企业自有房产自用和出租分别需要交哪些税,税率是多少,有什么区别,需要注意的事项是什么
自用房产（企业办公 / 生产自用）涉及税种 & 税率计税公式：年房产税 = 房产原值 ×(1 - 本地扣除比例 10%～30%)×1.2%（全国税率固定 1.2%，扣除比例各省自定，多数省份 30%）
包含地价：土地成本必须并入房产原值计征房产税（关键易错点）
地下房产：工业用房按原价 50%～60% 算原值；商业用房 70%～80% 算原值再计税
按房屋实际占用土地面积 × 当地定额税额（元 /㎡・年），市区 / 县城 / 建制镇分级，自用、出租均要缴纳，税率不变
房产按期计提折旧，折旧费用税前扣除，减少企业所得税计税基数（一般 25%，小微优惠 5%/10%）。
出租房产（对外收租金）涉及税种 & 税率（全税种）房产税（从租计征，税率 12%，计税基数：不含增值税租金）常规非住宅出租：年房产税 = 不含税年租金 ×12%
优惠：企业向个人出租住房（居住用），
房产税减按 4%；保障性租赁住房同 4% 优惠
免租期规则：免租期间不按租金计税，按房产原值 1.2% 从价缴房产税（重大易错）
备注：不动产异地出租需在房产所在地预缴增值税；发票备注必须注明房产详细地址
城建税：市区 7%、县城 5%、乡镇 1%；
教育费附加 3%；
地方教育附加 2%；
小规模可减半征收。
按租赁合同含税总租金 ×0.1%（千分之一），签约一次性缴纳，出租、承租方双方均缴
租金收入计入其他业务收入，房屋折旧、维修费、附加税费税前扣除，剩余利润按 25%（小微企业优惠）缴企税；跨年预收租金可分期分摊计税。
出租汇总：房产税 + 增值税 + 附加 + 印花税 + 土地使用税 + 企业所得税
举例直观对比（原值 1000 万，当地扣 30%；年不含税租金 80 万，一般纳税人简易 5%）
全年自用房产税 = 1000×70%×1.2%=8.4 万；仅土税 + 房产税
全年出租房产税 = 80×12%=9.6 万；增值税 = 80×5%=4 万 + 附加 + 印花税 + 土税
1、自用转出租：出租次月起由从价改为从租计税；出租退回自用：停用次月恢复从价，月度切换分段计税（如 1-5 月自用、6-12 月出租，两段分开算房产税）
2、一栋房屋部分自用、部分出租：分开核算面积 / 原值，自用从价、出租从租分别计税，不能全按一种方式
3、电子税务局税源必须变更：先修改从价税源的 “出租原值 / 面积”，再新增从租税源，不可直接新增从租不报从价变更
合同约定免租（前 3 个月免租金）：
免租月份按房产原值 1.2% 缴房产税，
不能零申报房产税（稽查高发风险）。
无偿借给关联方 / 第三方使用：
使用方按房产余值代缴 1.2% 房产税，不能免税，
不属于出租免税范畴。
1、营改增后：从租计征房产税租金不含增值税，价税分离后计税，不可含税算房产税
2、自用房产土地价款必须并入房产原值缴房产税，只算房屋造价漏地价会被补税 + 滞纳金
租赁合同分开列明租金、物业费：物业费不交房产税，只租金计征房产税，分开签订 / 列示可节税；打包统一收费全额计征房产税；
租赁发票备注栏必填房产地址，不合规发票承租方不能抵扣进项，出租方有稽查风险。
1、小微企业：附加税、印花税、土地使用税可享受六税两费减半；
2、向个人出租住房、保障性租赁住房：房产税 4%、增值税可按 1.5%（住房租赁企业），留存项目认定书备查。
闲置空置未自用、不出租：按自用从价 1.2% 缴房产税 + 土地使用税，空置≠免税；只有经审批困难减免才可申请减免房产税。
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