长周期内。此外，叠加银行进入降息（存贷双降）通道，实际上侧面坐实了未来房产持续贬值的结论。此时，租金收益是无法抵消资产贬值的。房产的资产属性已经结束，那么货币资金的存在形式，就应当顺应当下的投资环境，重新寻找新的载体！
——最后算账。小王的房产B过去5年的年均贬值约1000元/㎡，折算单套年均约9万/年。假定过去五年都在出租实际亏损也在7万/年以上，合计35万。房产贬值当然不是线性和无休止的，以未来5年为例，年租金1.8万只能对冲200元/㎡的年均贬值幅度，如果实际贬值超过这个金额（未来五年保守估计，大概率年均在300-500元/㎡不等），仍然是资产缩水，这个趋势不可逆。可如果小王在此时折现，我们取下限价格55万为例，那么首先他止损了。其次这笔现金资产可以带来的收益，对资产本身都是增值的，不论是银行1.5%的单利收益，亦或者是分红储蓄险约3%的长期收益。有兴趣的读者可以测算下5年后不卖房的资产价格和卖房后选择银行和保险，所带来的资产价格，之间的差异！
——于是，我们惊讶的发现，当下持有非自住房产，纠结持有还是出租，还是出清的客户，实际上面临的是一个金融问题，你现在手握一个持续下跌的股票（资产），是应当继续持有还是抛售呢？回到上一篇文章，笔者提到的金融反人性的特殊性，这个角度下，是否对这个问题有新的见解呢？
——这里，我想读者可能会插入一个新的问题，房产下跌的通道一定形成了，不可逆吗？万一房价回暖，你说的这一切不都不成立了吗？这是一个好问题，我们还是直接给出结论：从全球房地产发展史来看，城镇化70%以前都是地产的黄金时代，绝大多数国家都会在这个城镇化率时达到人均GDP约1万美元上下的水平，进而市场进入稳定期，快速扩张停止。70%以上的城镇化率演进将是一个相对放缓的过程，新一轮的增长爆发来自何时呢？欧美发达国家给出了问题的一个解，那就是人均GDP达到3万~5万美元或以上，收入显著提升，催动改善型需求规模化爆发。而我国当前是多少呢？1.4万美元……
——房地产时代，对我们大多数人而言，其实已经结束了。房住不炒到今天为止，真正的含义是，非自住的刚需要求，比如结婚，比如添丁等，便不要把资产转换成房产，更不要加杠杆买房。三十年前，银行存款利息8个点，由此催生出数十年的高储蓄规模；二十年前，楼市改革催生出二十年的房地产黄金时代，绝大对数家庭的资产都沉淀在了房产之中，干系重大；而在今天呢？银行利息低至1个点，房地产价格仍在持续走低，规模仍在持续萎缩，以黄金（收益型）、证券（风险型）和分红险（稳健型）为代表的金融资产，正在成为高净值人群新的布局点，也许，当我们未来，去衡量资产选择和投资选择的时候，分红险（3%）正在取代银行存款或理财，成为我们新的资金成本参照系！
