买的二手房有违建被强拆,能找原房主要求赔偿吗?

李煦光律师跟你说点实在的·第十二篇·新专题

一、一个很常见的场景

你买了一套二手房，住了几个月，突然收到城管通知——说房子有违建，限期拆除。

你懵了。

买房的时候中介没说，原房主也没提。你现在才知道：原来原房主在阳台上搭了个封闭阳光房，或者在院子里加盖了一个小屋——这些都没办过规划许可证。

现在行政机关找上门了，要你拆。

这时候你心里肯定有几个问题：

• 这是原房主盖的，凭什么要我拆？
• 我能找原房主赔钱吗？
• 买房的时候他没告诉我，这算不算欺诈？

二、先搞清楚法律上的关系

这个场景涉及两个法律关系，要分开看：

第一个关系：你和行政机关之间（行政法）

行政机关认定这个房子有违建，要求限期拆除。不管这个违建是谁盖的，现在的房屋产权人和占有人是你，所以行政机关找的是你。

这个关系的处理办法，就是我们前面八篇文章讲的内容——政府信息公开、程序审查、复议诉讼、国家赔偿。知识完全可以复用。

第二个关系：你和原房主之间（合同法）

你和原房主签了房屋买卖合同，他卖给你的房子存在违建问题。他没有告诉你这件事，可能构成违约。

这个关系——才是这一篇要讲的重点。

三、原房主有没有义务告诉你？

有。

房屋买卖合同里，卖方有义务保证交付的房屋符合约定，并且没有隐瞒重大瑕疵。

违建问题属于重大瑕疵——因为它可能导致：

• 房屋被责令拆除，你的居住权受影响
• 房屋被罚款，你承担经济损失
• 房屋的价值大幅下降

根据《民法典》关于买卖合同的规定：卖方应当如实告知买方与房屋相关的重要信息。 违建问题显然属于重要信息。

如果原房主没有告诉你，他可能构成：

• 违约——违反合同约定的交付义务
• 欺诈——故意隐瞒重要事实，诱使你做出购买决定

四、你能主张什么权利？

如果原房主隐瞒了违建情况，你可以主张以下权利：

主张一：要求降价（减少价款）

违建导致房屋的价值下降，你可以要求原房主返还相应的价款。具体降多少，可以按以下方式计算：

房屋实际价值 = 合法建筑部分的价值 - 违建部分的价值 - 拆除费用 - 可能面临的罚款

主张二：要求赔偿损失

如果你因为违建问题实际支出了费用，可以要求原房主赔偿：

• 行政机关处以的罚款
• 强制拆除产生的拆除费用
• 房屋无法居住产生的租金损失
• 房屋贬值损失

主张三：解除合同（最极端的情况）

如果违建问题非常严重——比如主要建筑都被认定为违建要拆除——你可以主张解除房屋买卖合同，要求原房主退款并赔偿损失。

实践中用得最多的是主张一和主张二——解除合同对双方影响都太大，法院也会慎重考虑。

五、真实案例参考

案例：(2024)沪0110民初727号

王某购买了一套房屋后，发现房屋存在原房主胡某未经审批搭建的建筑。行政机关认定该建筑为违建并责令拆除。

王某以房屋买卖合同纠纷为由起诉原房主，主张原房主未如实告知房屋存在违建情况，要求承担相应的责任。

法院在审理中审查了：原房主是否在交易时告知了违建情况、违建对房屋价值的影响程度、买方是否尽到了合理的注意义务等因素。

这类案件的要点：

1. 原房主有没有在合同中明确声明"房屋不存在违建"——如果有，违约更明显
2. 买方在看房时有没有注意到违建的存在——如果明显可见，买方可能被认定"应当知道"
3. 违建问题的严重程度——是能改正的还是必须拆除的

案例：(2024)川01民终26346号

戴某与开发商之间的商品房预约合同纠纷，涉及开发商承诺的花园/露台等在实际交付时存在违建问题。这类"买的时候说得好好的，交房时变样了"的情况，在新建商品房中也经常出现。

六、关键在于证据

打这种官司，证据决定一切。下面这几样东西很重要：

七、这篇的核心

原房主隐瞒违建卖给你，在法律上他是有责任的。

你可以要求他降价、赔偿你的损失。如果他刻意隐瞒且情节严重，甚至可以要求解除合同。

但前提是：你得有证据证明他没有告诉你。

所以如果你正在经历这种事，第一步：把合同翻出来，看看上面有没有写关于违建的条款。 第二步：收集证据，包括城管的拆除决定书。 第三步：找律师评估，是要求降价还是要求赔偿。

下一篇预告： 原房主留下的违建，行政机关找上门了——你作为新业主，怎么应对？

注：本文引用的案例来自公开裁判文书库（元典数据库），案号已做模糊处理。具体情况因人而异，遇到问题建议咨询律师。