#01

成交创新高，但价格仍在下跌

核心结论：成交放量，并不意味着价格止跌。

节后225新政后，上海楼市迎来“小阳春”，新房成交连续两个月维持高位，二手住宅成交则明显放量。

3月成交28492套，创近四年月度峰值；4月虽环比回落9%，但仍保持近四年同期最高水平，5月也保持住了。

但与此同时，成交均价却持续刷新低位。

去年3月至年底，上海二手房价格累计调整约15%，市场经历“量价齐跌”，大量需求进入观望期。

如今成交反弹，本质更像：价格深度调整后的需求回补。

换句话说：

成交回暖，并不是市场变贵了，而是房子终于跌到有人愿意买了。

#02

谁在买房？超八成仍是刚需刚改

核心结论：本轮市场，仍是低总价刚需在托底。

从成交结构看：

• 90㎡以下房源占比约67%

• 总价300万元以下占比约70%

• 超八成购房需求集中于刚需及刚改

其中变化最明显的是，2025年以来：

• 70㎡以下户型占比由37%升至41%

• 200万元以下房源占比由35%升至50%

  

从成交总价段来分析可以看出：200万以下总价段的房子几乎占到了一半

说明：

去年价格大幅回调后的“老破小”，正在被极致刚需持续消化。

这也是上海二手市场成交保持热度的核心支撑。

#03

花更少的钱，买更大的房

核心结论：价格下行周期中，“降总价换面积”成为现实。

过去几年里，上海二手市场出现一个明显变化：价格中枢下降，但成交套均面积上升。

购房者开始实现：“花更少的钱，买更大的房子。”

例如：

• 200万元以下总价段中，70—90㎡占比持续上升

• 300—500万元总价段中，90—110㎡产品成交比重提高

意味着：

改善居住体验，正在以更低成本实现。而这恰恰是价格调整期最典型的消费行为。

#04

老破小止跌，改善需求尚未形成接力

核心结论：刚需回来了，但改善和投资还没回来。

从挂牌价与成交价关系来看：

二者价差持续缩窄，从高位34%下降至18%。

尤其是：

300万元以下低总价房源，价格已连续数月趋稳甚至小幅反弹。

原因在于：

高性价比房源快速消化后，市场议价空间正在缩小。

但另一边：

300万元以上房源价格仍持续下行，且跌幅扩大。特别是次新房，仍持续受到新房价格“破位”的冲击。

换句话说：

低总价热度并未向改善市场传导。市场尚未形成真正意义上的“接力”。

 后市判断 

上海二手房，真正的考验才刚开始

当前成交增长，本质上是：存量观望刚需，在价格持续调整与政策预期强化下的一次集中释放。

因此：上海二手房市场呈现出明显特征：

• 刚需主导

• 以价换量明显

• 极致性价比驱动成交

问题在于：当“跌出来的性价比房源”逐渐减少之后，成交规模还能维持吗？

如果改善需求仍未启动、价格预期尚未稳定，那么：

本轮“小阳春”更可能是一场结构性修复，而非趋势性反转。

而上海二手房市场真正的考验，或许才刚刚开始。